Opłata legalizacyjna właściciela nieruchomości nabytej w licytacji komorniczej

Stan faktyczny

NSA rozpoznał skargę kasacyjną od wyroku WSA w Warszawie z 22.1.2020 r., VII SA/Wa 1607/19, Legalis, w sprawie ze skargi na postanowienie Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Warszawie (WINB) w przedmiocie ustalenia opłaty legalizacyjnej i skargę kasacyjną oddalił.

W sprawie tej WSA także oddalił skargę na postanowienie WINB, którym utrzymano w mocy postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy (PINB) o ustaleniu opłaty legalizacyjnej za samowolną budowę pawilonu handlowego obsługującego stację paliw.

Od powyższego wyroku skargę kasacyjną złożył skarżący, zarzucając m.in. naruszenie:

1. art. 48 ust. 3 w zw. z art. 52 i art. 59f ust. 1 i 2 ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (na datę zaskarżonego postanowienia (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1202; t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682.; dalej: PrBud) przez przyjęcie, iż to on powinien być adresatem decyzji legalizacyjnej w sytuacji, gdy nie wykonywał żadnych prac związanych ze stacją paliw, natomiast stację nabył od komornika sądowego po przysądzeniu własności;
2. art. 999 § 1 i 2 w zw. z art. 1000 KPC oraz art. 30 § 4 KPA poprzez niedostrzeżenie, iż nabycie nieruchomości w drodze licytacji i przysądzenia własności jest jedną z form nabycia pierwotnego, a w konsekwencji – iż nabywca nie wstępuje w sytuacje prawną swoich poprzedników i nie dochodzi do następstwa prawnego.

Stanowisko NSA

NSA uznał, iż skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw. Stan faktyczny opisany w uzasadnieniu omawianego wyroku przedstawia się następująco:

W sprawie tej PINB wstrzymał roboty budowlane prowadzone bez wymaganego pozwolenia na budowę przy budowie pawilonu handlowego obsługującego stację paliw. Organ nakazał zarazem wykonanie niezbędnych zabezpieczeń, wygrodzenie terenu przed dostępem osób oraz nałożył na skarżącego obowiązek sporządzenia i przedłożenia w terminie miesiąca: zaświadczenia Prezydenta m.st. Warszawy o zgodności budowy pawilonu handlowego na działce z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także czterech egzemplarzy projektu budowlanego pawilonu handlowego zawierającego uzgodnienia i opinie, pozwolenia wymagane przepisami szczególnymi oraz opinię w zakresie zgodności wykonanych robót budowlanych z przepisami i warunkami technicznymi i opinię, iż zabudowa nie narusza interesu osób trzecich, a także oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Po wydaniu powyższego postanowienia podejmowane były przez organ kolejne czynności, które wiązały się z uzupełnieniami przedkładanej przez skarżącego dokumentacji projektowej. Ostatecznie skarżący przedłożył wymagane cztery egzemplarze projektu budowlanego.

Wobec powyższego PINB postanowieniem wydanym na podstawie art. 49 ust. 1 pkt 3 i ust. 2 PrBud ustalił opłatę legalizacyjną. Rozstrzygnięcie to utrzymał w mocy WINB, a postanowienia te zaaprobował WSA w Warszawie w zaskarżonym wyroku oddalającym skargę. Sąd I instancji, odpierając zarzuty skargi, wskazał, iż rozstrzygnięcia wydawane na podstawie art. 48 PrBud mogą być kierowane również do następców prawnych inwestorów, którzy uzyskując prawo własności nieruchomości, nabyli wszelkie prawa i obowiązki wiążące się z tą nieruchomością (art. 52 PrBud). Odnosząc się do kwestii nabycia nieruchomości, na której znajduje się legalizowany budynek, w drodze licytacji komorniczej, sąd wyjaśnił, iż przepisy KPC w rozpatrywanej sprawie nie znajdują zastosowania.

W ocenie NSA zaskarżony wyrok nie narusza art. 48 ust. 3 w zw. z art. 52 i art. 59f ust. 1 i 2 PrBud.

Normalną i wynikającą wprost z przepisów prawa (art. 49 ust. 1 in fine i ust. 2 PrBud) konsekwencją przedłożenia projektu budowlanego w procedurze legalizacyjnej było ustalenie przez organ nadzoru budowlanego opłaty legalizacyjnej wobec skarżącego. Wbrew twierdzeniom skarżącego nie ma znaczenia fakt, iż nie był on wykonawcą samowoli. Zgodnie z art. 52 PrBud (w brzmieniu aktualnym na datę zaskarżonego postanowienia) inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany na swój koszt dokonać czynności nakazanych w decyzji, o której mowa w art. 48, art. 49b, art. 50a oraz art. 51 PrBud. Skarżącemu przysługuje prawo użytkowania wieczystego działki, które nabył w licytacji komorniczej i które zostało mu przysądzone postanowieniem Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy. W takiej sytuacji w pełni uzasadnione – i wprost umocowane w treści art. 52 PrBud – jest kierowanie do niego rozstrzygnięć w toku postępowania legalizacyjnego prowadzonego na podstawie art. 48 PrBud. Wszakże skarżący jest właścicielem obiektów budowlanych posadowionych na działce. Można dodać, iż wprawdzie inwestor także jest wymieniony w art. 52 PrBud, jednak w okolicznościach sprawy nie byłoby zasadne prowadzenie postępowania legalizacyjnego wobec poprzedniego właściciela obiektu, choćby był on wykonawcą samowoli. Poprzedni właściciel, którego majątek zlicytowano, stracił bowiem całkowicie uprawnienia do nieruchomości.

Zarzut naruszenia art. 999 § 1 i 2 KPC w zw. z art. 1000 KPC i art. 30 § 4 KPA jest nieuzasadniony. NSA nie kwestionował przedstawionych w skardze kasacyjnej reguł związanych z nabywaniem nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, zaznaczył jednak, iż fakt, iż w przypadku tego rodzaju nabycia dochodzi do nabycia pierwotnego, nie powoduje, iż odpada obowiązek właściciela doprowadzenia obiektów budowlanych do stanu zgodnego z prawem. Prawo budowlane i wynikające z niego obowiązki dotyczące obiektów budowlanych nie są roszczeniami ciążącymi na nieruchomości. Są to obowiązki wynikające z ustawy, które są aktualne względem inwestora, a później także każdoczesnego właściciela, względnie zarządcy. Skarżący nabył prawo użytkowania wieczystego działki, na której znajdował się samowolnie wybudowany budynek, co zostało ustalone przez organy nadzoru budowlanego. W takiej sytuacji w oparciu o przepisy ustawy (art. 48 i 49, z uwzględnieniem art. 52 PrBud) należało przeprowadzić stosowną procedurę legalizacyjną, w toku której ustala się między innymi opłatę legalizacyjną – co też uczyniono w zaskarżonym w niniejszej sprawie postanowieniu.

Komentarz