3 lat temu
Nowelizacja tzw. ustawy COVID’owej. Czyli jak nowe uregulowania wpłyną na aktualną sytuację najemców galerii handlowych?
Regulacje tzw. ustawy covidowej w istotnym stopniu ingerują w stosunki cywilnoprawne. Dla najemców galerii handlowych doniosłe skutki przewidywał art. 15ze ustawy, który odnosił się do wygaszania stosunków wynikających z umów, przez które dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, w sytuacji, gdy taki stosunek obligacyjny trwał w okresie wprowadzanych lockdown’ów. Najemcy/dzierżawcy mogli uzyskać abolicję czynszową składając bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy. Wielu najemców skorzystało z takiego mechanizmu, doprowadzając w istocie do zapewnienia braku odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązań wynikających z zawartych przez nich umów najmu. Rozwiązanie zaproponowane przez ustawodawcę miało niejako stanowić rekompensatę dla wynajmujących, bowiem za możliwość wygaśnięcia obowiązku najemcy w zakresie płatności czynszu oraz opłat eksploatacyjnych, wynajmujący uzyskiwał przedłużenie umowy o sześć miesięcy plus czas trwania zakazu prowadzenia działalności w . Co więcej, warunki umów miały pozostać niezmienione w tym dodatkowym okresie.
Jakie terminy są istotne dla najemców galerii handlowych z punktu widzenia nowelizacji artykułu 15ze?
Zgodnie z nowelizacją ustawy, najemcy, którzy złożyli oferty w zakresie przedłużenia umów najmu, mogą w tej chwili w terminie 14 dni od dnia wejścia w życie ustawy złożyć oświadczenie, w którym uchylą się od skutków prawnych oświadczenia woli. Termin ten biegnie od dnia 23 lipca do dnia 6 sierpnia 2021r. Zatem najemcy, którzy skorzystali z mechanizmu umożliwiającego im zwolnienie z czynszu, mogą się w określonym przez ustawodawcę terminie z tego wycofać. Co jednak z najemcami, którzy takich ofert za ostatni okres nie złożyli? Za ostatni okres lockdown’u, który skończył się 2 maja 2021r. najemcom sugerujemy takie oświadczenie złożyć i zatrzymać potwierdzenie doręczenia takiego oświadczenia. W naszej ocenie najlepiej złożyć je jeszcze przed wejściem życie ustawy nowelizującej, tj. najdalej do dnia 22 lipca 2021. A następnie sugerujemy złożyć oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych w myśl art. 7 ust.1 nowej ustawy czyli pomiędzy 23 lipca 2021r. a 6 sierpnia 2021r. Tak samo jak takie oświadczenie należy złożyć koniecznie, o ile złożyliście Państwo jako najemcy oświadczenia na temat dwóch poprzednich lockdownów (listopadowy i grudniowo-marcowy).
Jaki będzie skutek złożenia tych wszystkich oświadczeń w odpowiednich terminach?
Takie działanie powinno pozwolić z jednej strony zachować 100% obniżki wszystkich opłat za okresy lockdownów, a z drugiej strony spowodować cofnięcie tych oświadczeń w zakresie przedłużenia okresu najmu – dla najemcy galerii handlowej to 100% korzyści i żadnych strat.
Co o ile najemca nie złoży oświadczenia w oparciu o poprzednie brzmienie art. 15ze?
Wg. naszej interpretacji przepisów znowelizowanej ustawy – niezłożenie takiego oświadczenia za okres ostatniego lockdownu, wcale nie spowoduje, iż do ostatniego lockdownu będzie miał zastosowanie znowelizowany art. 15ze1, bowiem w naszej ocenie ten przepis obowiązuje jedynie na przyszłość, ponieważ brak jest ustawowych przesłanek mających świadczyć o jego retroaktywności. Należy jednak mieć na uwadze, iż utrwalonego orzecznictwa w tym zakresie doczekamy się dopiero za dłuższy czas.
Co o ile najemca złożył nie tylko ofertę przedłużenia umowy, ale także zawarł z wynajmującym aneks przedłużający umowę?
Co do tych z najemców, którzy złożyli nie tylko oferty, ale w konsekwencji także zawarli aneksy do umów: w naszej ocenie, o ile aneksy te nie są znacznie bardziej rozbudowane i nie zawierają wielu innych (znacznie szerszych) postanowień – to w wyniku zmiany przepisów prawnych, te aneksy przedłużające umowy o okresy wskazane w art.15ze także mogą zostać podważone w wyniku tej zmiany przepisów, po złożeniu odpowiednich oświadczeń (o uchyleniu się od skutków prawnych) przez najemców w terminach powyżej opisanych. Choć praktyka sądowa w tym zakresie także dopiero się wykształci, to wydaje się, iż systemowe podejście do wykładni prawa, nie pozostawia w żadnym świadomym jego interpretatorze wątpliwości, iż przedłużenie umowy aneksem, było działaniem analogicznym do wykonywania art. 15ze w myśl starej ustawy. o ile okresy te się pokrywają z tymi jakie najemca uzyskał w wykonaniu art. 15ze lub są bardzo zbliżone, to nikt racjonalny nie powinien mieć wątpliwości iż art. 7 ust 1 nowelizującej ustawy powinien, także do takich sytuacji mieć zastosowanie.
Piotr Kłodziński wraz z apl. Agatą Michalską
Radca Prawny Warszawa Kancelaria Prawna Warszawa
*zastrzegamy iż wszystkie opinie wyrażone w niniejszym artykule, są pomimo dochowania zasad staranności zawodowej – jedynie rzetelnie przygotowanymi opiniami do czasu i takimi pozostaną do czasu potwierdzenia przez utrwalone linie orzecznicze sądów lub kolejne zmiany prawa, a ich autorzy nie mogą ponosić odpowiedzialności za skutki ich zastosowania, a tym bardziej ewentualnego nieprawidłowego zastosowania w konkretnych zindywidualizowanych przypadkach. o ile chcecie Państwo otrzymać szczegółową ocenę stanu prawnego, w jakim się znaleźliście – zapraszamy serdecznie do skorzystania z usług naszej Kancelarii.
NASZA KANCELARIA POMAGA NAJEMCOM W SYTUACJACH KONFLIKTOWYCH, SPORACH SĄDOWYCH, PRZYGOTOWANIU DOKUMENTÓW WYPOWIEDZEŃ, JAK I W NEGOCJACJACH Z WYNAJMUJĄCYMI LOKALE CELEM DOPROWADZENIA DO OBNIŻKI CZYNSZU LUB ZAKOŃCZENIA NAJMU LOKALU W SPOSÓB SATYSFAKCJONUJĄCY WSZYSTKIE STRONY. JEŻELI MAJĄ PAŃSTWO DODATKOWE PYTANIA LUB POTRZEBUJĄ PAŃSTWO POMOCY PRAWNEJ W NEGOCJACJACH Z WYNAJMUĄCYM, ALBO CHCĄ PAŃSTWO ROZPOCZĄĆ SPÓR SĄDOWY? A PRZEDE WSZYSTKIM JEŻELI CHCIELIBY PAŃSTWO POZNAĆ BARDZIEJ SZCZEGÓŁOWE ODPOWIEDZI NA PAŃSTWA PYTANIA, TO ZAPRASZAMY DO KONTAKTU Z AUTORAMI POPRZEZ [email protected], A TAKŻE DO ZADAWANIA PYTAŃ NA NASZYM PROFILU NA PORTALU FACEBOOK.
