Obowiązki najemcy i wynajmującego lokal mieszkalny

Prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego lokal mieszkalny regulowane są przez Kodeks cywilny, ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, oraz łączącą strony umowę najmu.

Relacja postanowień kodeksu cywilnego o najmie względem regulacji ustawy o ochronie praw lokatorów

Obowiązki najemcy określone w art. 6b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: o ochronie praw lokatorów) są skatalogowanym i poszerzonym odpowiednikiem regulacji zawartych w art. 666, 681 i 683 k.c. W razie wątpliwości, kogo obciąża naprawa lub konserwacja konkretnego elementu lokalu, należy przyjąć, iż wynajmującego – o ile nie jest ona wyraźnie wymieniona w art. 6b jako obciążająca najemcę (tak: Dziczek Roman w: Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, 2012).

Postanowienia ustawy o ochronie praw lokatorów są wyrazem zapewnia szczególnej ochrony najmu lokali mieszkalnych przez ustawodawcę.

Indywidualne postanowienia umowy najmu

W umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki wymienione w art. 6a–6e ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 6f ustawy o ochronie praw lokatorów).

Pojęcie drobnych nakładów na lokal mieszkalny obciążających najemcę

Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę (Art. 662 § 2 kc). Zgodnie z art. 681 kc, do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności:

• drobne naprawy podłóg, drzwi i okien,
• malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych,
• drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Drobnymi nakładami w rozumieniu art. 662 § 2 k.c. są nakłady ponoszone w węższym zakresie niż nakłady konieczne obciążające wynajmującego, tj. takie, bez których przedmiot najmu nie jest przydatny do umówionego użytku (tak: J. Panowicz-Lipska (w:) System prawa prywatnego, t. 8, s. 26–27; K. Pietrzykowski (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2011, s. 471–472; J. Jezioro (w:) E. Gniewek, Komentarz, 2006, s. 1073).

O charakterze nakładów zawsze decyduje rodzaj naprawy, jej rozmiar oraz koszt. Artykuł 662 § 2 k.c. jest przepisem szczególnym, dlatego jego wykładnia musi być restryktywna. Nakłady i wydatki muszą być obiektywnie nieznaczne, w szczególności jednorazowy wydatek musi stanowić drobną część miesięcznego czynszu, a łącznie stanowić niewielki procent rocznego czynszu (tak: Komentarz do art. 662 kc [w:] Fras Mariusz (red.), Habdas Magdalena (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535-764(9)) Opublikowano: WKP 2018).

Drobne nakłady obciążające najemcę a katalog napraw obciążających najemcę z ustawy o ochronie praw lokatorów

Dziczek Roman w: Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, 2012 wskazuje, że: Obowiązki najemcy określone w art. 6b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego są skatalogowanym i poszerzonym odpowiednikiem regulacji zawartych w art. 666, 681 i 683 k.c. W razie wątpliwości, kogo obciąża naprawa lub konserwacja konkretnego elementu lokalu, należy przyjąć, iż wynajmującego – o ile nie jest ona wyraźnie wymieniona w art. 6b jako obciążająca najemcę.

Z kolei art. 3 ust 3. ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że: przepisy tejże ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora.

Rzeczony autor wskazuje, iż art. 3 ust. 3 oznacza iż mniej korzystne rozwiązania innych ustaw (z zastrzeżeniem art. 1a i 3 ust. 2) są modyfikowane niniejsza ustawa; innymi słowy, przepisy innych ustaw mogą zmieniać ochronę lokatorów, ale tylko na korzyść (lex benignior praevalet). W ten sposób ustawa o ochronie praw lokatorów uzupełnia i zmienia regulacje dotyczące poszczególnych stosunków prawnych dających tytuł prawny do używania lokalu mieszkalnego. Zasada wyrażona w art. 3 ust. 3 dotyczy zarówno ustaw obowiązujących w momencie wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów, jak i ustaw wydanych później.

