Podatek od najmu lokalu użytkowego – Polski Ład i zmiany w 2022 i 2023

Polski Ład w 2022 i 2023 roku wprowadził wiele zmian i wydaje się, iż jeszcze więcej zamieszania w przepisach podatkowych. Nowe regulacje nie ominęły także sektora najmu nieruchomości, a ponieważ reprezentujemy kancelarią prawną specjalizującą się w sprawach dotyczących umów najmu nieruchomości – zatem, przygotowaliśmy poniższy informator na temat zasad opodatkowania umów najmu.

Na wstępie ustalmy, jak sprawa wyglądała przed wprowadzeniem „Polskiego Ładu”. W tym celu polecamy przeczytać nasz artykuł „Podatek od najmu lokalu użytkowego – co warto wiedzieć?”. Warto zapoznać się z nim także z tej przyczyny, iż szczegółowo opisuje zagadnienia, których powielanie w niniejszym artykule byłoby niecelowe, a które to pozostają jednocześnie aktualne.

Ustawodawca stale wprowadza modyfikacje w Polskim Ładzie, które mogą mieć wpływ na treść udzielanych przez nas w poniższym tekście porad. Choć staramy się na bieżąco reagować i dostosowywać go do aktualnego stanu prawnego, to jednak nie możemy zagwarantować ich aktualności. Po najbardziej aktualną poradę we wszelkich sprawach dotyczących najmu nieruchomości – zapraszamy na konsultację wstępną, która może się odbyć w siedzibie naszej kancelarii prawnej lub online.

W ramach naszej praktyki Kancelarii Prawa Nieruchomości prowadzimy w każdym roku kilkadziesiąt spraw dotyczących najmu lokali użytkowych. Doradzamy tworząc i negocjując umowy najmu, a także analizując projekty umów najmu przesłane przez drugą stronę. W każdym przypadku naszym celem jest zapewnienie możliwie najwyższego stopnia wyważenia interesów obydwu stron umowy najmu, a co za tym idzie zapewnienie jej bezpieczeństwa i stabilności.

Przy zawieraniu umowy najmu nie jest najważniejsze to, żeby drugą stronę oszukać – a by przewidzieć możliwie dużo okoliczności, które mogą mieć miejsce w trakcie najmu nieruchomości. Kluczem jest to żeby na wypadek takich sytuacji odpowiednio rozgraniczając – uregulować prawa i wzajemne obowiązki stron umowy. Dla przykładu wiele lat, znaczna część prawników nie zwracała szczególnej uwagi na postanowienia dotyczące siły wyższej, które miały zastosowanie w przypadku epidemii. Oczywiście oprócz samego przygotowania umów najmu, dostarczamy także zainteresowanym klientom opinie z zakresu prawa podatkowego. A – gdy wszystko pójdzie źle – wspieramy także klientów w rozwiązywaniu umów najmu i prowadzeniu spraw sądowych.

Pozwólcie więc Państwo, iż poza zaproszeniem do skorzystania z naszego wsparcia prawnego i biznesowego przy wynajmie nieruchomości, podzielimy się poniżej częścią wiedzy jaką zebrał nasz Zespół w zakresie opodatkowania przychodów z umów najmu.

Podatek od najmu lokalu użytkowego od 2022 roku – najem prywatny czy w ramach działalności gospodarczej?

Rozważania na temat rozliczeń podatkowych w zakresie najmu rozpocząć należy od określenia tego, z jakim typem najmu mamy do czynienia. W grę wchodzą dwa – najem prywatny lub najem w ramach działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach zasady rozliczania są nieco inne.

Chociaż sama sprawa zakwalifikowania danego stosunku najmu do kategorii najmu prywatnego lub najmu prowadzonego w ramach zorganizowanej działalności gospodarczej bywa niekiedy trudna, to możliwe są do zakreślenia pewne podstawowe wytyczne w tym zakresie. Z najmem prywatnym będziemy mieć do czynienia, gdy dana nieruchomość znajduje się w majątku prywatnym osoby fizycznej, Samo wynajmowanie jej nie ma charakteru zorganizowanej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, a wpływy z jego tytułu mają charakter „odrębnego źródła przychodów”. Z najmem w ramach działalności gospodarczej natomiast będziemy mieć do czynienia, gdy przedmiotem działania przedsiębiorcy jest najem profesjonalny lub gdy wynajmowana nieruchomość należy po prostu do majątku spółki albo została wciągnięta w poczet środków trwałych służących prowadzeniu działalności gospodarczej.

