3 godzin temu
Wchodząca w życie 13 lutego 2026 r. nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2026 r. poz. 27) przesądza, iż cena lokalu w umowach zawieranych na podstawie ustawy deweloperskiej ma być ustalana w oparciu o iloczyn powierzchni użytkowej oraz kwoty za metr kwadratowy. Jednocześnie ustawodawca wyjaśnił, jak ustalać powierzchnię użytkową lokalu, wskazując na zasady obliczania powierzchni zawarte w Polskiej Normie. W ten sposób autorzy projektu, czyli Polska 2050, chcieli przesądzić, iż do powierzchni użytkowej mieszkania nie można wliczać powierzchni pod ścianami działowymi.
„Mimo iż deweloper nie naliczy pieniędzy za powierzchnie pod ścianami działowymi, to naliczy sobie pieniądze za powierzchnie innych elementów, które wymienia norma PN-ISO 9836, a które dotychczas pomniejszane były przez rozporządzenie. (…) Znaczy to tyle, iż po nowelizacji ustawy (…) deweloper będzie inkasował większe pieniądze niż do czasu nowelizacji. Co więcej deweloper musi to naliczyć – nie ma tutaj wyboru” – pisze na stronie investorrealestateexpert.co geodeta Adrian Hołub.
Problem był znany
Na niebezpieczeństwo takiego stosowania nowych przepisów wskazywała już na etapie projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej radczyni prawa dr Agnieszka Grabowska-Toś, współautorka opinii Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
– Ostrzegaliśmy, iż wprowadzenie do ustawy zasady, iż powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie, jest sprzeczne z postanowieniami § 20 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia ministra rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1679). Aktualnie obowiązująca norma PN-ISO 9836:2022 nie przewiduje redukcji powierzchni użytkowej ze względu na wysokość pomieszczeń. Z rozporządzenia wynika również, iż powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych oraz nieużytkowych poddaszy, a z Polskiej Normy to nie wynika – wylicza ekspertka KIG.
Jej zdaniem pominięcie w ustawie deweloperskiej regulacji zawartych w rozporządzeniu wprowadzi chaos przy ustalaniu powierzchni użytkowej lokali, ponieważ np. w odniesieniu do lokali z tzw. „skosami” z projektu budowlanego wynikać będzie mniejsza wartość powierzchni użytkowej, a z umowy deweloperskiej – większa.
Prawnicy podzieleni
Nie wszyscy podzielają te obawy.
Dr hab. Bartłomiej Gliniecki, prof. Uniwersytetu Gdańskiego, autor komentarza do ustawy deweloperskiej uważa interpretację pozwalającą wliczać do powierzchni użytkowej lokalu powierzchnię pod skosami czy schodami za błędną.
– Zgadzam się, iż można było lepiej sformułować art. 5a ust. 1. Jednak w prawie zasada jest taka, iż jeżeli literalna wykładnia przepisu prowadzi nas do absurdu, to znając intencję ustawodawcy, którą na pewno nie była zmiana zasad obliczania powierzchni użytkowej na niekorzyść nabywców, trzeba zastosować wykładnię inną, na przykład funkcjonalną. Chciałbym jednak wyraźnie zaznaczyć, iż choćby wąska wykładnia nie pozwala na wyciągnięcie wniosku, iż po wejściu w życie nowelizacji do obliczania powierzchni użytkowej należy stosować wyłącznie Polską Normę z pominięciem rozporządzenia – mówi prof. Gliniecki.
W jego ocenie art. 5a ust. 1 wskazuje tylko, która norma będzie adekwatna do obliczania powierzchni użytkowej. Chodzi o tę obowiązującą w momencie składania wniosku o pozwolenie na budowę.
Podobne stanowisko prezentuje adwokat dr Joanna Barzykowska.
– Analiza wchodzących niedługo w życie przepisów prowadzi mnie do wniosku, iż co innego ustawodawca chciał osiągnąć, a co innego osiągnął, jeżeli przyjmiemy literalną ich wykładnię. Ja jednak skłaniam się do przyjęcia wykładni celowościowej i nie doliczania powierzchni balkonów, schodów czy pod skosami do powierzchni użytkowej lokalu, na podstawie której ma być obliczana cena – a norma PN-ISO 9836 te powierzchnie do powierzchni użytkowej zalicza – mówi dr Barzykowska, zaznaczając, iż jednocześnie rozumie wątpliwości wywołane nowelizacją.
Deweloperzy proszą o pomoc
Polski Związek Firm Deweloperskich, którego członkowie chcieliby wiedzieć, jak obliczać powierzchnię użytkową po 12 lutego, wysłał do odpowiedzialnego za mieszkalnictwo Ministerstwa Rozwoju i Technologii prośbę o wykładnię przepisów.
– Literalne brzmienie prowadzi bowiem do wniosku, iż choć powierzchnia pod ścianami działowymi nie może być wliczana do metrażu mieszkania, to jednocześnie możliwe staje się doliczanie innych powierzchni, które wcześniej nie były uwzględniane – mówi Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
W jego ocenie obecna sytuacja może doprowadzić do chaosu prawnego i poszkodowania nabywców. Dlatego PZFD prosi ministerstwo o pilną interpretację przepisów, a jeżeli okaże się to konieczne, także o szybką ich korektę, która jednoznacznie przesądzi, iż przy ustalaniu powierzchni użytkowej lokalu zastosowanie Polskiej Normy nie wyłącza przepisów rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.
