Podział działki a opłata adiacencka po nowemu

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11.3.2026 r., I OSK 577/23, Legalis, rozstrzygał spór pomiędzy spółką komandytową a organami administracji samorządowej o to, czy po podziale nieruchomości rzeczywiście doszło do wzrostu jej wartości, a także jak należy rozumieć pojęcie „możliwości samodzielnego zagospodarowania działek” z art. 98a ust. 1b ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 399; dalej GospNierU).

Postępowanie rozpoczęło się od wydania decyzji administracyjnej ustalającej opłatę adiacencką po podziale nieruchomości. Decyzja ta nie była po myśli właścicieli, zatem skierowali ją do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które jednak utrzymało ją w mocy. Następnie sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, jednak i ten oddalił skargę. Spółka wniosła więc skargę kasacyjną do NSA.

Wzrost wartości nieruchomości po podziale

Skarżąca twierdziła przede wszystkim, iż organy błędnie przyjęły wzrost wartości nieruchomości po podziale. Zarzucała naruszenie art. 98a GospNierU poprzez niewłaściwe zastosowanie przepisów dotyczących opłaty adiacenckiej. W jej ocenie materiał dowodowy nie potwierdzał, aby podział zwiększył wartość gruntu. Dodatkowo wskazywała, iż jedna z wydzielonych działek nie mogła być samodzielnie zagospodarowana, a więc nie spełniała przesłanki z art. 98a ust. 1b GospNierU. Podnosiła również zarzuty dotyczące operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Zdaniem spółki przyjęto niewłaściwe nieruchomości porównawcze, a sam operat był wadliwy.

Dla NSA w przypadku rozpatrywanego sporu najważniejsze znaczenie w sprawie miał art. 98a GospNierU. Zgodnie z tym przepisem opłatę adiacencką można ustalić wtedy, gdy wartość nieruchomości wzrosła wskutek jej podziału. Wzrost wartości musi zostać wykazany operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. NSA przypomniał, iż opłata adiacencka jest szczególną formą udziału gminy w korzyściach wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości po podziale ewidencyjnym.

Sąd uznał, iż podstawowym dowodem w sprawie był właśnie operat szacunkowy. Zgodnie z art. 146 ust. 1a GospNierU wycena nieruchomości należy do rzeczoznawców majątkowych, ponieważ wymaga wiedzy specjalistycznej. Jednocześnie operat szacunkowy podlega ocenie organów administracji na podstawie art. 80 KPA. Organy mają obowiązek sprawdzić, czy dokument został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane elementy, jest logiczny, kompletny i zgodny z przepisami. Nie mogą jednak samodzielnie zastępować rzeczoznawcy w ocenie specjalistycznych kwestii wyceny.

NSA zgodził się z oceną sądu I instancji, iż operat został sporządzony prawidłowo. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze oraz metodę porównywania parami z uwzględnieniem czynników korygujących. Działki przyjęte do porównania spełniały wymóg „nieruchomości podobnych” z art. 4 pkt 16 GospNierU. Sąd wyjaśnił, iż podobieństwo nieruchomości nie oznacza identyczności wszystkich parametrów. Wystarczy istnienie wspólnych istotnych cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości.

Jak podważyć operat szacunkowy?

NSA podkreślił też, iż jeżeli strona chce skutecznie podważyć operat szacunkowy, powinna przedstawić tzw. kontroperat albo skorzystać z procedury przewidzianej w art. 157 ust. 1 GospNierU, czyli zwrócić się o ocenę operatu do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W tej sprawie skarżąca tego nie zrobiła. Ograniczyła się jedynie do polemiki z wnioskami rzeczoznawcy. Zdaniem NSA nie było więc podstaw do kwestionowania operatu ani do sporządzania kolejnej wyceny.

Najważniejszy fragment wyroku dotyczył jednak interpretacji art. 98a ust. 1b GospNierU. Przepis stanowi, iż wartość nieruchomości po podziale ustala się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania. Skarżąca twierdziła, iż jedna z działek nie mogła być samodzielnie wykorzystana, ponieważ miała niekorzystny kształt i ograniczoną możliwość samodzielnej sprzedaży. NSA odrzucił jednakże tę argumentację. Sąd wyjaśnił, iż „możliwość samodzielnego zagospodarowania” nie oznacza tego samego co możliwość samodzielnego obrotu rynkowego lub samodzielnej zabudowy każdej działki. Chodzi o zachowanie możliwości inwestycyjnych po podziale nieruchomości. choćby jeżeli działka ma ograniczoną atrakcyjność handlową z powodu kształtu lub położenia, przez cały czas może posiadać potencjał inwestycyjny. Takie ograniczenia wpływają jedynie na jej wartość rynkową i powinny zostać uwzględnione przez rzeczoznawcę przy wycenie. NSA uznał, iż w tej sprawie obie działki zachowały możliwość inwestycyjnego wykorzystania, a obniżona możliwość samodzielnego obrotu została już uwzględniona w operacie szacunkowym.

Ostatecznie NSA uznał, iż wszystkie zarzuty skargi kasacyjnej są niezasadne. Sąd potwierdził prawidłowość operatu szacunkowego, legalność działań organów administracji i trafność wyroku WSA w Poznaniu. Skarga kasacyjna została oddalona.