3 dni temu
Dnia 9 września 2025 roku weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa deweloperska), która zasadniczo zmienia układ sił między nabywcą a deweloperem w obrocie nieruchomościami mieszkaniowymi.
Po trzech latach stanu prawnego, w którym odpowiedzialność dewelopera opierała się wyłącznie na zasadach ogólnych odpowiedzialności kontraktowej, ustawodawca przywrócił stosowanie rękojmi. Z perspektywy biznesowej oznacza to istotne zwiększenie ryzyka reklamacyjnego i procesowego po stronie deweloperów oraz większe możliwości egzekwowania roszczeń po stronie nabywców – w tym przedsiębiorców inwestujących kapitał w lokale użytkowe i mieszkaniowe.
Zmiana reżimu odpowiedzialności – powrót odpowiedzialności obiektywnej
Dotychczas umowy deweloperskie były rozliczane wyłącznie w oparciu o odpowiedzialność kontraktową (art. 471 k.c. i nast.), wymagającą wykazania winy. Po nowelizacji, w zakresie wad nieruchomości, deweloper odpowiada na zasadzie odpowiedzialności obiektywnej wynikającej z rękojmi – niezależnie od staranności i należytego nadzoru budowlanego. Z punktu widzenia podmiotów prowadzących inwestycje deweloperskie oznacza to konieczność:
- wzrostu nakładów na kontrolę jakości,
- staranniejszej dokumentacji odbiorów,
- wprowadzenia rezerw finansowych na koszty usuwania wad.
Jednocześnie warto pamiętać, iż odpowiedzialność z rękojmi trwa co do zasady 5 lat od wydania nieruchomości, co przesuwa ryzyko reklamacyjne znacząco poza okres inwestycyjny.
Zakres roszczeń i strategia ich obsługi
Kupujący – zarówno konsumenci jak i przedsiębiorcy – zyskują prawo do:
- usunięcia wady,
- obniżenia ceny,
- odstąpienia od umowy przy wadzie istotnej.
W praktyce oznacza to większe obciążenie działów technicznych i serwisowych po stronie deweloperów oraz możliwość eskalacji roszczeń do poziomu sporów sądowych. Należy też zwrócić uwagę, iż art. 41a ustawy deweloperskiej obejmuje wady części wspólnych przedsięwzięcia, takich jak dach, klatki schodowe, konstrukcja czy piony instalacyjne. W kontekście inwestycji wielolokalowych może to powodować konwersję indywidualnych roszczeń właścicieli lokali w roszczenia wspólnot lub grup nabywców, co zwiększa ich siłę negocjacyjną.
Problem dat umownych – krytyczny element oceny ryzyka
Brak przepisu przejściowego w nowelizacji powoduje rozwarstwienie sytuacji prawnej nabywców i różnicę w odpowiedzialności dewelopera w zależności od daty zawarcia umowy przeniesienia własności.
Z perspektywy zarządzania ryzykiem inwestycyjnym oznacza to konieczność:
- prowadzenia precyzyjnej ewidencji umów,
- rozróżniania reżimów odpowiedzialności,
- przygotowania odmiennych procedur reklamacyjnych dla umów sprzed i po dniu 9 września 2025 r.
W praktyce może to powodować dwie linie komunikacji i obsługi roszczeń, potencjalnie zwiększając koszty administracyjne i organizacyjne firm deweloperskich.
Konsekwencje dla strategii kontraktowej i finansowej
Dla przedsiębiorców działających po stronie dewelopera – nowelizacja wymusza dostosowanie polityki kontraktowej i compliance, w tym:
- aktualizację wzorów umów deweloperskich,
- weryfikację klauzul wyłączających lub ograniczających odpowiedzialność,
- analizę opłacalności polis OC i ubezpieczeń inwestycyjnych,
- ponowną ocenę ryzyk materiałowych i wykonawczych.
Jednocześnie firmy finansujące inwestycje – banki, fundusze, inwestorzy – mogą oczekiwać dodatkowych zabezpieczeń jakości i urealnienia wskaźników ryzyka przy analizie projektów deweloperskich.
Rekomendacje biznesowe – działania prewencyjne
Rekomendujemy, aby po stronie deweloperów wdrożyć co najmniej następujące praktyki:
- Audyt prawny wszystkich wzorów umów obowiązujących po dniu 9 września 2025 r.
- Audyt techniczny standardów wykonania i odbioru lokali.
- Rewizję umów z wykonawcami i podwykonawcami – tak aby odpowiedzialność za wady przenosić wewnętrznie w łańcuchu wykonawczym.
- Wdrożenie systemu raportowania usterek i reklamacji.
- Przygotowanie strategii komunikacji z klientami w zakresie rękojmi – minimalizującej ryzyko eskalacji sporu.
Z perspektywy nabywców inwestycyjnych (np. firm kupujących lokale użytkowe lub mieszkania pod wynajem) rekomendowane jest:
- korzystanie z oględzin technicznych przez rzeczoznawców,
- dokumentowanie odbioru,
- w razie wątpliwości – składanie reklamacji w trybie rękojmi od razu po wykryciu wady.
Podsumowanie biznesowe
Nowelizacja ustawy deweloperskiej nie tylko przywraca ochronę nabywców. Z perspektywy rynku nieruchomości jest to realna zmiana parametru ryzyka prawnego dla inwestorów i deweloperów. adekwatna interpretacja nowych przepisów oraz odpowiednie dostosowanie kontraktów i procedur będzie najważniejsze dla ograniczenia potencjalnych kosztów sporów i reklamacji.
Artykuł autorstwa: apl. adwokacki Patryk Janczewski
W razie pytań, a także pomysłów tematów na kolejne wydania Newsletter’a zapraszamy do kontaktu: