Nowe przepisy dla wspólnot mieszkaniowych – projekt ustawy o własności lokali

Nowe przepisy dla wspólnot mieszkaniowych to kierunek zmian, który ma usprawnić codzienne zarządzanie nieruchomością wspólną i ograniczyć spory, zwłaszcza te dotyczące wad budowlanych oraz rozliczeń. Nowelizacja ustawy o własności lokali ma na celu lepsze dostosowanie zasady działania wspólnot mieszkaniowych do współczesnej praktyki. Skupia uwagę na barierach, które utrudniają codzienne zarządzanie nieruchomością wspólną.

Potrzeba zmian legislacyjnych

W obowiązującym stanie prawnym wspólnota mieszkaniowa nie jest samodzielnie uprawniona do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady budowlane dotyczące części wspólnych nieruchomości. Wynika to z faktu, iż stroną umowy nabycia lokalu – wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej – jest poszczególny właściciel lokalu, a nie wspólnota. To właściciel jest zatem podmiotem uprawnionym z tytułu rękojmi wobec dewelopera.

W praktyce roszczenia dotyczące wad i usterek części wspólnych są dochodzone przez wspólnoty mieszkaniowe na podstawie przelewu (cesji) wierzytelności dokonanej przez właścicieli lokali. Wymaga to uprzedniego podjęcia uchwały właścicieli, obejmującej zgodę na wystąpienie z roszczeniami oraz na poniesienie związanych z tym kosztów, w szczególności kosztów ekspertyz technicznych i obsługi prawnej.

Mechanizm ten okazuje się jednak w praktyce nieskuteczny. Zebranie cesji od wszystkich właścicieli lokali jest rzadko możliwe – właściciele ulegają zmianom, część osób jest nieosiągalna lub nie wyraża zgody na cesję. W konsekwencji wspólnota może dochodzić roszczeń jedynie w ograniczonym zakresie, odpowiadającym udziałom właścicieli, którzy dokonali cesji. Prowadzi to do sytuacji, w której brak jest realnej możliwości dochodzenia pełnego odszkodowania za stwierdzone wady i usterki nieruchomości wspólnej.

Projekt ustawy UD312 wprost identyfikuje tę lukę w systemie ochrony prawnej. Zakłada on przyznanie wspólnocie mieszkaniowej legitymacji procesowej do wytaczania powództw z tytułu rękojmi na rzecz właścicieli lokali, bez konieczności uzyskiwania indywidualnych cesji wierzytelności. W konsekwencji proponowane rozwiązanie stanowi jeden z elementów szerszego pakietu zmian mających usprawnić dochodzenie roszczeń z tytułu wad budowlanych w budynkach wielolokalowych.

Ponadto projekt przewiduje inne zmiany, z których najistotniejsze obejmują:

• Balkony, loggie i tarasy – jasny podział, co jest częścią wspólną, a co należy do lokalu.
• Status prawny wspólnoty – doprecyzowanie definicji oraz majątku wspólnoty.
• Zaliczki i koszty utrzymania – możliwość podwyższenia zaliczki, gdy sposób użytkowania lokalu generuje dodatkowe koszty.
• Rozliczenia mediów i urządzenia pomiarowe – uregulowanie statusu wodomierzy, ciepłomierzy i podzielników oraz kosztów ich utrzymania.
• Terminowe wpłaty za media i odpady – obowiązek uiszczania zaliczek do 10. dnia miesiąca.
• Kontrole instalacji i udostępnienie lokalu – obowiązek udostępnienia lokalu do kontroli oraz sankcja za uporczywą odmowę.
  
  

Balkony, loggie i tarasy
– nowe przepisy dla wspólnot mieszkaniowych

Projekt UD312 doprecyzowuje, które elementy balkonu należą do nieruchomości wspólnej. Za wspólne uznaje elementy konstrukcyjne balkonu, loggii i tarasu.

Do nieruchomości wspólnej mają należeć m.in. dźwigary, płyta balkonowa z izolacją i balustrada. Wspólna ma być także ta część balkonu, która stanowi fragment elewacji budynku. Jednocześnie wewnętrzna przestrzeń balkonu ma być traktowana jako część lokalu właściciela.