Kryteria te pozostają jednak niejasne. Opisane powyżej przykłady stanowią znaczne uproszczenie. Ma ono jedynie ma na celu zarysowanie ogólnej systematyki tego, czym różni się najem prywatny od tego prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. W praktyce bowiem zdarza się wiele sytuacji granicznych, w których trudno jest rozstrzygnąć jednoznacznie o charakterze danego stosunku najmu. W skrajnych sytuacjach, gdy płatnik nie jest w stanie samemu ani z naszą pomocą ocenić powyższej kwestii, wymagane może być zwrócenie się o wydanie stosownej interpretacji przez organy podatkowe.

Rozstrzygnięcie powyższej kwestii ma najważniejsze znaczenie. Odpowiednie zakwalifikowanie danego stosunku przesądza o tym, w jaki sposób wynajmujący rozliczać będzie podatek od najmu lokalu użytkowego.

Przykład 1

Przykład 2:

Nie bez znaczenia w tym zakresie pozostaje także cel i funkcje, jaki najem spełnia w zamiarze wynajmującego. Raz jeszcze należy podkreślić, iż ocena tego zagadnienia każdorazowo powoduje wiele problemów. Wynika to także z faktu funkcjonowania różnych definicji w poszczególnych ustawach, co przekłada się na fakt rozmaitej ich interpretacji przez pracowników urzędu skarbowego.

Co do zasady wydaje się jednak, iż interpretacja przepisów w tym zakresie zmierza raczej w stronę szerszego uznawania najmu prywatnego. Pomocna w tym zakresie jest Uchwała NSA sygn. akt II FPS 1/21 z maja ubiegłego roku. Jej sentencja brzmi:

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba iż stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Jak wynika z powyższego oraz treści uchwały, determinujące dla uznania prywatnego lub prowadzonego w ramach działalności gospodarczej najmu jest określenie, czy nieruchomość jest w majątku prywatnym wynajmującego, czy też znajduje się w majątku związanym z wykonywaniem działalności gospodarczej. Uchwała ta powinna rozwiać pewne wątpliwości i ugruntować linię orzeczniczą w tym zakresie. Wydaje się jednocześnie, iż wciąż istnieć będą sytuacje, gdy ze względu na skalę i charakter najmu Urzędy Skarbowe będą mieć wątpliwości. choćby o ile zgodnie z treścią uchwały należałoby go traktować jako najem prywatny

Przykład:

W takim wypadku działalność Adama ma charakter zbliżony do zawodowego. Z najmu lokali uczynił sobie codzienne zajęcie oraz dodatkowe źródło utrzymania. Jego działania spełniają przesłanki „działalności gospodarczej” w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 roku Prawo Przedsiębiorców, bowiem jest to zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Jednocześnie lokale należą do jego majątku własnego, on nie prowadzi sformalizowanej, zarejestrowanej działalności gospodarczej oraz nie wprowadza tych lokali do majątku związanego z wykonywaniem takiej działalności. Z punktu widzenia przywoływanej uchwały uznać należy, iż Adam – zgodnie ze swoją wolą – prowadzi najem prywatny. Jednocześnie, mimo tego, jego działania mogłaby być uznane za działalność gospodarczą, co prowadziłoby do określenia najmu w jej ramach prowadzonego za objęty podatkiem za najem związany z działalnością gospodarczą.

W naszej ocenie podstawowym kryterium różnicującym najem prywatny od działalności gospodarczej – jest stopień jej zorganizowania – którego podstawową determinantą jest ilość czynności, wykonywanych stale (np. raz w miesiącu) przez osobę wynajmującą. Łatwo bowiem rozróżnić czy wykonywane czynności związane z obsługą i wykonywaniem zawartych umów najmu zajmują 1-2-4h w ciągu miesiąca, czy też zajmują stale np. 40h miesięcznie i wymagały porzucenia pracy albo zatrudnienia w tym celu dodatkowej osoby.

Może zatem dochodzić do sytuacji, gdzie istotnie sądy podążać będą za wytycznymi wynikającymi z przywoływanej uchwały, a urzędnicy fiskusa trzymać się będą swojego stanowiska. Wówczas jedni oceniliby sytuację bohatera powyższego przykładu jako najem prywatny, a drudzy mogliby uznać ją za najem w ramach działalności gospodarczej, co wiązałoby się z obowiązkiem jej rejestracji i opłacania stosownych składek – a także nieco innego opodatkowania w zakresie najmu. Z tej przyczyny niejednokrotnie przy sytuacjach granicznych potrzebne jest wsparcie doświadczonego pełnomocnika – radcy prawnego albo doradcy podatkowego.

W świetle zmieniających się przepisów i tak jednak zanikają pewne korzyści płynące z tytułu najmu prywatnego.

