Najem w 2030 roku – kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce

W ostatnich miesiącach miałem przyjemność wziąć udział w badaniu eksperckim na potrzeby raportu “Najem 2030” organizowanego przez firmę ThinkCo. Autorzy poświęcili niemało czasu, aby zebrać informacje aż od 75 specjalistów/specjalistek od spraw rynku najmu lub innych dziedzin życia istotnych dla jego rozwoju. Tak szerokie badanie, skierowane do praktyków rynku, daje solidne podstawy stawiania tez dotyczących teraźniejszości i przyszłości rynku najmu mieszkań w Polsce.

Najem dzisiaj

Według autorów raportu, w tej chwili sektor wynajmu mieszkań w Polsce charakteryzuje się relatywnie niskim poziomem rozwoju. Według danych Eurostatu w 2022 r. jedynie około 13% mieszkańców kraju korzystało z najmu, podczas gdy średnia unijna wyniosła 31%. Aktualnie polski najem wynika głównie z konieczności, a nie z wyboru, jest rozdrobniony, mało profesjonalny, tymczasowy i nieprzystosowany do potrzeb. Oznaczać to może, iż przed polskim rynkiem najmu (w tym przed wynajmującymi) jeszcze duży potencjał do usprawnień.

Patrząc jednak na to zagadnienie z drugiej strony - inwestora, aktualnego lub potencjalnego wynajmującego - te wiadomości mogą brzmieć bardzo dobrze. Sugerują, iż wejście do branży wynajmu mieszkań przez cały czas nie musi być przesadnie trudne. Jednocześnie, iż dostosowując swoją ofertę wynajmu do zidentyfikowanych potrzeb wybranej grupy docelowej najemców, można przez cały czas w łatwy sposób stworzyć wyróżniającą się ofertę rynkową.

Rosnąca w czasie liczba podatników wykazujących przychody z najmu (opracowanie ThinkCo na podstawie raportu Narodowego Banku Polskiego)

Rosnąca w czasie liczba podatników zgłaszających zawarcie umowy najmu okazjonalnego (opracowanie ThinkCo na podstawie danych Ministerstwa Finansów)

Preferencje najemców co do czasu obowiązywania umowy najmu (opracowanie ThinkCo na podstawie badania Cushman & Wakefield)

Stowarzyszenie Mieszkanicznik już od wielu lat kreuje i wspiera nowoczesny rynku najmu. Misją i rolą Mieszkanicznika jest poprawa sytuacji wynajmujących i najemców, między innymi poprzez regularne podnoszenie standardów, czy promowanie na polskim rynku najmu rozwiązań partnerów stowarzyszenia.

Dzisiaj może być już trudno to sobie wyobrazić, natomiast w początkach działania Mieszkanicznika (2012 rok) wcale nie były popularne:

• profesjonalne umowy najmu na czas określony,
• pisemne umowy z ekipą remontową przygotowującą mieszkanie na wynajem,
• ubezpieczenia OC najemcy,
• zautomatyzowane Certyfikaty najemcy,
• wynajmowe protokoły zdawczo-odbiorcze z prawdziwego zdarzenia,
• ubezpieczenia od utraty czynszu wynajmu,
• firmy kompleksowo zarządzające wynajmem itd.

Warto jednocześnie dodać, iż Mieszkanicznik to także olbrzymie możliwości rozwojowe i edukacyjne podczas regularnych spotkaniach lokalnych. Ponad 20 oddziałów Mieszkanicznika w Polsce x 12 miesięcy x 4 godziny spotkania, to łącznie blisko 1000 godzin edukacyjnych każdego roku, z których korzystają tysiące inwestorów rocznie. A są to wyłącznie szkolenia na żywo. Uzupełniają je webinary, live’y, artykuły oraz cała oferta Akademii Mieszkanicznika.

Najem w 2030 roku

Raport przedstawia szereg tez dotyczących przyszłości rynku najmu. Więcej niż 50% ankietowanych ekspertów zgadza się, iż w 2030 roku:

• jakość otoczenia stanie się ważniejszym czynnikiem przy wyborze mieszkania na wynajem,
• znacząco spadnie społeczna presja na posiadanie własnego mieszkania,
• powszechne będzie stosowanie kilkuletnich umów najmu,
• ludzie będą przenosić się do miast, w których mogą liczyć na najem mieszkań o bardziej atrakcyjnym stosunku ceny do jakości,
• najemcy w dużych miastach będą dzielić mieszkania ze współlokatorami dłużej niż obecnie,
• wynajmowanie nieumeblowanych mieszkań nie rozpowszechni się,
• rozwój najmu instytucjonalnego (PRS - Private Rented Sector) wpłynie pozytywnie na profesjonalizację całego rynku najmu,
• deweloperzy będą częściej budować na potrzeby najmu instytucjonalnego,
• indywidualne inwestowanie w mieszkania na wynajem będzie atrakcyjną formą lokowania kapitału,
• popularne będą mieszkania senioralne na wynajem,
• najem będzie koniecznością, ponieważ tylko najbogatszych stać na zakup własnego mieszkania, również na kredyt,
• w ofercie najmu zwiększy się udział średnich i dużych mieszkań.

Sugestie i wskazówki te można wykorzystać optymalizując swoją strategię inwestycyjną w mieszkania na wynajem na kolejne lata.

Raport ThinkCo zwraca także uwagę, iż aktualnie opinia publiczna chłodno reaguje na kolejne programy rządowe zwiększające popyt zakupów mieszkań. Równolegle, w dyskursie medialnym częściej i poważniej rozmawia się o najmie - czego jeszcze dekadę temu nie było. Czas pokaże, czy będzie to szansa, czy raczej zagrożenie dla rynku prywatnego wynajmu mieszkań.

Najem w Polsce dzisiaj oraz w 2030 roku

Autorzy raportu pokazują również potencjalny kierunek zmian prawnych w zakresie przyszłości rynku najmu. Większość ankietowanych ekspertów zgadza się, iż w 2030 roku wprowadzone już są polskie REIT-y, najem krótkoterminowy jest znacząco uregulowany, a przepisy o ochronie praw lokatorów są zliberalizowane na korzyść właścicieli mieszkań.

Raport “Najem 2030” firmy ThinkCo to prawie 70 stronicowa lektura. Niemniej dla osób działających w branży wynajmu nieruchomości lub planujących rozpoczęcie działania, może być wyjątkowo cennym źródłem wiedzy dotyczącym potencjalnych kierunków rozwoju rynku. Pełen raport dostępny jest pod adresem https://thinkco.pl/najem-2030

Dawid Michna, Główny Analityk Stowarzyszenia