5 godzin temu
Podwyższenie czynszu to jeden z najczęstszych sporów między wynajmującymi a najemcami. Wielu lokatorów zastanawia się, czy właściciel mieszkania może podnieść czynsz w dowolnym momencie, a wynajmujący – jak zrobić to zgodnie z prawem, aby uniknąć konfliktów i sporów sądowych. W tym artykule wyjaśniam, kiedy podwyżka czynszu jest dopuszczalna, jakie warunki musi spełniać oraz jakie prawa przysługują najemcy.
Czym jest podwyższenie czynszu?
Podwyższenie czynszu to jednostronna zmiana wysokości opłat za korzystanie z lokalu, dokonywana przez wynajmującego. Może ona dotyczyć:
- czynszu najmu,
- opłat niezależnych od właściciela (np. administracyjnych – o ile umowa tak stanowi).
Kiedy wynajmujący może podwyższyć czynsz?
Podwyżka czynszu a treść umowy
W pierwszej kolejności należy sprawdzić postanowienia umowy najmu. Umowa może:
- przewidywać stałą wysokość czynszu przez określony czas,
- zawierać klauzulę waloryzacyjną (np. powiązaną z inflacją),
- dopuszczać podwyżkę po spełnieniu określonych warunków.
Jeżeli umowa nie przewiduje możliwości podwyższenia czynszu, wynajmujący co do zasady nie może go zmienić jednostronnie w trakcie trwania umowy na czas oznaczony.
Podwyższenie czynszu w świetle ustawy o ochronie praw lokatorów
W przypadku lokali mieszkalnych zastosowanie ma ustawa o ochronie praw lokatorów, która w sposób szczegółowy reguluje zasady podwyższania czynszu.
Zgodnie z przepisami:
- czynsz może być podwyższany co do zasady nie częściej niż co 6 miesięcy,
- podwyższenie czynszu następuje poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu,
- wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie,
- obowiązuje 3‑miesięczny termin wypowiedzenia,
- wypowiedzenie zawsze wywołuje skutek na koniec miesiąca kalendarzowego.
Niezachowanie powyższych wymagań powoduje, iż podwyżka jest nieważna.
Podwyżka przekraczająca 3% wartości odtworzeniowej lokalu
Jeżeli w skali roku czynsz po podwyżce przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu, wynajmujący ma obowiązek uzasadnić podwyżkę. Uzasadnienie powinno wskazywać konkretne przyczyny wzrostu czynszu, np. wzrost kosztów utrzymania nieruchomości, obciążeń publicznoprawnych lub nakładów inwestycyjnych.
Najemca ma prawo zażądać od wynajmującego pisemnego uzasadnienia podwyżki. Nieprzedstawienie uzasadnienia powoduje nieważność podwyżki.
Konsekwencje wypowiedzenia czynszu – co może zrobić najemca?
Po otrzymaniu wypowiedzenia wysokości czynszu najemca ma trzy możliwości:
1️⃣ zaakceptować podwyżkę – wówczas po upływie okresu wypowiedzenia zaczyna obowiązywać nowa stawka czynszu,
2️⃣ odmówić przyjęcia podwyżki, co skutkuje rozwiązaniem umowy najmu z upływem okresu wypowiedzenia,
3️⃣ zaskarżyć podwyżkę do sądu.
Termin i warunki zaskarżenia podwyżki
Najemca może wystąpić do sądu z pozwem w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania wypowiedzenia czynszu.
Co istotne, zaskarżenie do sądu jest dopuszczalne wyłącznie wtedy, gdy podwyżka przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu. W takim postępowaniu to wynajmujący musi wykazać, iż podwyżka była zasadna i zgodna z prawem.
Do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy sądowej najemca uiszcza czynsz w dotychczasowej wysokości.
Najem okazjonalny a podwyższenie czynszu
W przypadku najmu okazjonalnego możliwość podwyższenia czynszu jest jeszcze bardziej ograniczona niż przy zwykłym najmie.
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie najmu okazjonalnego. Oznacza to, że:
- jeżeli umowa nie przewiduje mechanizmu podwyższania czynszu, wynajmujący nie ma prawa dokonać jednostronnej podwyżki,
- dopuszczalne są jedynie takie podwyżki, które wynikają wprost z zapisów umowy (np. klauzula waloryzacyjna, indeksacja o wskaźnik inflacji).
Dlaczego warto skorzystać z pomocy adwokata?
Spory dotyczące podwyższenia czynszu często prowadzą do postępowań sądowych. Pomoc adwokata pozwala:
- ocenić, czy podwyżka jest legalna,
- przygotować odpowiedź na wypowiedzenie czynszu,
- reprezentować najemcę lub wynajmującego przed sądem,
- zabezpieczyć interesy finansowe strony.
Jeżeli otrzymałeś wypowiedzenie czynszu albo planujesz jego podwyższenie jako właściciel lokalu – skonsultuj się z adwokatem, aby działać zgodnie z prawem i uniknąć kosztownych błędów.
