1 dzień temu
Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 października 2024 roku (w sprawie o sygn. III FPS 2/24) ma istotne znaczenie dla rynku nieruchomości oraz opodatkowania podatkiem od nieruchomości osób zawodowo zajmujących się najmem. NSA orzekł, iż budynki mieszkalne wykorzystywane na potrzeby mieszkaniowe najemców, choćby w ramach działalności gospodarczej, mogą być opodatkowane podatkiem od nieruchomości według niższej stawki adekwatnej dla mieszkań, a nie wyższej adekwatnej dla firm. Mimo, iż podatek od nieruchomości ma charakter majątkowy, to NSA uznał, iż kluczowym kryterium dla ustalenia adekwatnej stawki jest rzeczywiste przeznaczenie nieruchomości, a nie status właściciela lub forma najmu.
W przypadku osób wynajmujących mieszkania prywatnie nie budziło wątpliwości, iż są oni obowiązani opłacać podatek od nieruchomości według niższej stawki adekwatnej dla mieszkań.
Wnioski i konsekwencje
- Korzyści dla właścicieli nieruchomości: Uchwała stanowi duże ułatwienie dla przedsiębiorców zajmujących się wynajmem mieszkań, obniżając ich coroczne koszty. Niższe stawki podatku od nieruchomości zwiększają rentowność działalności, co może zachęcić do dalszego inwestowania w mieszkania na wynajem i popularyzacji tej formy inwestowania nadwyżek finansowych.
- Znaczenie dokumentacji: Dla skorzystania z preferencyjnych stawek konieczne jest udokumentowanie faktycznego przeznaczenia lokali na cele mieszkaniowe. To może wymagać precyzyjnego określenia warunków najmu.
- Wpływ na dochody gmin: Uchwała może zmniejszyć wpływy z podatku od nieruchomości do budżetów lokalnych z tytułu długoterminowego wynajmu mieszkań przez podmioty gospodarcze. Jednak w uchwale wskazano również sytuacje, które nie korzystają z preferencyjnej stawki podatku, co ułatwi gminą utrzymanie części wpływów z tytułu podatku od nieruchomości.
Teza
Uchwała NSA z 21.10.2024 r. wprowadza korzystne rozwiązania dla właścicieli nieruchomości będących przedsiębiorcami, którzy wynajmują mieszkania, ale wiąże się z nowymi wyzwaniami w zakresie dokumentacji. Stanowi istotny krok w precyzyjnym określaniu zasad opodatkowania nieruchomości. W efekcie uchwała może być bodźcem do dalszego rozwoju sektora najmu.
Należy jednak zwrócić uwagę, iż w uzasadnieniu swojego stanowiska NSA wskazał, iż realizacji podstawowych potrzeb mieszkaniowych najemcy (najemcy i jego rodziny) nie będzie mieć miejsce w przypadku zakwaterowania, które ma najczęściej charakter krótkotrwały i niewiążący się z podstawową funkcją budynku wyznaczoną w ewidencji gruntów i budynków. W związku z tym powtarzający się (w założeniu) krótkotrwały odpłatny najem lokali mieszkalnych (na dobę lub kilka dni), niezwiązany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych najemcy i jego rodziny, zbliżony jest w istocie do świadczenia usług hotelarskich i w związku z tym czynność taka skutkuje zajęciem lokalu (budynku) mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej i skutkuje wyższą stawką podatku od nieruchomości.
Mniej jednoznaczna jest sytuacja przedsiębiorców, którzy zajmują się remontami mieszkań i ich sprzedażą po remoncie. W swoim uzasadnieniu NSA wskazał, iż niższa stawka nie powinna mieć również zastosowania dla mieszkań nabytych w celach inwestycyjnych jako forma długoterminowej lokaty środków finansowych w oczekiwaniu na wzrost cen (praktyki znanej w działalności m.in. funduszy inwestycyjnych). Z drugiej jednak strony wskazał, iż taka sytuacja nie ma miejsca, gdy przedsiębiorca przykładowo wzniósł budynek mieszkalny albo nabył budynek lub jego część i dokonuje sprzedaży lokali mieszkalnych lub ich wynajmu na cele zgodne z przeznaczeniem. Tym samym wbrew pierwotnym obawom nie każda sytuacja, gdy mieszkanie będzie stanowić „towar” powinna się wiązać z wyższym opodatkowaniem podatkiem od nieruchomości.
Autor: Izabela Hortyńska, we współpracy z Marcin Szymocha ekspert ds. podatków w Stowarzyszeniu Mieszkanicznik