Status prawny wspólnoty

Projekt UD312 przewiduje doprecyzowanie statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota ma zostać ujęta jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej, ale wyposażona w zdolność do czynności prawnych oraz prawo do posiadania własnego majątku (odrębnego od majątków właścicieli lokali), z zastrzeżeniem, iż winien on być związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Zaliczki i koszty utrzymania

Projekt UD312 zakłada, iż wspólnota zyska narzędzie do reagowania na dodatkowe koszty. Chodzi o sytuacje, gdy sposób korzystania z lokalu generuje wydatki dla całej wspólnoty. W takim przypadku nowelizacja ma umożliwić podwyższenie zaliczki konkretnemu właścicielowi na podstawie uchwały. To wspólnota ma wykazać dodatkowe koszty i przedstawić kalkulację.

Projekt porządkuje też spory o rozliczenia mediów w budynku. Zakłada, iż ciepłomierze, wodomierze i podzielniki ciepła mają stanowić część nieruchomości wspólnej. W konsekwencji to wspólnota miałaby odpowiadać za montaż, wymianę, legalizację i serwis tych urządzeń.

Dodatkowo przewidziano obowiązek wpłacania do 10. dnia miesiąca zaliczek na media rozliczane przez wspólnotę. Dotyczy to m.in. ciepła, wody i odprowadzania ścieków oraz opłat za odpady komunalne.

Projekt wprowadza także rozwiązanie dla funduszy celowych. Zakłada powstanie funduszu remontowego lub innego funduszu celowego jako majątku wspólnoty. Jego utworzenie miałoby następować w drodze uchwały właścicieli.

Rozliczenia mediów i urządzenia pomiarowe
– nowe przepisy dla wspólnot mieszkaniowych

Projekt UD312 zakłada, iż wodomierze, ciepłomierze oraz podzielniki ciepła mają stanowić część nieruchomości wspólnej. Oznacza to, iż obowiązki związane z ich utrzymaniem mają spoczywać na wspólnocie.

Ma to obejmować montaż, wymianę, legalizację, konserwację i naprawy. W rezultacie zmiana ma ograniczyć spory o to, kto ponosi koszty tych czynności.

Terminowe wpłaty za media i odpady

Projekt przewiduje obowiązek uiszczania do 10. dnia każdego miesiąca zaliczek na media rozliczane przez wspólnotę. Chodzi o sytuacje, gdy to wspólnota jest stroną umowy z dostawcą usług.

Obowiązek ma dotyczyć m.in. ciepła, wody oraz odprowadzania ścieków. Ma też obejmować opłatę za odbiór odpadów komunalnych.

Kontrole instalacji i udostępnienie lokalu

Projekt UD312 przewiduje obowiązek udostępnienia lokalu na potrzeby kontroli okresowych i doraźnych instalacji oraz urządzeń. Ma też wprowadzić obowiązek wykonywania zaleceń pokontrolnych.

W przypadku uporczywego uchylania się od udostępnienia lokalu zarząd lub zarządca ma mieć możliwość wystąpienia do nadzoru budowlanego. Projekt zakłada możliwość ukarania właściciela grzywną.

Przewidziano też obowiązek udostępnienia lokalu w razie awarii oraz w sytuacjach zagrożeń sanitarnych lub pożarowych. W razie odmowy projekt przewiduje wejście do lokalu w asyście policji lub straży pożarnej.

Odpowiedzialność właścicieli za zobowiązania wspólnoty
– nowe przepisy dla wspólnot mieszkaniowych

Projekt UD312 doprecyzowuje zasady odpowiedzialności finansowej we wspólnocie. Właściciele lokali mają odpowiadając za zobowiązania wspólnoty w sposób subsydiarny, czyli dopiero w przypadku bezskuteczności egzekucji wobec wspólnoty, przy czym każdy z nich ma ponosić odpowiedzialność proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej.

Zarząd, zarządca i czynności zwykłego zarządu

Projekt UD312 zakłada, iż zarządzanie wspólnotą ma odbywać się w dwóch formach. Możliwe ma być powołanie zarządcy albo zarządu składającego się z osób fizycznych.

Projekt przewiduje też doprecyzowanie, czym są czynności zwykłego zarządu. Mają to być bieżące działania związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości.

