17 godzin temu
Ustawa z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz.U. 2024 poz. 1907 z późn. zm.), podpisana przez Prezydenta RP w dniu 17 grudnia 2024 r., stanowi przełomową regulację w polskim systemie prawnym. Wypełnia ona wieloletnią lukę w zakresie ochrony ludności cywilnej, wprowadzając kompleksowy system planowania, budowania i utrzymywania obiektów zbiorowej ochrony. Choć ustawa w pierwszej kolejności adresuje zadania do organów administracji publicznej, jej przepisy w istotnym zakresie oddziałują także na sektor prywatny, a w szczególności na deweloperów realizujących inwestycje mieszkaniowe i komercyjne. Ustawa nakazuje projektowanie i wznoszenie obiektów zbiorowej ochrony zgodnie z określonymi wymogami techniczno-budowlanymi, w szczególności obejmującymi m.in. wytrzymałość, bezpieczeństwo pożarowe, wentylację, ewakuację oraz zaopatrzenie w energię i wodę.
Kluczową zmianę normuje art. 94 ustawy, który nakłada na inwestorów obowiązek projektowania kondygnacji podziemnych w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaży podziemnych w taki sposób, aby możliwe było zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia – o ile w danym obiekcie nie przewidziano budowli ochronnej wyższej kategorii (schronu lub ukrycia). Przepis ten objął wszystkie zamierzenia budowlane, dla których złożono wniosek o pozwolenie na budowę albo dokonano zgłoszenia budowy lub robót budowlanych, gdy pozwolenie nie jest wymagane po 31 grudnia 2025 r.
Obowiązki projektowe i ewidencyjne
Nowe przepisy wywierają bezpośredni wpływ na etap projektowania inwestycji. Każdy projekt budowlany dotyczący budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub budynku użyteczności publicznej z kondygnacją podziemną lub garażem podziemnym, złożony po 31 grudnia 2025 r., musi uwzględniać wymogi ustawy schronowej. Co istotne, obowiązek ten dotyczy nie tylko budowy nowych obiektów, ale także przebudowy, montażu i remontów obejmujących część budynku objętą obowiązkiem adaptacji.
Ustawa schronowa nie nakłada na deweloperów bezwzględnego obowiązku wybudowania schronu lub miejsca ukrycia, jednak o ile w inwestycji nie przewidziano budowli ochronnej wyższej kategorii, garaż podziemny lub kondygnacja podziemna muszą zostać zaprojektowane z uwzględnieniem możliwości późniejszego zorganizowania w nim miejsca doraźnego schronienia.
W praktyce deweloper powinien więc przeanalizować już na etapie koncepcji, czy planowany budynek może być uznany za obiekt zbiorowej ochrony albo czy trzeba go zaprojektować tak, by w przyszłości dało się w nim zorganizować miejsce doraźnego schronienia. Ustawa przewiduje też możliwość uznania planowanego obiektu budowlanego za budowlę ochronną w drodze decyzji lub porozumienia z adekwatnym organem ochrony ludności. To istotne, gdyż decyzje te mogą wiązać się z dodatkowymi obowiązkami właściciela lub zarządcy, w tym z obowiązkiem udostępnienia budowli na cele ochrony ludności na polecenie organu.
Jednocześnie ustawodawca zostawił otwartą furtkę do finansowania części działań z dotacji celowych, m.in. na budowę, przebudowę i organizowanie miejsc doraźnego schronienia.
Sankcje i ryzyka
Nieprzestrzeganie przepisów tzw. ustawy schronowej wiąże się z ryzykiem zastosowania środków o charakterze sankcyjnym.
W szczególności niespełnienie wymagań określonych w art. 94 może skutkować odmową zatwierdzenia projektu budowlanego, odmową wydania pozwolenia na użytkowanie albo zastosowaniem środków nadzoru budowlanego, włącznie z wszczęciem postępowania w sprawie samowoli budowlanej.
Ponadto, na podstawie art. 102 ust. 2 organ ochrony ludności może – w drodze decyzji administracyjnej – nałożyć obowiązek przystosowania nieruchomości lub wykonania miejsc doraźnego schronienia. Niewykonanie takiego nakazu stanowi czyn sankcjonowany, zagrożony karą aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny (art. 166 ustawy w zw. z art. 82b Kodeksu wykroczeń).
Dodatkowo, w warunkach stanu nadzwyczajnego możliwe jest obligatoryjne włączenie dewelopera w realizację zadań z zakresu ochrony ludności (art. 5 ust. 3), co w przypadku niewykonania nałożonych obowiązków może prowadzić do zastosowania dalszych środków przymusu przewidzianych przepisami prawa.
Podsumowanie i rekomendacje
Ustawa schronowa stanowi jedną z ważniejszych zmian prawnych dla sektora deweloperskiego ostatnich lat. Obowiązki wynikające z art. 94 Ustawy objęły wszystkie wnioski o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia budowy złożone po 31 grudnia 2025 r. Z punktu widzenia przedsiębiorców, należy dojść do wniosku, iż temat schronów przestaje być wyłącznie zagadnieniem administracyjnym, a staje się jednym z parametrów projektowych i kosztowych inwestycji. Deweloperzy planujący nowe inwestycje wielorodzinne z kondygnacją lub garażem podziemnym powinni niezwłocznie zaktualizować dokumentację projektową o wymagania dotyczące miejsc doraźnego schronienia (w tym warunki zabudowy, układ kondygnacji podziemnych, rozwiązania wentylacyjne, ewakuacyjne i techniczne) oraz zweryfikować, czy planowana inwestycja nie zostanie objęta decyzją o uznaniu za budowlę ochronną. Dynamicznie zmieniające się otoczenie regulacyjne sprawia, iż stałe monitorowanie przepisów i bieżące konsultacje prawne stają się niezbędnym elementem procesu inwestycyjnego.
W razie jakichkolwiek wątpliwości dotyczących obowiązków wynikających z ustawy schronowej w zakresie wymagań projektowych czy też oceny ryzyka inwestycyjnego – zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią. Specjalizujemy się w kompleksowej obsłudze prawnej podmiotów z branży deweloperskiej, w tym w zakresie nowych regulacji z obszaru ochrony ludności i obrony cywilnej.
W razie pytań, a także pomysłów tematów na kolejne wydania Newsletter’a zapraszamy do kontaktu:
