3 godzin temu
Ograniczony zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego
Z art. art. 6268 § 2 KPC wynika, iż sąd, rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej, bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej w chwili jego złożenia. W postępowaniu wieczystoksięgowym sąd orzeka zatem jedynie o rejestracji albo odmowie rejestracji skutków zdarzeń prawnych odnoszących się do praw już ujawnionych lub mających podlegać ujawnieniu w księdze wieczystej. Nie jest dopuszczalne dokonanie wpisu na podstawie innych, niedołączonych do wniosku dokumentów lub na podstawie takich środków dowodowych, których nie wskazano w art. 6268 § 2 KPC (zob. postanowienie SN z 13.3.2014 r., I CSK 289/13, egalis). Art. 31 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 341; dalej: KWU) daje możliwość dokonania wpisu na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, o ile przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. Natomiast w przypadku wpisu potrzebnego do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym ustanowiono wymóg, aby ta niezgodność została wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.
Przyjmuje się, iż wskazane zasady i wymagania co do formy dokumentów stanowiących podstawę wpisu służą zagwarantowaniu bezpieczeństwa i pewności obrotu oraz wykluczeniu sytuacji, w których w księdze wieczystej dokonywane byłyby wpisy nieodzwierciedlające rzeczywistych zdarzeń prawnych (zob. postanowienie SN z 31.3.2025 r., I CSK 3727/23, Legalis). Postępowanie wieczystoksięgowe służy jedynie ujawnianiu i ewidencjonowaniu praw, a nie ich dochodzeniu (zob. postanowienie SN z 22.11.2013 r., II CSK 130/13, Legalis; uchwała SN(7) z 25.2.2016 r., III CZP 86/15, Legalis). W postępowaniu tym sąd nie może zatem rozstrzygać wprost o prawach czy roszczeniach co do nich. Co istotne postępowanie wieczystoksięgowe nie opiera się na zasadzie kontradyktoryjności, umożliwiającej weryfikację materiału dowodowego przez stronę przeciwną.
Pytanie prawne
M.P. złożył wniosek o wykreślenie z księgi wieczystej hipoteki umownej, załączając poświadczony notarialnie odpis pisemnego zezwolenia jego wierzyciela na wykreślenie tej hipoteki. SR w G. oddalił wniosek, uznając, iż przedłożony dokument nie może być podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Natomiast SO w G. stwierdził istnienie rozbieżności w orzecznictwie i przedstawił SN pytanie prawne: Czy dopuszczalny jest wpis w księdze wieczystej na podstawie odpisu dokumentu poświadczonego za zgodność z oryginałem przez notariusza?
Według jednego ze stanowisk wpis w księdze wieczystej na podstawie poświadczonych za zgodność z oryginałem przez notariusza, adwokata czy radcę prawnego, odpisów dokumentów, jest niedopuszczalny. Wynika to z ograniczenia przez ustawodawcę kognicji sądu jedynie do badania, czy przedstawione przez wnioskodawcę dokumenty uprawniają do ujawnienia prawa podmiotowego do nieruchomości. Zawężenie zakresu środków dowodowych uzasadniane jest formalizacją obrotu nieruchomościami w celu zapewnienie jego bezpieczeństwa (zob. postanowienie SN z 15.12.2021 r., III CZP 18/21, Legalis). Na poparcie tego stanowiska wskazuje się na treść art. 361 ust. 3 KWU, który wyklucza możliwość wydania z akt księgi wieczystej dokumentu, który stanowił podstawę wpisu. Opierając się na założeniu racjonalności ustawodawcy, należy więc odrzucić dopuszczalność dokonania wpisu na podstawie odpisu lub kopii dokumentu, gdyż w przeciwnym razie przepis ten byłby zbędny.
