1 rok temu
11 maja 2023 roku Senat poparł nowelizację ustawy o podatku od towarów i usług, tzw. pakiet SLIM VAT 3 (Simple Local And Modern VAT). Jest to już trzeci pakiet zmian dotyczących głównie podatku VAT, ale też i innych podatków. Pozytywnie dla niektórych wynajmujących, wśród niedawnych poprawek znalazły się też modyfikacje dotyczące wynajmu prywatnego.
Źródło zdjęcia: https://www.gov.pl/web/polski-lad/o-programie
Do momentu wejścia w życie części zmian podatkowych Polskiego Ładu, czyli do 1 stycznia 2023 roku, wynajem prywatny można było rozliczać zarówno na zasadach ogólnych wg skali podatkowej 17% i 32% opodatkowania dochodu, jak również ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych ze stawkami podatkowymi 8,5% i 12,5%. Możliwość wyboru formy opodatkowania wynajmu prywatnego była korzystna dla wynajmujących, ponieważ część z nich kupowała mieszkania już gotowe do wynajmu, a część nabywała mieszkania w stanie do remontu bądź do odświeżenia. Wybór formy opodatkowania pozwalał zatem lepiej dopasować podatek od wynajmu do stanu mieszkania.
Przed zmianami wprowadzonymi przez Polski Ład, wynajem prywatny gotowych mieszkań nie wymagających dodatkowych nakładów finansowych korzystniej było opodatkowywać ryczałtem (podatek przychodowy), którego stawka podatkowa jest niższa niż na zasadach ogólnych. Z kolei mieszkania wymagające doinwestowania przed wynajmem korzystniej było rozliczać na zasadach ogólnych (podatek dochodowy), ponieważ dawały możliwość rozliczenia często niemałych wydatków na remont, odświeżenie czy doposażenie mieszkania.
Z początkiem 2023 roku, prywatnym wynajmującym zabrano możliwość rozliczania wynajmu na zasadach ogólnych - jedyną dozwoloną formą pozostał ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zmiana ta jest bardzo niekorzystna dla części wynajmujących, właśnie z powodu braku możliwości rozliczenia nakładów dotyczących przygotowania mieszkania pod wynajem. Dodatkowo, choćby o ile początkowo mieszkanie na wynajem nie wymaga dodatkowych nakładów (np. gotowce inwestycyjne), wcześniej czy później zaczyna ono nosić ślady użytkowania przez najemców, wymaga odświeżeń czy wymiany wyposażenia, aby można było kontynuować świadczenie usług wynajmu na wysokim poziomie. Takie wydatki w ramach wynajmu prywatnego również przestały być możliwe do rozliczania, co może skutkować stopniowym pogarszaniem się standardu mieszkań na wynajem u wynajmujących nie prowadzących działalności gospodarczej (brak motywacji do remontów).
Dodatkowym niekorzystnym przepisem dotyczącym rozliczania wynajmu prywatnego ryczałtem są zasady dotyczące stawek podatkowych. Obecnie, wspomniana stawka 8,5% może być stosowana do przychodu nie przekraczającego 100 000 zł rocznie, a stawka 12,5% dotyczy przychodów powyżej 100 000 zł rocznie. Ponadto, limit ten dotyczy aktualnie łącznie obydwu małżonków wynajmujących mieszkanie - niezależnie czy będą rozliczać te przychody wspólnie, czy też w całości przez jedno z nich, oraz niezależnie czy mają rozdzielność majątkową czy wspólność ustawową. Oznacza to w praktyce, iż każdy z małżonków w istocie opłaca ryczałt według stawki 12,5% od nadwyżki ponad 50 000 zł przychodu rocznie.
Źródło zdjęcia: https://www.gov.pl/web/finanse/slim-vat-3-i-przepisy-zwiekszajace-skutecznosc-zwalczania-oszustw-vat-w-konsultacjach
Dzisiaj może być jeszcze za wcześnie, aby dokładnie przeanalizować jak niedawne zmiany wprowadzone przez Polski Ład zmieniły rynek wynajmu mieszkań w Polsce. Dobrą wiadomością z ostatnich dni jest natomiast to, iż pakiet SLIM VAT 3 modyfikuje zasady opodatkowania ryczałtem przychodów z wynajmu prywatnego osiąganych przez małżonków. Po przyjętych w Sejmie w kwietniu oraz zaakceptowanych przez Senat w maju zmianach pakietu SLIM VAT 3, już od 1 lipca 2023 r. małżonkowie będą stosować wyższą stawkę ryczałtu 12,5% dopiero po przekroczeniu sumy przychodów 200 000 zł zamiast dotychczasowych 100 000 zł. Będzie to możliwe bez względu na to, czy będą rozliczać te przychody wspólnie, czy zdecydują o opodatkowaniu ich w całości przez jednego z nich. Drugą dobrą wiadomością jest to, iż dotyczyć to będzie przychodów z wynajmu za cały bieżący rok, a nie tylko za jego drugą połowę (od wejścia przepisów w życie 1 lipca 2023 r.).
Zmiana ta, po wielu niedawnych niekorzystnych zmianach podatkowych dotyczących wynajmu - utracie możliwości amortyzacji lokali mieszkalnych (w tym również zakazie możliwości dokończenia rozpoczętych amortyzacji, nad czym Stowarzyszenie Mieszkanicznik pracuje w ramach akcji „Ocalić amortyzację mieszkań”) czy również utracie możliwości rozliczania wynajmu prywatnego na zasadach ogólnych - może być pierwszym krokiem "wycofywania się" z nadmiarowych regulacji rynku wynajmu. Wydaje się jednak, iż trudno już teraz liczyć na to, iż ustawodawca dotychczas zamknięty na zdanie prywatnych wynajmujących, ignorujący konstytucyjne zasady ochrony praw słusznie nabytych oraz ochrony interesów w toku, radykalnie zmienia swoje podejście w stosunku do rynku prywatnego - choćby w roku wyborczym.
Równolegle można by zadać pytanie, czy "zniechęcanie" prywatnych wynajmujących może mieć też inny cel, na przykład robienie miejsca dla państwowych instytucji. Piotr Uściński, sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, powiedział podczas niedawnego posiedzenia Senatu RP, iż "(...) w najbliższym czasie będą nowe propozycje - pani minister Ścigaj nad tym bardzo pracuje - aby rozszerzyć nasze rozwiązania, które dotyczą Społecznych Agencji Najmu, które już dają możliwość bezpiecznego wynajmowania za pośrednictwem takiej agencji. Tam jeszcze pojawią się też prawdopodobnie w najbliższym czasie dodatkowe zachęty do tego, żeby z tego korzystać, żeby rozwój Społecznych Agencji Najmu był lepszy, szybszy".
Źródło zdjęcia: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/spoleczne-agencje-najmu
Można by pewnie pomyśleć, iż rozwój Społecznych Agencji Najmu byłby z pewnością lepszy i szybszy bez „konkurencji” z postaci prywatnych wynajmujących. Mam jednak nadzieję, iż nie będzie to droga obrana przez rządzących, a na rynku wynajmu mieszkań w Polsce pozostanie miejsce i dla instytucji państwowych, i dla firm zajmujących się wynajmem, i dla osób prywatnych.
Dawid Michna,
Główny Analityk Stowarzyszenia Mieszkanicznik
