Najem okazjonalny to szczególny typ umowy najmu nieruchomości mieszkaniowej. Jego celem jest jak najpełniejsze zabezpieczenie interesów właściciela mieszkania. Instytucja ta ogranicza bowiem w największym stopniu ochronę lokatorów.
Jak każda umowa, jej zawarcie jest uzależnione od zgodnego oświadczenia stron: właściciela mieszkania (wynajmującego) i najemcy (lokatora – w rozumieniu potocznym, gdyż ze względu na jego specyfikę, do najmu okazjonalnego nie stosuje się większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów).
Najem okazjonalny – istota umowy
Najem okazjonalny został wprowadzony ustawą o ochronie praw lokatorów. Jest to umowa najemcy z prywatnym (nieprowadzącym działalności gospodarczej) właścicielem lokalu, zawierana na ściśle określony okres.
Ochrona właściciela mieszkania przy najmie okazjonalnym
Najem okazjonalny chroni prawa właściciela mieszkania poprzez umożliwienie mu szybkiej eksmisji lokatora (najemcy). Zgodnie z art. 19a ust. 2 ochr. pr. lok. najemca jest bowiem zobowiązany do:
- złożenia w formie aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji, któremu sąd na żądanie właściciela mieszkania nadaje klauzulę wykonalności
- wskazania innego lokalu, w którym lokator będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania eksmisji (egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu).
Forma zawarcia i zmiany umowy najmu okazjonalnego lokalu
Najem okazjonalny wymaga zawarcia umowy w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W tej formie następuje też zmiana umowy.
Załączniki do umowy najmu okazjonalnego lokalu
Załącznikami do umowy najmu okazjonalnego są m.in.:
- oświadczenie lokatora (najemcy) wyrażone w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się do opróżnienia z osób i rzeczy mieszkania będącego przedmiotem umowy, oraz wydania go w terminie określonym żądaniem właściciela mieszkania
- określenie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji
- oświadczenie właściciela (posiadacza tytułu prawnego) innego mieszkania, iż wyraża zgodę na zamieszkanie w lokalu osoby będącej stroną umowy najmu okazjonalnego; właściciel mieszkania może wymagać, aby oświadczenie to zostało wyrażone w formie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, tj. złożonym w obecności notariusza lub tak uznanym za autentyczny
Utrata możliwości zamieszkania najemcy w innym lokalu
W przypadku zmiany sytuacji po stronie lokatora w trakcie trwania umowy najmu okazjonalnego, która uniemożliwia mu zamieszkanie w innym lokalu, lokator jest zobowiązany w ciągu 21 dni wskazać kolejny lokal – jako alternatywę dla objętego umową. Dodatkowo, osoba uprawniona do nowo wskazanego lokalu powinna złożyć oświadczenie, iż zgadza się na ewentualne przyjęcie nowego najemcy. W wypadku niewywiązania się lokatora z tych obowiązków, właściciel mieszkania może wypowiedzieć najem okazjonalny na piśmie.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 czerwca 2006 r., sygn. akt III CZP 30/06 (publ. OSN 2007/3/41) wskazał, iż art. 19d ust. 5 ust. o ochr. pr. lok. stanowi szczególną podstawę wypowiedzenia najmu okazjonalnego, realizującą się w razie niewywiązania się przez lokatora z konieczności poinformowania właściciela o utracie przez najemcę możliwości zamieszkania w innym lokalu.
Najem okazjonalny a zaległości czynszowe
W przypadku zwłoki lokatora z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z mieszkaniem (poza przypadkiem zawarcia z dostawcą mediów osobnej umowy przez lokatora), a ciążących na lokatorze, co najmniej za trzy pełne okresy płatności, właściciel mieszkania może wypowiedzieć najem okazjonalny. Uprawnienie właściciela uzależnione jest jednak od wystosowania wcześniejszego pisemnego ponaglenia, zawierającego wezwanie do uregulowania zaległości w terminie miesięcznym.
W przypadku niezastosowania się przez lokatora do ponaglenia, właściciel mieszkania może dokonać wypowiedzenia umowy na piśmie, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Dowolne wypowiedzenie najmu okazjonalnego
W świetle przepisu art. 673 § 3 k.c. swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne. Ustawodawca wymaga bowiem, aby strony określiły w umowie wypadki, kiedy będzie to możliwe. Jakkolwiek nie zostało powiedziane, w jaki sposób winno się określić te wypadki, jednak niewątpliwie nie jest wystarczające przyznanie stronom blankietowego uprawnienia do wypowiedzenia umowy.
Postanowienie umowy najmu zawartej na czas oznaczony, uprawniające kontrahentów do jej swobodnego wypowiadania, jest sprzeczne z naturą takiego stosunku oraz z przepisem ustawy. W konsekwencji jest nieważne na podstawie art. 58 § 1 i 3 kodeksu cywilnego. Skutkiem powyższej zasady jest bezskuteczność pisemnego oświadczenia właściciela o wypowiedzeniu umowy (podobnie: wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 30 czerwca 2014 r. sygn. akt XV Ca 217/14).
Strony mogą natomiast rozwiązać umowę najmu na skutek zgodnych oświadczeń woli przed upływem terminu, na jaki została zawarta.
Najem okazjonalny a forma rozwiązania umowy
Zgodnie z art. 19a ust. 6 ochr. pr. lok., forma pisemna pod rygorem nieważności zastrzeżona została jedynie dla zawarcia i zmiany umowy najmu okazjonalnego. A zatem forma ta nie jest wymagana w przypadku rozwiązania tego rodzaju umowy za zgodą obu stron. Zgodnie z art. 77 § 2 k.c. o ile umowę zawarto na piśmie, jej rozwiązanie za zgodą obu stron powinno być stwierdzone pismem. Jest to jednak forma pisemna zastrzeżona wyłącznie dla celów dowodowych (tak również: Sąd Najwyższy np. w wyroku z 14.06.2013r., V CSK 330.12, LEX nr 1360344).
Zgodnie z art. 77 § 2 k.c., o ile umowa została zawarta w formie pisemnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron powinno być stwierdzone pismem. Jest to jednak forma pisemna zastrzeżona wyłącznie dla celów dowodowych (tak również: Sąd Najwyższy np. w wyroku z 14 czerwca 2013 r., sygn. akt V CSK 330.12). Owe stwierdzenie pismem może pochodzić tylko od jednej ze stron umowy. chodzi tu bowiem o potwierdzenie dla celów dowodowych samej zmiany umowy, która mogła zostać dokonana w jakiejkolwiek formie (podobnie: wyrok Sądu Najwyższego z 22 grudnia 2005r., sygn. akt V CSK 8/05).
W kontekście przywołanej tezy, Sąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z dnia 30 czerwca 2014 r. sygn. akt XV Ca 217/14, w stanie faktycznym, gdzie formę pisemną pod rygorem nieważności strony w samej umowie zastrzegły dla jej zmian i uzupełnień oraz dla wypowiedzenia umowy, uznał, iż pismo najemcy, w którym ten wyraźnie powołał się na oświadczenie powoda o chęci rozwiązania umowy najmu, oraz uzgodnienia dotyczące terminu wyprowadzki można traktować jako stwierdzenie pismem w rozumieniu art. 77 § 2 k.c.
Gdyby założyć, iż art. 77 § 2 k.c. wymaga formy pisemnej dla oświadczeń woli obu stron o rozwiązaniu umowy, to zgodnie z art. 74 § 2 k.c., mimo niezachowania tej formy, dowód ze świadków lub z przesłuchania stron na fakt dokonania tej czynności był dopuszczalny, gdyż został on uprawdopodobniony dzięki wspomnianego pisma najemcy.
Kaucja zabezpieczająca przy najmie okazjonalnym
Najem okazjonalny może być uzależniony od złożenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących właścicielowi, jak też ewentualnych kosztów eksmisji. Ustawodawca określił maksymalną wysokość kaucji jako sześciokrotność miesięcznego czynszu za dany lokal z chwili zawierania umowy (art. 19a ust. 4).