Rozliczenia w ramach najmu prywatnego

Do tej pory istniała możliwość rozliczania się w tym zakresie na dwa sposoby:

1. Skala podatkowa 12% i 32%;
2. Ryczałt 8,5% i 12,5%.

Po wprowadzeniu Polskiego Ładu przepisy w tym zakresie uległy pewnym zmianom zarówno w kwestii rozliczeń na rok 2022, jak i na rok 2023. Wraz z późniejszymi zmianami nadto zmieniona została pierwsza stawka podatku dla płatników rozliczających się na zasadzie skali podatkowej – z 17% na 12%. Osoby, które do tej pory rozliczały się na zasadzie skali podatkowej, także i w 2022 roku mogły rozliczyć się w ten sposób. Od 2023 roku natomiast opodatkowanie najmu prywatnego będzie odbywa się tylko i wyłącznie na podstawie podatku ryczałtowego..

Zasady rozliczenia najmu prywatnego według ryczałtu:

Podatek od najmu lokalu użytkowego na tej zasadzie będzie rozliczać będzie musiał każdy od roku 2023. Co oznacza iż niezależnie od możliwości jakie ma część podatników -dokonania rozliczenia w 2022 na zasadach ogólnych, należy mieć te zasady na względzie. W tym zakresie funkcjonują dwa progi:

1. 8,5% – pierwszy próg podatkowy do przychodu 100.000.00 zł;
2. 12,5% – od kwoty większej niż 100.000,00 zł przychodu.

Należy pamiętać, iż w tym przypadku mamy do czynienia z przychodem, jako podstawą rozliczenia, a nie dochodem, jak powyżej. Z tego względu nie ma możliwości odliczenia kosztów związanych z uzyskaniem przychodu. Nakłady poczynione przez wynajmującego pozostają zatem irrelewantne. Sporne pozostają zwroty za rachunki, ale są interpretacje stwierdzające, iż o ile te są oddzielone – to tak, zapłata opłat bieżących może być dokonywana przez rachunek bankowy wynajmującego. Oczywiście po spełnieniu pewnych warunków.

Rozliczenia w ramach działalności gospodarczej

W przypadku rozliczenia najmu w ramach działalności gospodarczej funkcjonują tutaj trzy możliwości:

1. Skala podatkowa 12% i 32% od dochodu;
2. Podatek liniowy 19% od dochodu;
3. Ryczałt 8,5% oraz 12,5% od dochodu.

Nowością wprowadzoną przez Polski Ład jest natomiast obowiązek płacenia wraz z tymi podatkami składek zdrowotnych, które wynoszą odpowiednio:

1. 9% w przypadku skali podatkowej;
2. 4,9% w przypadku podatku liniowego;
3. Zryczałtowana kwota w zależności od wysokości przychodu.

Podatek dochodowy to nie wszystko…

Poza kwestią zasadniczą, jaką jest podatek dochodowy, odnieść się należy także do VAT. To także podatek od najmu lokalu użytkowego, który należy opłacić. Co ważne – w przypadku lokali usługowych należy uiścić go zarówno w przypadku najmu prywatnego, jak i tego prowadzonego w ramach działalności gospodarczej.

Podatnikiem VAT bowiem w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT może być zarówno przedsiębiorca/spółka prowadząca zorganizowaną działalność gospodarczą, płacąca podatek od najmu w ramach działalności gospodarczej, ale także osoba fizyczna, która wykonuje działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i rozlicza się z tego tytułu na zasadzie najmu prywatnego. Działalność taka obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. w uproszczeniu – niezależnie od tego czy się z tym zgadzamy, czy też nie, to każdy najem lokalu użytkowego jest wg. ustawy o VAT działalnością gospodarczą.

Nie każdy zapłaci…

W związku z powyższym zobowiązani do zapłaty tegoż podatku będą wszyscy, którzy osiągają dochody z tytułu najmu lokalu użytkowego. Należy jednak pamiętać o artykule 113 ust. 1 ustawy o VAT, wedle którego z opłaty tego podatku zwolnieni są podatnicy, których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do kwoty tej nadto nie wlicza się kwoty podatku.

Oznacza to, iż o ile osoba fizyczna nie zarabia w skali roku z tytułu najmu więcej niż 200.00 zł netto, to co do ogólnej zasady – nie jest zobowiązana do jego płatności.

Skala podatku VAT za najem lokali użytkowych wynosi natomiast 23%. Usługi te nie podlegają zwolnieniu z VAT, co może być niekiedy mylące. Wszak powszechną dość informacją jest, iż zwolnieniu z VAT podlegają usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Regulacja ta jednak nie obejmuje najmu lokali użytkowych i trzeba na to każdorazowo zwracać uwagę!

Ponieważ niniejszy artykuł skupia się na zmianach podatkowych w zakresie najmu lokalu użytkowego, a te w zakresie VAT pozostają niezmienne, przedstawione powyżej rozważania mają charakter jedynie marginalny i sygnalizujący problematykę. Z pewnością nie są one wyczerpujące!

