Optymalizacja podatkowa w przypadku nieruchomości w fundacji rodzinnej – korzyści i zagrożenia

Opodatkowanie nieruchomości w fundacji rodzinnej

Fundacja rodzinna może prowadzić działalność gospodarczą, jednak tylko w określonym zakresie, m.in. poprzez:

1. zbywanie mienia (o ile nie jest to działalność o charakterze handlowym, np. nie dotyczy obrotu akcjami i udziałami w spółkach),
2. najem, dzierżawę lub udostępnianie mienia na innych zasadach.

W kontekście nieruchomości najważniejsze są właśnie te dwa punkty. jeżeli fundacja rodzinna prowadzi działalność zgodną z powyższymi zasadami, to na bieżąco nie płaci żadnego podatku CIT. Problem pojawia się w momencie przekroczenia dopuszczalnego zakresu działalności – wówczas podatek CIT wynosi aż 25%!

Opodatkowanie wypłat świadczeń

Jeśli fundacja rodzinna wypłaca świadczenia dla beneficjentów lub fundatora, może pojawić się dodatkowe opodatkowanie PIT:

• 0% – dla osób z tzw. zerowej grupy podatkowej,
• 10% – dla beneficjentów z I grupy podatkowej,
• 15% – dla beneficjentów z II grupy podatkowej.

Czy najem zawsze oznacza najem?

O ile pytanie to jest absurdalne, o tyle Dyrektor KIS twierdzi, iż odpowiedź na nie, nie jest twierdząca. W jednej z interpretacji* uznał, iż najem krótkoterminowy nie jest najmem! Na szczęście Wojewódzki Sąd Administracyjny** w Gdańsku uchylił tę interpretację, uznając, iż najem krótkoterminowy jest przez cały czas formą najmu.

Jednak trzeba uważać – działalność obejmująca dodatkowe usługi, takie jak wyżywienie, dostęp do basenu czy infrastruktury rekreacyjnej, może zostać uznana za usługi hotelarskie, które nie mieszczą się w zakresie dozwolonej działalności fundacji rodzinnej. W takim przypadku fundacja zapłaci 25% CIT.

Fundacja rodzinna a flipping nieruchomości

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, fundacja rodzinna może sprzedawać nieruchomości, ale pod jednym warunkiem – nie mogą one być nabywane wyłącznie w celu ich dalszej sprzedaży. jeżeli nieruchomość została zakupiona tylko po to, by ją sprzedać, fundacja musi zapłacić 25% CIT.

W praktyce oznacza to, iż fundacja rodzinna nie jest odpowiednim rozwiązaniem dla fliperów. Nieprecyzyjne przepisy sprawiają jednak, iż trudno określić, po jakim czasie sprzedaż nieruchomości nie będzie uznana za sprzedaż niedozwoloną. To kolejna potencjalna przestrzeń do sporów z organami skarbowymi.

Fundacja rodzinna vs. najem prywatny – co się bardziej opłaca?

Przeanalizujmy przykład:

1. Fundator jako osoba fizyczna posiada 20 nieruchomości, a jego roczne przychody z najmu wynoszą 840 000 zł. Podatek od najmu prywatnego wynosi:
   • 100 000 zł x 8,5% + 740 000 zł x 12,5% = 101 000 zł podatku.
2. W przypadku najmu nieruchomości przez fundację rodzinną nie płaci się żadnego podatku na bieżąco. Podatek CIT (15%) pojawi się dopiero przy wypłacie świadczeń dla fundatora lub beneficjentów, a dodatkowy PIT – zależnie od grupy podatkowej.

Podsumowanie – czy fundacja rodzinna to dobre rozwiązanie?

Fundacja rodzinna może być korzystnym narzędziem optymalizacji podatkowej, zwłaszcza przy dużej skali wynajmu nieruchomości. Oszczędności podatkowe wynikające z braku bieżącego opodatkowania pozwalają na reinwestowanie środków i rozwój portfela nieruchomości.

Chcesz wiedzieć więcej? Sprawdź nasz artykuł o najmie krótkoterminowym w fundacji rodzinnej [tutaj] oraz obejrzyj film o nieruchomościach [tutaj].

Źródła:

• Sygnatura interpretacji KIS: 0111-KDIB1-3.4010.662.2023.2.AN
• Sygnatura wyroku WSA w Gdańsku: I SA/Gd 219/24