A zatem należałoby uznać, iż ustawa o ochronie praw lokatorów ta nie wyłącza postanowień kodeksu cywilnego, a z tego wynikałoby, iż choćby naprawy obciążające najemcę w ustawie o ochronie praw lokatorów nie powinny być większe niż „drobne” (art. 662 § 2 k.c.) – stanowiące niewielką cześć czynszu *.

Naprawy lokalu obciążające najemcę

Art. 6b ust, 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje, iż najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we adekwatnym stanie technicznym i higieniczno – sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja (ust. 2):

• podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
• okien i drzwi;
• wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
• trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
• osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
• pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
• etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
• przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
• innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
  • malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
  • malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Obowiązek odnowienia lokalu przez najemcę po zakończeniu najmu

Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4 (trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych), które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy.

Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia (art. 6e ust. 1 ustawy o ochronie lokatorów).

Zwrot lokalu mieszkaniowego w stanie niepogorszonym po zakończeniu najmu

Art. 675 § 1 kc mówi, iż po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Wynajmujący może żądać od najemcy stosownego odszkodowania (art. 675 § 1 kc w zw. z art. 471 kc).

Domniemywa się, iż rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku (§ 3).

Jeżeli więc najemca zwróci przedmiot najmu w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, iż gorszy stan rzeczy jest usprawiedliwiony jej normalnym zużyciem (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 1999 r., sygn. akt I CKN 1304/98, OSNC 1999, nr 12, poz. 206).

Gorszy stan zwracanej rzeczy uzasadniony może być tylko normalnym jej zużyciem. Zatem najemca ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za takie pogorszenie stanu lub zużycie rzeczy, które jest następstwem jej nieprawidłowego używania (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 7 października 1991 r., sygn. akt I ACr 267/91, OSA 1992, z. 3, poz. 22).

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 maja 1999 r. w sprawie o sygn. akt I CKN 1304/98 wskazał, iż najemca chcąc uwolnić się od tej odpowiedzialności powinien wykazać, iż zużycie lub pogorszenie stanu przedmiotu najmu jest efektem prawidłowego jego używania oraz wysokość szkody. Oddanie rzeczy w najem ze swej istoty wiąże się z jej używaniem przez najemcę, a zatem i z zużyciem, za które najemca nie ma obowiązku uiścić dodatkowego wynagrodzenia, o ile tylko zużycie to ma charakter normatywny.

Zwrócenie rzeczy (lokalu) najętej w stanie pogorszonym wykazuje już niewykonanie przez najemcę przewidzianego w umowie najmu obowiązku zwrócenia rzeczy (lokalu) w stanie nie pogorszonym, inaczej, niewykonanie umowy. o ile więc najemca zwróci przedmiot najmu w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, iż gorszy stan rzeczy jest usprawiedliwiony jej normalnym zużyciem. Inaczej rzecz ujmując, najemca ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za takie pogorszenie stanu lub zużycie rzeczy, które jest następstwem jej nieprawidłowego używania (tak też: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 25 czerwca 2014r. w sprawie o sygn. akt I ACa 601/13, wyrok SN z dnia 26 marca 2014r. w sprawie o sygn. akt IV CK 204/03, wyrok SN z dnia 13 listopada 1987r. w sprawie o sygn. akt IV CR 313/87).

Przepis art. 675 k.c. jest normą o charakterze względnie obowiązującym i strony mogą objęte nim kwestie odmiennie regulować. W takim jednak przypadku, jak podnosi się w piśmiennictwie i orzecznictwie (np. uchwała Sądu Najwyższego z 21 grudnia 1974 roku, sygn. III CZP 31/74 – OSNCP 1975, z. 9, poz. 128), zamiar stron rozszerzenia odpowiedzialności nie tylko powinien wynikać z umowy w sposób jednoznaczny i niewątpliwy, ale i okoliczności zaostrzające odpowiedzialność dłużnika winny być wyraźnie oznaczone w umowie.

Naprawy lokalu obciążające wynajmującego

Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu (Art. 662 § 1 kc).

Art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje, że wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu (ust. 2).

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności (ust. 3):

• utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
• dokonywanie napraw budynku, jego w/w pomieszczeń i urządzeń, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym iż najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
• dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
  • napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
  • wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie (art. 666 § 2 kc).

Wykonanie napraw lokalu przez najemcę na koszt wynajmującego

Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (art. 663 kc).

Z kolei art. 664 § 2 kc stanowi, iż o ile w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo o ile wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo o ile wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Żądanie obniżenia czynszu za czas trwania wad lokalu

Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad (art. 664 § 1 kc).

Więcej na temat prawa najemcy mieszkania do żądania obniżenia czynszu za czas trwania wad – czytaj tutaj

Ulepszenie lokalu mieszkalnego przez najemcę

Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy (art. 667 § 1 kc).

Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu (Art. 6d ustawy o ochronie praw lokatorów).

Wynajmujący może żądać usunięcia usprawnień wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem powyższej regulacji i przywrócenia stanu poprzedniego, o ile nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu (Art. 6e ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Odnośnie definicji pojęcia ulepszenia, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 marca 2008 r., sygn. akt V CSK 418/07, LEX nr 577236 stwierdził, iż w rozumieniu art. 676 k.c. ulepszeniami rzeczy są dokonane na nią przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność. Nie chodzi przy tym ani o drobne nakłady na rzecz obciążające najemcę (art. 662 § 2 k.c.), ani nakłady konieczne i inne nakłady, które zgodnie z art. 662 § 1 i art. 663 k.c. obciążają wynajmującego.

Przepis art. 676 k.c. ma zastosowanie tylko do nakładów dokonanych w celu ulepszenia rzeczy najętej; zwrotu nakładów koniecznych najemca może żądać w czasie trwania najmu (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1971 r. sygn. akt III CRN 375/71, niepubl.).

W orzecznictwie wielokrotnie wyrażano pogląd, iż w umowie najmu strony mogą ustanowić inne reguły w zakresie zwrotu nakładów po ustaniu stosunku najmu (w tym też nakładów ulepszających) niż przewidziane w art. 676 k.c. (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2010 r., sygn. II CSK 85/10, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2008 r., sygn. akt II CSK 69/08, LEX nr 548800, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 czerwca 2014 r., sygn. akt VI ACa 1512/13, LEX nr 1496531).

Sąd Najwyższy wręcz zaaprobował bardzo rozpowszechnioną praktykę rezygnacji w umowach przez najemców ze zwrotu dokonanych nakładów po ich amortyzacji, co dzieje się zwłaszcza wtedy, gdy umówiony czynsz jest niższy od wynikającego z aktualnych relacji rynkowych (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 listopada 1982 r., sygn. akt III CRN 269/82, niepubl.).

Sąd ma obowiązek dokonać oceny, jaki charakter miały poniesione przez najemcę lokalu nakłady. Nie może zaniechać takiej oceny argumentując, iż strona powodowa nie sprecyzowała zwrotu, jakich nakładów dochodzi i w jakiej wysokości, o ile wynika to ze zgromadzonego materiału dowodowego. Ponadto przy ocenie, czy dane nakłady były konieczne, czy też użyteczne należy uwzględnić charakter lokalu, lokalizację oraz budynek, w którym się mieści (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2005 roku, sygn. V CK 751/04, Lex nr 153665).

Uprawnienie najemcy do założenia nowych urządzeń w lokalu

Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba iż sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. o ile do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów (art. 684 kc).

Protokół stanu lokalu i znajdujących się w nim instalacji i urządzeń

Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu (art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów).

Przedawnienie roszczeń pomiędzy najemcą i wynajmującym

Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (Art. 677 kc).

Wypowiedzenie najmu lokalu z uwagi na jego wady

Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, iż zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (art. 682 kc).

Używanie lokalu przez najemcę w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem

Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, iż zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (Art. 667 § 2 kc).

Obowiązek najemcy stosowania się do porządku domowego

Najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów (art. 683 kc).

Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 685 kc).

Na temat powództwo o eksmisję osoby zakłócającej spokój – czytaj tutaj

Kaucja zabezpieczająca pokrycie należności z tytułu najmu lokalu

Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu (art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Więcej na temat kaucji przy najmie mieszkania – czytaj tutaj