Ograniczenia w podważeniu operatu szacunkowego

Stan faktyczny

NSA rozpoznał skargę kasacyjną od wyroku WSA w Warszawie z 27.11.2018 r., IV SA/Wa 1182/18, Legalis w sprawie ze skargi na decyzję Wojewody Mazowieckiego w przedmiocie ustalenia odszkodowania i skargę tę oddalił.

Wcześniej WSA oddalił skargę.

Wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Prezydent m.st. Warszawy decyzją z 8.2014 r. zezwolił na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi. Realizacją inwestycji objęta została m.in. działka stanowiąca własność skarżących.

Prezydent m.st. Warszawy wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Organ I instancji zlecił wykonanie wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy wskazywał, iż wartość wydzielonej pod drogę nieruchomości to 75.739 zł.

Prezydent m.st. Warszawy ustalił odszkodowanie w ww. wysokości 75.739 zł, powiększone o 5% wartości nieruchomości.

Skarżący odwołali się od ww. decyzji, kwestionując przyjęte do wyceny przeznaczenie wycenianej nieruchomości jako drogowe, a nie pod budownictwo mieszkaniowe, a co za tym idzie wysokość ustalonej wartości nieruchomości.

Wojewoda Mazowiecki uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji zalecając wykonanie nowej wyceny nieruchomości.

Nowy operat szacunkowy określa wartość nieruchomości na kwotę 110.507 zł, stwierdzając, iż zgodnie z planem teren, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość oznaczony jest symbolem MN (mieszkalnictwo jednorodzinne o zróżnicowanej intensywności).

Dla działki w dacie wydania decyzji ZRID obowiązywała zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy. Zgodnie z ww. planem miejscowym działka przeznaczona była pod przebieg drogi o funkcji dojazdowej oznaczonej jako KD-12.

Wobec powyższego, organ I instancji zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o weryfikację operatu szacunkowego i zajęcie stanowiska. Autorka operatu stwierdziła, iż operat jest nieaktualny i wniosła o wycofanie go z obiegu.

Skarżący nie zgodzili się na wycofanie z obiegu operatu o wyższej wartości nieruchomości.

Następnie wykonany został nowy operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym ustalono wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 81.039 zł w tym wartość gruntu – 80.136 zł i nasadzeń roślinnych na kwotę 903 zł, przyjmując do porównań transakcje nieruchomościami drogowymi.

Na tej podstawie Organ I instancji wydał kolejną decyzję w sprawie. Decyzja ta została utrzymana w mocy przez organ odwoławczy. Sprawa trafiła do WSA, który skargę oddalił.

Podnoszone przez skarżących zarzuty stanowiły następnie podstawę do wywiedzenia skargi kasacyjnej.

Stanowisko NSA

NSA wskazał, iż istotą sprawy są zarzuty skierowane wobec wydanego w sprawie operatu szacunkowego. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej zwrócono uwagę, iż w sprawie zostały sporządzone 3 operaty wyceniające przedmiotową nieruchomość, w których autorka odmiennie opisuje i przyjmuje oznaczenie planistyczne przedmiotowej nieruchomości.

W pierwszym operacie biegła wskazała, iż datę wydania decyzji ZRID dla obszaru, na którym położona jest wyceniana nieruchomość obowiązywał MPZP, zgodnie z którym wyceniana nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym jest symbolem KD-12 – teren komunikacji drogowej – droga gminna dojazdowa.

W drugim operacie stwierdzono, iż skoro przebieg drogi na planie KD-12 jest przebiegiem jedynie orientacyjnym i na datę wydania decyzji ZRID nie można było uznać, iż pokrywał się z przebiegiem określonym w załączniku mapowym do decyzji ZRID, to przyjęto przeznaczenie wycenianej nieruchomości – jako znajdującej się na terenie MN – mieszkalnictwo jednorodzinne o zróżnicowanej intensywności.

Trzeci operat szacunkowy został wydany z uwzględnieniem stanowiska, iż wyceniana nieruchomość przeznaczona była pod przebieg drogi o funkcji dojazdowej oznaczonej jako KD-12.

W ocenie NSA w sprawie w sposób bezsporny wynika, iż w planie miejscowym wyceniana działka przeznaczona była pod drogę o funkcji dojazdowej oznaczonej jako KD-12. Nie można zgodzić się ze skarżącym kasacyjnie, iż brak naniesienia granic działki geodezyjnych na rysunek planu uniemożliwia weryfikację twierdzeń organu o przeznaczeniu przedmiotowej działki pod drogę.

Odnośnie natomiast do szczegółowych zarzutów wobec sporządzonego w sprawie operatu NSA odniósł się do różnego rodzaju danych zawartych w operacie.

Przykładowo, NSA odniósł się m.in. do zarzutów dotyczących skorygowania błędu na str. 22 najnowszego operatu, przez wskazanie w opisie cech wycenianej nieruchomości – lokalizacja – 0,25 , podczas gdy w tabeli na str. 22 operatu określono ten współczynnik na 0,5, to skarżący wskazując na pozorne skorygowanie błędu nie dostrzegł prawdopodobnie, iż w innym operacie biegła przyjęła wprawdzie współczynnik korygujący lokalizacja – 0,5 (str. 22, tabela 8.4), ale w opisie nieruchomości wycenianej przyjęła – współczynnik 0,25 (str. 20 operatu), stąd zachodziła konieczność wyjaśnienia różnicy, co zostało uczynione.

NSA zwrócił uwagę, iż zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899; dalej: GospNierU), wyboru adekwatnego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

To autor operatu a nie sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. W orzecznictwie przyjmuje się bowiem jednolicie, iż pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania.

Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i schematy wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania schematy sporządzenia tego operatu – do czego jest uprawniona na mocy art. 157 GospNierU. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania schematy sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji.

NSA podkreślił, iż sąd administracyjny nie może wkraczać w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca, naruszyłby bowiem wtedy art. 154 ust. 1 GospNierU. Sąd nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie może więc dokonywać rozważań dotyczących schematy wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości.

Komentarz