Obowiązek uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na sprzedaż alkoholu

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej na sprzedaż alkoholu to problem, z którym bardzo często zwracają sie do nas klienci. Uzyskanie tytułu prawnego do lokalu użytkowego znajdującego się w budynku, w ramach którego działa wspólnota mieszkaniowa nie oznacza , iż przedsiębiorca ma całkowitą dowolność w prowadzeniu w lokalu działalności gospodarczej. Choć wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa zakazać czy ograniczyć prowadzenia w lokalu konkretnej działalności gospodarczej, w sytuacji, gdy przedsiębiorca planuje prowadzić w lokalu sprzedaż alkoholu w ramach sklepu spożywczego, kawiarni, restauracji czy baru, konieczne jest uprzednie uzyskanie zezwolenia na sprzedaż alkoholu. Aby natomiast uzyskać zezwolenie na sprzedaż alkoholu, niezbędne jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej. Zgoda ta musi zostać udzielona w postaci uchwały wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ sądy od lat stoją na stanowisku, iż czynność ta przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością i nie mieści się w pojęciu bieżącego zarządzania nieruchomością.

Konieczność uzyskania uchwały wspólnoty mieszkaniowej wydaje się zbyt daleko idącą ingerencją w prowadzenie działalności gospodarczej, ustawodawca wiąże to jednak z tym, iż w przypadku, gdy większość lokali znajdujących się na nieruchomości to lokale mieszkalne, sprzedaż alkoholu może wiązać się z zakłócaniem porządku, spożywaniem alkoholu w najbliższej okolicy miejsca sprzedaży, czy zaśmiecaniem otoczenia budynku, w którym prowadzona jest sprzedaż.

Nabywając lub najmując lokal przeznaczony pod sklep spożywczy, kawiarnię czy bar, przedsiębiorca powinien zatem liczyć się z ryzykiem nieuzyskania zgody na sprzedaż alkoholu, ponieważ otrzymanie zezwolenia na sprzedaż alkoholu zależy od woli wspólnoty mieszkaniowej. W tej sytuacji istnieje jednak również możliwość skierowania się do sądu ze stosownym powództwem.

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej na sprzedaż alkoholu

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, sprzedaż napojów alkoholowych, przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży, może być prowadzona tylko na podstawie zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), adekwatnego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży ( zatem budynku mieszkalnego, gdzie ma być sprzedawany alkohol). Zezwolenie na sprzedaż napojów alkoholowych wydaje się na podstawie wniosku przedsiębiorcy, a zgodnie z art. 18 ust. 6 pkt 3 ww. ustawy, do wniosku o wydanie zezwolenia na sprzedaż alkoholu, należy dołączyć pisemną zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, o ile punkt sprzedaży jest zlokalizowany w wielorodzinnym budynku mieszkalnym.

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej na sprzedaż alkoholu wyrażana jest w postaci uchwały właścicieli lokali, która zapada zwykłą większością głosów. W praktyce zarząd danej wspólnoty mieszkaniowej opracowuje stosowną uchwałę, przedstawia ją właścicielom lokali na zebraniu wspólnoty, specjalnie zwołanym zebraniu lub zbiera głosy w formie indywidualnego zbierania głosów. Prawidłowo sporządzona uchwała wspólnoty mieszkaniowej powinna zawierać następujące elementy:

• stwierdzenie, iż wspólnota wyraża zgodę, w rozumieniu z art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi na urządzenie punktu sprzedaży napojów alkoholowych,
• określenie rodzaju sprzedawanego alkoholu (do 4,5% alkoholu oraz piwo, 4,5%-18% alkoholu (bez piwa), powyżej 18% alkoholu),
• wskazanie, iż sprzedaż może odbywać się bez ograniczeń godzinowych lub wskazanie ewentualnych ograniczeń godzinowych sprzedaży,
• dokładne określenie lokalu, gdzie sprzedawany ma być alkohol (np. „lokal U22 znajdujący się na parterze budynku usytuowanego w Warszawie, przy ul. Pięknej 10”),
• udzielenie pełnomocnictwa dla wszystkich członków zarządu wspólnoty do dokonywania wszelkich czynności w zakresie niezbędnym do udzielenia zgody na sprzedaż alkoholu.

Brak zgody wspólnoty mieszkaniowej na sprzedaż alkoholu

Co do zasady, generalną zasadą jest, iż ograniczenie praw właściciela / najemcy lokalu musi wynikać z racjonalnych przesłanek i być usprawiedliwione szczególnymi okolicznościami natury faktycznej, a zatem wspólnota mieszkaniowa powinna mieć konkretne i rzeczywiste powody uzasadniające odmowę udzielenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych. Nie wydaje się zatem wystarczające by odmowę wyrażenia zgody uzasadniało tylko to, iż większość członków wspólnoty mieszkaniowej nie godzi się z rodzajem zamierzenia gospodarczego właściciela czy najemcy lokalu. Stanowisko to zostało przykładowo przyjęte przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu, I Wydział Cywilny, w wyroku z dnia 10 grudnia 2015 roku, sygn. akt I C 1435/15, w którym Sąd orzekł, iż uchwała odmawiająca sprzedaży alkoholu została uznana jako wkraczająca w sferę uprawnień właścicielskich, właścicieli lokalu, a problem osób spożywających alkohol wokół sklepów nie jest okolicznością odosobnioną, występującą na terenie tej tylko lokalizacji i nie można całą odpowiedzialnością obarczyć osoby prowadzące punkty sprzedaży.

W sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa podejmie uchwałę o braku zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu, osoba posługująca się tytułem prawnym do lokalu (właściciel / najemca) może wystąpić do sądu zaskarżając uchwałę i wnosząc o wyeliminowanie jej z obrotu prawnego. W takiej sytuacji pozew powinien być wytoczony przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia:

• podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli,
• powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W sytuacji sporu zachowanie wskazanego powyżej terminu jest niezwykle istotne, ponieważ wraz z jego upływem, właściciel/najemca lokalu traci uprawnienie do obrony swoich interesów na drodze sądowej. Dla wyznaczenia początku biegu 6-tygodniowego terminu nieistotne jest czy właściciel/najemca lokalu, który zaskarża uchwałę został prawidłowo powiadomiony o terminie zebrania właścicieli. Wyłącznie istotne jest to czy zebranie się odbyło i czy wspólnota skutecznie podjęła uchwałę.

Cofnięcie zgody na sprzedaż alkoholu przez wspólnotę mieszkaniową

Czy w przypadku, gdy wspólnota mieszkaniowa udzieli zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym znajdującym się we wspólnocie, może następnie „cofnąć” zgodę, podejmując nową uchwałę, która uchylałaby poprzednią, tj. udzielającą zgodę? Jak wynika z orzecznictwa sądów powszechnych (przykładowo wyrok Sądu Okręgowego w Zielonej Górze z dnia 29 lipca 2014 r., sygn. akt I C 92/14), co do zasady wspólnota mieszkaniowa nie może cofnąć takiej zgody. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej udzielająca zgodę na sprzedaż alkoholu stanowi bowiem oświadczenie woli wspólnoty, które zostaje złożone osobie chcącej prowadzić sprzedaż alkoholu (a przy okazji będącej przeważnie członkiem wspólnot mieszkaniowej). Sądy wskazują, iż oświadczeń woli nie można składać pozornie, dowolnie ich cofać, czy też dowolnie uchylać się od skutków złożonych oświadczeń, choćby w sytuacji, gdy wspólnota „zmieniła zdanie” na etapie drugiej uchwały, tj. uchwały cofającej zgodę. Co istotne, sądy wskazują, iż w takiej sytuacji bez znaczenia są argumenty wspólnoty mieszkaniowej dotyczące np. tego, iż sprzedaż alkoholu powoduje spadek wartości lokali, obniża komfort zamieszkiwania i pracy, czy też bezpieczeństwo korzystania z lokali. W sytuacji zatem, gdy wspólnota mieszkaniowa udzieli zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym znajdującym się we wspólnocie, a następnie podejmie kolejną uchwałę, która „cofa” zgodę właściciel/najemca lokalu, w którym sprzedawany jest alkohol, przedsiębiorca może zaskarżyć uchwałę do sądu we wskazanym powyżej terminie. W takiej sytuacji sąd powinien wadliwą uchwałę uchylić, jako sprzeczną z prawem.

Komentarz Capital Legal – adwokat wspólnota mieszkaniowa Warszawa

Przedsiębiorca planujący prowadzenie sprzedaży alkoholu w ramach sklepu spożywczego, kawiarni, restauracji czy baru w lokalu znajdującym się w budynku, w ramach którego działa wspólnota mieszkaniowa, powinien mieć świadomość, iż konieczne jest uprzednie uzyskanie zezwolenia na sprzedaż alkoholu, którego częścią jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Choć z praktyki Capital Legal wynika, iż zgody przeważnie są wydawane przez wspólnoty mieszkaniowe, choćby w tej sytuacji niezwykle istotne jest, aby uchwała została prawidłowo sformułowana tak, aby nie została zaskarżona jako uchwała wadliwa. W sytuacji natomiast, gdy wspólnota mieszkaniowa sprzeciwia się prowadzeniu sprzedaży alkoholu lub „cofa” swoją zgodę na sprzedaż, właściciel/najemca lokalu może zwrócić się do prawnika od wspólnot mieszkaniowych, aby wystąpił do sądu o zaskarżenie uchwały i wniesienie o wyeliminowanie uchwały z obrotu prawnego.

Potrzebujesz pomocy w sprawach związanych ze wspólnotami mieszkaniowymi?

Jeżeli masz problem ze wspólnotą mieszkaniową i chciałbyś podjąć kroki prawne, zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią. Dokonamy analizy Twojego problemu i podpowiemy jakie kroki należy podjąć.