Uchwały i głosowania: zmiana zasad większości

Projekt UD312 przewiduje zmianę zasad podejmowania uchwał w trybie obiegowym i mieszanym. Przy indywidualnym zbieraniu głosów ma wystarczyć zwykła większość liczona udziałami osób głosujących.

Projekt przewiduje też ramy czasowe dla oddawania głosów. Minimalny termin ma wynosić dwa tygodnie. Maksymalny termin ma ustalać wspólnota.

Komunikacja elektroniczna we wspólnocie
– nowe przepisy dla wspólnot mieszkaniowych

Projekt UD312 zakłada zrównanie komunikacji elektronicznej z formą pisemną. Ma to dotyczyć zawiadomień o zebraniach i informacji o uchwałach.

Projekt przewiduje także możliwość oddawania głosów drogą elektroniczną w głosowaniu obiegowym. Ma to uprościć obieg informacji i decyzji we wspólnocie.

Kontrola zarządu i sprawozdawczość: doprecyzowanie obowiązków

Projekt UD312 doprecyzowuje uprawnienia kontrolne właścicieli lokali. Ma obejmować wgląd w dokumenty wspólnoty. Z tym ma być skorelowany obowiązek udzielania informacji.

Projekt przewiduje też wymóg sprawozdania w formie pisemnej. Sprawozdanie ma obejmować część opisową i finansową. Termin rocznego zebrania ma zostać wydłużony do końca kwietnia.

Zebranie zwołane przez właścicieli: próg 1/10 udziałów
– nowe przepisy dla wspólnot mieszkaniowych

Projekt UD312 przewiduje rozwiązanie na wypadek bierności zarządu. Właściciele mają uzyskać możliwość zwołania i przeprowadzenia zebrania we własnym zakresie.

Warunkiem ma być brak reakcji zarządu na wniosek właścicieli posiadających co najmniej 1/10 udziałów. Dzięki temu rozwiązanie ma zabezpieczać wspólnotę przed paraliżem decyzyjnym.

Nowe przepisy dla wspólnot mieszkaniowych w praktyce – na co warto przygotować się już teraz

Projekt pozostało na etapie prac rządowych, ale kierunek zmian jest spójny. Zmiany idą w stronę uproszczenia zarządzania i doprecyzowania obowiązków.

Wspólnoty i zarządcy mogą już teraz uporządkować dokumentację techniczną budynku. Warto też uporządkować zasady komunikacji i głosowań. Pomocne będzie przejrzenie zasad rozliczania mediów i procedur kontroli instalacji.

Źródło

Źródło: Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz ustawy – Prawo budowlane – Kancelaria Prezesa Rady Ministrów – Portal Gov.pl, stan na dzień 22.12.2025.

Projekt został opublikowany we wrześniu 2025 roku, a planowane przyjęcie przez Radę Ministrów to II kwartał 2026.

Eksperci przygotowujący artykuł:

MARCIN BANDURSKI
Adwokat | Partner
[email protected]

Aleksandra siarkowska
Aplikantka Adwokacka
[email protected]

Czym możemy pomóc w obsłudze prawnej wspólnot mieszkaniowych?

Kancelaria Prokurent wspiera wspólnoty mieszkaniowe oraz zarządców w bieżącym zarządzaniu nieruchomością wspólną i w sytuacjach spornych. Doradzamy praktycznie, z nastawieniem na bezpieczne decyzje i sprawne procedury.

W czym możemy pomóc:

• przygotowanie i weryfikacja uchwał oraz protokołów zebrań
• doradztwo w sprawach rozliczeń, zaliczek i funduszu remontowego
• spory z deweloperem, wykonawcami i dostawcami usług, w tym roszczenia z tytułu wad części wspólnych
• wsparcie w sporach wewnątrz wspólnoty i w postępowaniach sądowych
• obsługa kontroli, obowiązków właścicieli i procedur związanych z udostępnieniem lokalu
• analiza dokumentów, regulaminów i korespondencji przed eskalacją sporu

Jeśli są Państwo zainteresowani kompleksową obsługą prawną wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej, zapraszamy do kontaktu.

Skontaktuj się z nami

Chcesz dowiedzieć się, jakie działania będą najlepsze w Twojej sytuacji?
Wypełnij krótki formularz kontaktowy poniżej — odezwiemy się i bezpłatnie przedstawimy możliwe scenariusze działania oraz zakres wsparcia.