Najważniejsze zmiany

W kwestii wprowadzanych zmian rzeczą, która może mieć największy wpływ na sposób działania i skalę odnoszonych przez wynajmujących zysków, zdaje się być zawężenie możliwości rozliczania się w ramach skali podatkowej przy najmie prywatnym. Ta opcja była szczególnie atrakcyjna dla osób, które ponosiły koszty związane z uzyskaniem zysku. Mowa tu na przykład o remontach, ratach kredytu, amortyzacji itp. Wówczas, chociaż procent opodatkowania na zasadach był wyższy, to jednocześnie odliczany był od niższej kwoty. Wraz ze zmianami pozostanie natomiast możliwość rozliczenia ryczałtowego od wysokości przychodu przy najmie prywatnym. Wprowadzane regulacje natomiast utrudniają ekonomiczne podejście do rozliczeń podatkowych i nieco zawężają pole finansowego manewru. Pokazuje to, jak ważne jest doradztwo profesjonalnego pełnomocnika.

Nie można jednocześnie zapomnieć o zmienionej stawce PIT oraz o opłacaniu odpowiednich składek zdrowotnych w przypadku rozliczeń w ramach działalności gospodarczej.

Przepisy podatkowe mają to do siebie, iż rzadko kiedy są jasne i klarowne. Niniejszy artykuł, chociaż częściowo rozjaśniający, jak wygląda podatek od najmu lokalu użytkowego, pokazuje jednocześnie, jakim wyzwanie będzie dla wynajmujących odpowiednie, zgodne z przepisami i najmniej bolesne dla portfela rozliczenie. Wybór najbardziej dogodnego sposobu płatności pozostaje sporym wyzwaniem. Usuwanie z przepisów możliwości rozliczenia się na zasadzie skali podatkowej przy najmie prywatnym zawęża dodatkowo wachlarz możliwości.

Zainteresowanym wynajmującym oferujemy pomoc w przygotowaniu umowy najmu i w pakiecie także – w wyborze sposobu rozliczenia podatkowego

Należy pamiętać, iż odpowiednie doradztwo w zakresie podejścia do opodatkowania lokalu użytkowego jest kluczowo istotne. Pozwala ono na dużą oszczędność pieniędzy a także spokój w kontekście potencjalnych nieprawidłowości w rozliczeniach. Opisywane przepisy są bowiem dość skomplikowane i nie jest łatwo na własną rękę wybrać najbardziej zoptymalizowaną i dostosowaną do konkretnego przypadku metodę rozliczenia podatku od wynajmu nieruchomości. Ważna w tym zakresie jest rzetelna ocena, czy do czynienia mamy z najmem prywatnym czy też w ramach działalności gospodarczej, a następnie odpowiednie dobranie rodzaju podatku, w ramach którego przyjdzie się rozliczać. Kolejnym krokiem natomiast jest takie skalkulowanie wszelkich płatności, by być jak najmniej obciążonym daniną publiczną na końcu. Tutaj nie ma uniwersalnej rady – każdy przypadek należy starannie i indywidualnie ocenić wyważając możliwości i zapotrzebowania płatnika podatku. Tym płatnikiem jest oczywiście wynajmujący nieruchomość.

W zakresie naszych działań leży szeroko pojęta obsługa prawna firm i działalności gospodarczej oraz klientów indywidualnych. Przede wszystkim jednak specjalizujemy się kompleksowo we wszelkich sprawach dotyczących najmu nieruchomości. Zapraszamy do kontaktu, chętnie przygotujemy Państwu bezpieczną umowę najmu – która wyraźnie rozdzieli obowiązki każdej ze stron i tym samym sprawi, iż unikniecie Państwo wielu nieprzewidzianych kosztów i konfliktów. o ile to druga strona przygotowała już umowę, pomożemy wprowadzić poprawki do przesłanego Państwu przez drugą stronę projektu lub wzoru umowy. Oczywiście także doradzimy w sprawie adekwatnego opodatkowania przychodów z takich umów najmu.

W ramach naszych wyspecjalizowanych działań oferujemy wynajmującym i najemcom przede wszystkim nasze standardowe usługi, takie jak przygotowanie umowy, doradztwo prawne i podatkowe. Odpowiadając na zapotrzebowanie klientów, oferujemy także usługi bardziej biznesowe jak wstępne rozeznanie rynku czy prowadzenie negocjacji.

W sprawach dotyczących przygotowania umowy najmu nieruchomości oraz w sprawach dotyczących opodatkowania przychodów z umów najmu, zachęcamy do kontaktu bezpośrednio z naszą Kancelarią Prawną.