Odszkodowanie za zajęcie nieruchomości na czas realizacji inwestycji w sieć gazową

Inwestycje celu publicznego (np. związane z siecią gazową) często wiążą się z koniecznością wykorzystania prywatnych nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe, np. wywłaszczenie lub tymczasowe wejście na teren prywatny. Prawo przewiduje procedurę, która pomaga inwestorowi – najczęściej operatorowi danego systemu przesyłowego – uzyskać taką zgodę. Z kolei dla właściciele nieruchomości najważniejsze jest zabezpieczenie swoich interesów, w tym uzyskanie adekwatnego odszkodowania. Jak proces i odszkodowanie za zajęcie nieruchomości wygląda ze strony przedsiębiorstwa przesyłowego, jakie powinno się podejmować czynności, z czym się to wiąże dla właściciela tak zajmowanej nieruchomości?

„Małe wywłaszczenie ” – planowane działanie przedsiębiorstwa

Art. 124 ugn pozwala organowi administracji publicznej (zazwyczaj staroście) wydać decyzję zezwalającą przedsiębiorstwu przesyłowemu na czasowe zajecie cudzej nieruchomości w celu:

1) budowy, przebudowy, remontu lub konserwacji urządzeń przesyłowych (np. sieci
energetycznych, gazowych, wodociągowych, kanalizacyjnych);
2) usunięcia awarii;

Udzielenie zezwolenia, o którym mowa powyżej, powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac (inwestycji). Na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego niezwłocznie po wykonaniu wskazanych prac.

Jeżeli przeprowadzone prace lub umieszczone obiekty sieci przesyłowej, uniemożliwiają właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy, może on żądać nabycia tej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.

Obowiązek udostępnienia nieruchomości w tym trybie podlega egzekucji administracyjnej. Decyzja ostateczna wydana na podstawie art. 124 ust. 1 ugn podlega wpisaniu do księgi wieczystej.

W przypadku zajęcia nieruchomości, w wyniku decyzji starosty, właścicielowi przysługuje odszkodowanie za ewentualne szkody. Ustalenie odszkodowania za szkody w związku z prowadzonymi działaniami na nieruchomości udostępnionej, następuje między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem przesyłowym. W przypadku braku porozumienia, kwota ostatecznie zostaje ustalona przez starostę. Ustalenie kwoty, wiąże się z opracowaniem operatu szacunkowego z wyceny rzeczoznawcy majątkowego będącego podstawą decyzji organu.

Decyzja wydana przez starostę podlega zaskarżeniu przez stronę niezadowoloną z przyznanego odszkodowania. Na tym etapie dochodzi często do pomyłek ze strony rzeczoznawców majątkowych, którzy przy szacowaniu tych kwot, nie nadają adekwatnej wagi odpowiednim elementom, wpływającym na ostateczną wysokość odszkodowania. Natomiast, organy dla szybkiego załatwienia
sprawy, naruszają prawa osób żądających słusznego odszkodowania.

Działanie w trybie nagłym, przy zaistnieniu siły wyższej

Zgodnie z art. 126 ust. 1 ugn, starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej może udzielić w drodze decyzji zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości na okres nie dłuższy niż 6 miesięcy, licząc od dnia zajęcia nieruchomości. Wydanie decyzji w tym trybie warunkowane jest spełnieniem kilku przesłanek, w tym wystąpienia siły wyższej lub nagłej potrzeby zapobieżenia
znacznym szkodom.

W przypadku postępowania na wniosek, decyzja wydawana jest niezwłocznie nie później niż w terminie 7 dni. Decyzji nadawany jest z urzędu rygor natychmiastowej wykonalności. Po upływie czasu, na który została wydana taka decyzja, podmiot, na rzecz którego nastąpiło zajęcie, jest obowiązany do doprowadzenia nieruchomości do stanu poprzedniego.

Za udostępnienie nieruchomości oraz szkody powstałe na jej terenie, właścicielowi przysługuje odszkodowanie. W pierwszej kolejności jest ono ustalane w drodze porozumienia między właścicielem a podmiotem, na rzecz którego nastąpiło udostępnienie nieruchomości. Po upływie 30 dni, w którym strony nie dojdą do porozumienia, starosta wszczyna postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania.

Jeśli okazałoby się, iż na skutek czasowego zajęcia nieruchomości właściciel lub użytkownik wieczysty nie będzie mógł korzystać z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, może on żądać, aby podmiot, który zajął nieruchomość, nabył od niego własność nieruchomości w drodze umowy. Przedsiębiorstwo często jednak nie jest zainteresowane zakupem tej nieruchomości. Powyższe, wiąże się z dochodzeniem przez właścicieli takich nieruchomości, swoich praw na drodze postępowania przed sądem.

Należy pamiętać, iż obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej.

Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na gruncie specustawy gazowej

W przypadku, gdy inwestor działa w oparciu o przepisy „specustawy gazowej” (ustawy z dnia 24 kwietnia 2009 r. o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w Świnoujściu), tę okoliczność reguluje jej art. 24. Decyzja o lokalizacji inwestycji wskazuje nieruchomości, dla których przewidziano przedmiotowy tryb postępowania. Na gruncie tej ustawy odnosimy się do określenia „ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości”.

Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie terminalu następuje na czas określony. Decyzję o odszkodowaniu wydaje wojewoda. Inwestor lub podmiot ograniczający korzystanie z nieruchomości ponosi wszystkie koszty ustalenia odszkodowania w porozumieniu z wojewodą. Właściciel może zaskarżyć decyzję wojewody do ministra adekwatnego w danej sprawie. Taka możliwość istnieje również na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wywłaszczenie ze specustawy gazowej

W przypadku nieruchomości, rozgraniczających teren inwestycji, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 7 specustawy gazowej, z dniem kiedy decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji stanie się ostateczna, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa, za odszkodowaniem. Dla takich nieruchomości, odszkodowanie ustalane jest na podstawie art. 23 ust. 1 specustawy gazowej. Decyzja o odszkodowaniu ustalana jest w porozumieniu z wojewodą. jeżeli strony nie dojdą do porozumienia w ciągu 2 miesięcy, wojewoda ustala odszkodowanie decyzją w 30 dni. Wysokość tego odszkodowania ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. o ile właściciel nieruchomości wyda tę nieruchomość nie później niż w terminie 28 dni od dnia otrzymania od inwestora wezwania do wydania nieruchomości, to wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości.

Podstawy ustalenia odszkodowania

Przy ustaleniu wysokości odszkodowania za zajęcie nieruchomości na podstawie art. 126 ugn, jak również art. 124 ugn, zastosowanie ma art. 128 ust. 4 ugn. Wskazuje on wprost, iż odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. o ile wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

W odniesieniu do nieruchomości objętych decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie terminalu, przepisy art. 124 ust. 4-7 ugn stosuje się odpowiednio. Organ wpisuje decyzję ostateczną do księgi wieczystej. Organ egzekwuje obowiązek udostępnienia nieruchomości w trybie administracyjnym. Inwestor pokrywa koszty przywrócenia nieruchomości do poprzedniego stanu oraz ustalenia odszkodowania na podstawie art. 128 ust. 4 ugn.

Organ powinien wypłacić każde odszkodowanie w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji.
Jeśli inwestor posiada tytuł prawny do nieruchomości, np. służebność przesyłu, nie wydaje się decyzji o wejściu.
Inwestor może wtedy wchodzić na teren nieruchomości w każdej chwili, zgodnie z zakresem ustanowionego prawa.
Dla właściciela nieruchomości takie wejście może być zaskoczeniem i źródłem potencjalnego sporu. W przypadku wyrządzenia szkód w związku z prowadzonymi pracami na terenie nieruchomości, wydaje się decyzję ustalającą wysokość odszkodowania.

Właściciele mają prawo do wynagrodzenia

Zajęcie nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe, czy to mające charakter czasowy czy stały, wiąże się z określonymi działaniami stron procesu inwestycyjnego. Należy zwracać uwagę na szczególne tryby postępowania, w zależności na gruncie jakiej ustawy działamy. Niemniej, każde zajęcie wiąże się z wydaniem decyzji administracyjnej. W następnej kolejności powinno być ustalone odpowiednie, słuszne wynagrodzenie w zależności do stopnia ingerencji w prawo własności. Właściciele nieruchomości powinni dbać o każdy etap postępowania, zaczynając od samego początku, aby chronić swoje interesy.

Autorka: Małgorzata Kran, Managing Associate/ Adwokat w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy

Czytaj więcej na naszym blogu