W konsekwencji przyjmuje się, iż zarówno w art. 31 ust. 1 KWU, w którym jest mowa o dokumentach stanowiących podstawę wpisu, jak również w art. 6262 § 3 KPC, wskazującym dokumenty, jakie należy załączyć do wniosku o wpis, chodzi o oryginały tych dokumentów, które mogą być zastąpione ich odpisami jedynie wówczas, gdy można to wywieść z przepisu szczególnego (zob. postanowienie SN z 25.3.2019 r., I CSK 812/17, Legalis). Takimi dokumentami są np. decyzje administracyjne, spełniające wymagania określone przepisami regulującymi ich wydanie. W wypadku dokumentów urzędowych podstawę wpisu w księdze wieczystej stanowi więc oryginał tego dokumentu albo jego urzędowy odpis sporządzony zgodnie z art. 250 KPC (zob. postanowienie SN z 27.2.2020 r., I CSK 722/19, Legalis). W orzecznictwie wskazano, iż podstawy wpisu w księdze wieczystej nie mogą stanowić m.in.: odpis dokumentu poświadczony za zgodność z oryginałem przez notariusza ani notarialnie poświadczona kopia (zob. postanowienie SN z 25.3.2019 r., I CSK 812/17, Legalis; postanowienie SN z 28.2.2017 r., I CSK 133/16, Legalis), czy też odpisy dokumentów o których mowa w art. 95 ust. 1 w zw. z ust. 5 ustawy z 29.8.1997 r. – Prawo bankowe (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1646), poświadczone przez pełnomocnika wnioskodawcy na podstawie art. 129 § 2 KPC (zob. postanowienie SN z 2.12.2016 r., I CSK 819/15, Legalis). Nie dopuszczono także wpisu hipoteki przymusowej na podstawie jakiegokolwiek odwzorowania tytułu wykonawczego, podstawą może być tylko oryginał. W przypadku ewentualnych trudności podczas prowadzenia przez wierzyciela egzekucji przeciwko kilku osobom albo z kilku składowych części majątku tego samego dłużnika, wierzyciel może ubiegać się o wydanie dalszego tytułu wykonawczego, na podstawie art. 793 KPC (zob. uchwała SN z 8.12.2005 r., III CZP 101/05, Legalis).
Drugi z prezentowych w orzecznictwie poglądów dopuszcza odpis dokumentu poświadczony za zgodność z oryginałem przez pełnomocnika strony lub notariusza jako podstawę wpisu w księdze wieczystej (zob. postanowienie SN z 20.11.2014 r., V CSK 9/14, Legalis). Sąd przedstawiający pytanie prawne wskazał, iż przedłożenie dokumentu mającego stanowić podstawę wpisu w postaci odpisu poświadczonego zgodnie z art. 129 § 2 KPC nie stanowi zagrożenia dla bezpieczeństwa obrotu i dokonywanych wpisów, gdyż poświadczenia te mają charakter dokumentu urzędowego. W razie zaś wątpliwości co do istnienia podstawy wpisu sąd wieczystoksięgowy może z urzędu zażądać od strony składającej odpis dokumentu przedłożenia oryginału tego dokumentu. W orzecznictwie podkreśla się, iż notariusz jest osobą zaufania publicznego, a jego udział w dokonywaniu czynności prawnych przybierających postać czynności notarialnych ma gwarantować m.in. bezpieczeństwo i pewność obrotu prawnego. W ten sposób w sytuacji, w której do wniosku o wpis w księdze wieczystej dołączona zostaje poświadczona za zgodność z oryginałem przez notariusza kopia dokumentu sporządzonego w formie określonej w art. 31 KWU, cel i funkcja tego przepisu zostają zachowane (zob. postanowienie SN z 5.9.2023 r., II CSKP 363/23, Legalis).
Stanowisko SN
SN stwierdził, iż podstawą wpisu w księdze wieczystej nie może być odpis dokumentu poświadczonego za zgodność z oryginałem przez notariusza. Przyjęte stanowisko uzasadnia się specyfiką postępowania wieczystoksięgowego, w którym nie występuje strona przeciwna, jak też nie przeprowadza się w nim rozprawy, na której możliwa byłaby konfrontacja przedłożonego odpisu dokumentu z jego oryginałem w razie zgłoszenia takiego żądania przez stronę przeciwną lub na żądanie sądu. W tym postępowaniu na sąd nałożono obowiązek sprawdzenia z urzędu, czy żądanie wniosku znajduje usprawiedliwienie w dokumentach załączonych do wniosku i treści księgi wieczystej. W orzecznictwie podkreśla się też, iż skoro wpis do księgi wieczystej wywołuje istotne skutki prawne, wynikające z art. 3 i 5 KWU, to wpisy muszą być dokonane na podstawie dokumentów, których istnienie nie budzi wątpliwości. Natomiast dopuszczenie stosowania art. 129 § 2-4 KPC w postępowaniu wieczystoksięgowym osłabiałoby gwarancje formalne chroniące przed możliwością posłużenia się w postępowaniu wieczystoksięgowym dokumentami podrobionymi.
