2 miesięcy temu
5 października weszła w życie nowelizacja tzw. ustawy powodziowej[1], która wprowadziła do polskich przepisów nowy rodzaj pierwokupu. Rozwiązanie to przyznaje gminom poszkodowanym w wyniku powodzi pierwszeństwo w zakupie lokali i budynków mieszkalnych. Konstrukcja ustawy oraz cele ustawodawcy są jednak wątpliwe. Co więc warto wiedzieć o nowym pierwokupie? Oto podsumowanie najważniejszych informacji.
Które gminy i jak długo mogą korzystać z nowego uprawnienia?
Gminy poszkodowane, co do których znajdują zastosowanie przepisy ustawy powodziowej, to te położone na obszarach, gdzie wprowadzono stan klęski żywiołowej.
Nowe prawo pierwokupu będzie im przysługiwać do 30 kwietnia 2025 r.
Przedmiot pierwokupu – ustawa jest momentami niejasna
Gminy poszkodowane mogą korzystać z nowego prawa w stosunku do:
- lokali mieszkalnych;
- budynków mieszkalnych jednorodzinnych.
O tych pierwszych mówimy w przypadku samodzielnych lokali mieszkalnych (w rozumieniu ustawy o własności lokali), stanowiących odrębną nieruchomość. Konstrukcja ta jest jasna i nie nastręcza większych trudności interpretacyjnych.
Problematyczne jest natomiast prawo pierwokupu budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Co do zasady budynki stanowią część składową nieruchomości, a nie odrębne nieruchomości. W przypadku wyjątków występujących przy prawie użytkowania wieczystego, odrębna własność budynku pozostaje prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego.
Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą Sądu Najwyższego: Nie można więc zbyć, obciążyć i znieść odrębnej własności (ściśle – także współwłasności) budynku bez równoczesnego zbycia, obciążenia lub zniesienia współużytkowania wieczystego[2].
Skoro sam budynek nie może stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu, nasuwa się pytanie, w jaki sposób wykonywane miałoby by być prawo jego pierwokupu? Ma to istotne znaczenie praktyczne, ponieważ naruszenie prawa pierwokupu przysługującego gminie skutkuje nieważnością sprzedaży[3].
Rozwiązanie wątpliwości interpretacyjnych
W rozwiązaniu tej wątpliwości pomocne może się okazać sięgnięcie do innego aktu, w którym ustawodawca również wprowadził konstrukcję pierwokupu budynku. Mowa o ustawie o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych. To właśnie tutaj[4] wskazano, iż przez sprzedaż budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, rozumie się przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości gruntowej wraz z tym budynkiem.
Niestety, w ustawie powodziowej próżno doszukiwać się podobnej definicji. W przypadku wprowadzania ograniczeń w obrocie, a takim niewątpliwie jest prawo pierwokupu gminy, ustawodawca powinien kształtować przepisy w sposób zrozumiały. Konstrukcja pierwokupu budynku występuje rzadko i stanowi w istocie skrót myślowy, a więc stosowanie jej bez jednoczesnego wyjaśniania, rodzi wątpliwości, które w przypadku pierwokupu nie powinny mieć miejsca (naruszenie pierwokupu skutkuje bowiem nieważnością czynności prawnej).
Niemniej, biorąc pod uwagę cel ustawy, pierwokup budynku w ustawie powodziowej należy rozumieć w sposób tożsamy z pierwokupem budynku z ustawy o kooperatywach mieszkaniowych. Podsumowując – nowe rozwiązanie obejmuje nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, a nie sam budynek.
Po co wprowadzono nowy pierwokup i czy rozwiązanie to spełni założone cele?
Motywy wprowadzenia omawianej regulacji są wątpliwe. Zgodnie z uzasadnieniem do ustawy, prawo pierwokupu ma pozwolić na szybkie udzielenie pomocy mieszkaniowej osobom poszkodowanym, ponieważ zakupione tak budynki mieszkalne czy lokale po odbudowaniu lub remoncie mają być oddane w najem m.in. osobom poszkodowanym.
Nie wiadomo jednak, w jaki sposób prawo pierwokupu ma pomagać poszkodowanym. Po pierwsze, gmina może skorzystać z tego uprawnienia przy sprzedaży, a więc w momencie, w którym poszkodowany znalazł już potencjalnego nabywcę swojego domu lub mieszkania. Po drugie, w przypadku gmin dotkliwie dotkniętych skutkami powodzi wykorzystanie prawa pierwokupu w stosunku do zniszczonych mieszkań i budynków jest co najmniej wątpliwe. Kupno i remont takich obiektów wiąże się w końcu z wysokimi kosztami, co w przypadku mniej zamożnych gmin może skutecznie zniechęcać do jego wykonywania.
Jeśli mają Państwo pytania do tego tematu – zachęcamy do kontaktu.
[1] art. 27a ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi
[2] Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 1971 r., sygn. akt III CZP 86/70
[3] zgodnie z brzmieniem art. 599 § 2
[4] art. 2 ust. 3 pkt 2 ustawy o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych
