Najem prywatny mieszkania. Co tylko czynsz opodatkowany jest ryczałtem?

Podatnik uzyskuje przychody z najmu prywatnego własnych mieszkań, a jako formę rozliczenia stosuje ryczałt. Na podstawie umowy najemca zobowiązany jest do zapłaty co miesiąc czynszu najmu w stałej wysokości oraz do pokrywania opłat eksploatacyjnych związanych z comiesięcznym utrzymaniem lokalu. Co stanowi podstawę opodatkowania? Czy jest to tylko ustalona kwota najmu?