Podział mieszkania a zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Sądowym rozstrzygnięciem zakończył się spór współwłaścicieli domu wielorodzinnego dotyczący legalności podziału lokali. Powiatowy Państwowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego na wezwanie jednego z nich przeprowadził oględziny w budynku, w wyniku których ustalono, iż na skutek usunięcia zmian części ścian działowych, a także wykonania dodatkowych aneksów kuchennych, podziału łazienki na dwie odrębne oraz stworzenia dodatkowych wejść, dotychczas jedno mieszkanie zostało podzielone na trzy odrębne, które miały być przeznaczone pod wynajem.

Właścicieli tego lokalu wezwano do złożenia wyjaśnień, ale ci twierdzili, iż kupili nieruchomość już w takim stanie. W konsekwencji zaistniałej sytuacji powiatowy PINB postanowieniem wydanym na podstawie art. 71a ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 725; dalej: PrBud) wstrzymał użytkowanie mieszkania w zakresie wynajmu i nałożył na jego właścicieli obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów wymienionych w art. 71 ust. 2 PrBud, związanych z procedurą zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego. W odpowiedzi właściciele wnioskowali o umorzenie postępowania, bowiem według nich podział mieszkania nastąpił przed oddaniem budynku do użytkowania, na co mają wskazywać takie elementy jak m.in. odrębne skrzynki na listy, czy domofony.

Nie godząc się z taką argumentacją, powiatowy PINB nakazał właścicielom przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania mieszkania do stanu zgodnego z zatwierdzonym projektem budowlanym. Zdaniem organu fakt posiadania odrębnej skrzynki, czy domofonu nie świadczy o podziale mieszkania przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. W dokumentacji dotyczącej odbioru, jak również w decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, liczba mieszkań odebranych jest zgodna z dokumentacją projektową, która nie wykazała zmiany dotyczącej podziału mieszkania. Dodatkowo stan przed podziałem znajduje potwierdzenie w dokumentacji związanej z wydaniem zaświadczenia o samodzielności lokali, jak również w akcie notarialnym zakupu mieszkania.

Po licznych odwołaniach właścicieli i przy nieustępliwości organów nadzoru budowlanego sprawa ostatecznie znalazła swój finał przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Białymstoku. Organ w wyroku z 19.3.2024 r., II SA/Bk 945/23, Legalis, stanął po stronie nadzoru budowlanego. Skład orzekający zwrócił uwagę, iż spór w niniejszej sprawie sprowadza się do oceny legalności decyzji nakazującej skarżącym przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania mieszkania znajdującego się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, podzielonego na trzy lokale użytkowane w ten sposób, iż są wynajmowane osobom trzecim w sposób zorganizowany przez podmiot trzeci. Sąd nie miał wątpliwości, iż ustalenia i ocena prawna organów nadzoru budowlanego nie naruszyły prawa, w szczególności art. 71 ust. 1 pkt 2 PrBud. Właściciele zamiast korzystać z tego mieszkania w ramach funkcji mieszkaniowej w sposób charakterystyczny dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego (dla stałego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych), co byłoby zgodne z treścią pozwolenia na budowę, aktu notarialnego nabycia mieszkania, czy pozwoleniem na użytkowanie, faktycznie korzystali z niego w sposób charakterystyczny dla budynków zamieszkania zbiorowego.

WSA w Bydgoszczy w uzasadnieniu swojego stanowiska wskazał, iż najem sam w sobie nie zawsze stanowi zmianę sposobu użytkowania, a właściciel na podstawie umowy cywilnoprawnej może wynajmować lokal mieszkalny zarówno osobie, która stale będzie tam gościć, jak i różnym najemcom, którzy pomieszkują w lokalu z różną częstotliwością. Właściciele mieszkania działają jednak na zasadzie operatora będącego profesjonalnym podmiotem w obrocie gospodarczym, świadczącym zawodowo usługi związane z najmem krótkoterminowym. Podzielone mieszkanie wykazuje zatem podobieństwo do obiektów, takich jak np. hotel.

Sąd zwrócił także uwagę, iż w tym konkretnym przypadku, niezależnie od zakwalifikowania przez organy aktualnego sposobu użytkowania przedmiotowego mieszkania jako spełniającego cechy obiektu zamieszkania zbiorowego, choćby gdyby stwierdzono, iż mieszkanie (po podziale) jest dalej użytkowane w sposób adekwatny dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego – sam fakt dokonania jego podziału na trzy mniejsze funkcjonalnie samodzielne lokale musiałby również prowadzić do ustalenia, iż doszło do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w rozumieniu art. 71 ust. 1 pkt 2 PrBud. Wyrażałaby się ona w intensyfikacji dotychczasowego sposobu użytkowania (art. 71 ust. 1 pkt 2 PrBud) prowadzącej do zmiany co najmniej warunków bezpieczeństwa, pożarowych, zdrowotnych i higieniczno-sanitarnych. Inne są bowiem wymogi określone przez przepisy techniczno-budowlane odnoszące się do poszczególnych pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych składających się na jeden samodzielny lokal mieszkalny, inne zaś musi spełnić każdy z osobna wyodrębniony lokal mieszkalny (np. nasłonecznienia pokoi mieszkalnych, wentylacji, dróg ewakuacyjnych).