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.
Najem okazjonalny a urząd skarbowy
Najem okazjonalny obowiązkowo winien być zgłoszony przez właściciela mieszkania do naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia jego rozpoczęcia. adekwatność urzędu jest tu determinowana miejscem zamieszkania właściciela. Niewykonanie tego obowiązku skutkuje utratą przez właściciela przysługujących mu szczególnych uprawnień, w szczególności związanych z regulacjami najmu okazjonalnego dotyczącymi wysokości czynszu i opłat, jak też wygaśnięcia umowy i żądania opróżnienia lokalu.
Opłaty pobierane przez właściciela lokalu
Przy najmie okazjonalnym właściciel pobiera od lokatora czynsz oraz opłaty niezależne od właściciela. W pozostałym zakresie regulowane jest to umownie.
Najem okazjonalny a podwyższenie czynszu
Właściciel mieszkania może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie (art. 19c ust. 2).
Żądanie opróżnienia lokalu przy najmie okazjonalnym
Jeżeli najem okazjonalny lokalu uległ wygaśnięciu lub rozwiązaniu, a lokator odmawia dobrowolnego opuszczenia mieszkania, właściciel winien wręczyć mu pismo z żądaniem opróżnienia lokalu. Pismo to należy opatrzyć urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
Rzeczone pismo winno określać termin, nie krótszy niż siedmiodniowy, do opróżnienia lokalu z osób i rzeczy, podanie powodu, jak też odwołanie się do wygasłej umowy.
Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności
W przypadku bezskutecznego upływu terminu określonego w żądaniu o opróżnienie lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który zawiera oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. Do wniosku załącza się:
- żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
- dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
- potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego adekwatnemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia lokatora w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się on egzekucji, jak też zobowiązuje się do opróżnienia lokalu z osób i rzeczy, i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela lokalu, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.
Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów stosowane do umowy najmu okazjonalnego lokalu
Zgodnie z art. 19e ochr. pr. lok. do najmu okazjonalnego lokalu mieszkaniowego nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, z wyjątkiem następujących:
- Art. 2: definicje ustawowe, w tym definicję właściciela (jako wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu), oraz lokalu;
- Art. 6 ust. 3: zwaloryzacja kaucji
- Art. 10 ust. 1–3: obowiązek lokatora do niezwłocznego udostępnienia lokalu w celu usunięcia awarii, oraz przeglądu stanu i wyposażenia technicznego
- Art. 11 ust. 2 pkt 1–3: możliwość wypowiedzenia stosunku prawnego przez właściciela, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, o ile lokator narusza swoje obowiązki
- Art. 13: uprawnienie innego lokatora lub właściciela innego mieszkania w budynku do wytoczenia powództwa o rozwiązanie stosunku najmu, jak też uprawnienie rozwiedzionego małżonka lub współlokatora do eksmisji osoby uniemożliwiającej wspólne zamieszkiwanie swoim rażąco nagannym zachowaniem
- Art. 18 ust. 1 i 2: odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu w czasie, gdy właściciel z winy lokatora nie mógł go wynajmować
- Art. 19a–19d: przywołanych regulacji o najmie okazjonalnym lokalu
- Art. 25d pkt 2: nieprzysługiwanie dłużnikowi prawa do tymczasowego pomieszczenia,
Przy czym wyłączenia te zachodzą, tylko o ile właściciel mieszkania dokonał zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.
Najem okazjonalny – przykład
Przykładem najmu okazjonalnego jest sytuacja, w której osoba dorosła postanawia wyprowadzić się z mieszkania rodziców. W tym celu zawiera umowę najmu z właścicielem lokalu na czas oznaczony, przedkładając do umowy oświadczenie złożone w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się eksmisji, jak też wskazuje, jako alternatywne miejsce zamieszkania, lokal należący do rodziców, wraz ze zgodą rodziców na dalsze wspólne zamieszkanie.
