Porządki w spółdzielniach mieszkaniowych

Opis projektowanych zmian

Przywrócenie członkostwa i ochrona praw nabytych po nowelizacji z 2017 r.

Regulacja rozpoczyna się od reakcji na skutki ZmSpMieszkU17, która doprowadziła do automatycznego ustania członkostwa u osób, którym w dniu jej wejścia w życie nie przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ani prawo odrębnej własności oraz nie przysługiwało roszczenie o ustanowienie jednego z tych praw.

Projekt przewiduje przyznanie z mocy prawa członkostwa osobom z pierwszej z ww. kategorii (budynki na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym lub bez tytułu prawnego spółdzielni do gruntu). Dla pozostałych wymienionych grup ustanawia roszczenie o przyjęcie w poczet członków. Mechanizm ten służy restytucji statusu członkowskiego i urzeczywistnieniu zasady ochrony praw nabytych.

Uzupełniający reżim dla lokali na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym

Dla lokali w budynkach na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym lub bez tytułu prawnego spółdzielni, projekt nakazuje odpowiednie stosowanie wybranych przepisów o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

Projekt doprecyzowuje również obowiązek ponoszenia opłat związanych z utrzymaniem lokali i mienia spółdzielni przez osoby korzystające z lokali na takich gruntach – na zasadach analogicznych jak dla członków oraz właścicieli niebędących członkami.

Ustrój organów i mechanizmy podejmowania uchwał

1. Wymogi dla kandydatów i kadencyjność.

Projekt nakazuje określenie w statutach wymogów kwalifikacyjnych dla kandydatów na członków zarządu, tak aby funkcje te pełniły osoby dające rękojmię należytego zarządzania zasobem. Wprowadza kadencyjność organów:

2. Udział zdalny w walnym zgromadzeniu.

Projekt wprowadza możliwość zdalnego uczestnictwa w walnym zgromadzeniu i zdalnego głosowania nad uchwałami objętymi porządkiem obrad. Zasady i tryb określać będzie statut. Cel: pełniejsza realizacja prawa członków do udziału w organie uchwałodawczym i lepsze odzwierciedlenie woli ogółu.

Jawność, dostęp do dokumentów i cyfryzacja

1. Prawa właścicieli niebędących członkami.

Projekt rozszerza uprawnienia informacyjne na właścicieli lokali niebędących członkami oraz osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Będą oni uprawnieni do otrzymania, w zakresie dotyczącym ich prawa, odpisu statutu i regulaminów, a także kopii uchwał, faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi. Równolegle projekt przewiduje, iż spółdzielnia nie może odmówić członkowi dostępu do umów dotyczących nieruchomości, w której znajduje się jego lokal, mienia spółdzielni (art. 40 ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 558), a także wynagrodzeń członków zarządu.

2. Obowiązek prowadzenia strony internetowej i doprecyzowanie formy kopii.

Spółdzielnie mają co do zasady prowadzić stronę internetową (z możliwością wyłączenia obowiązku w statucie), na której publikowane będą statut, regulaminy, uchwały, protokoły organów, protokoły lustracji i roczne sprawozdania finansowe. Projekt doprecyzowuje, iż prawo do odpisów i kopii obejmuje również prawo do wykonania fotokopii, co ujednolica praktykę. W razie odmowy udostępnienia dokumentów, uprawniony będzie mógł wystąpić do sądu rejestrowego o zobowiązanie spółdzielni do ich udostępnienia.

Bezpieczeństwo finansowe spółdzielni i odpowiedzialność za opłaty

1. Eliminacja rozwiązań sprzyjających zadłużaniu się.

Projekt uchyla rozwiązania uznane za zbyt korzystne dla dłużników i generujące koszty dla pozostałych członków.

W nowym modelu o wygaśnięciu prawa z powodu zaległości orzeka sąd, którego rozstrzygnięcie kończy stosunek członkostwa. Rozwiązanie ma chronić płynność finansową spółdzielni i interes majątkowy ogółu członków.

2. Zgoda na ustanowienie hipoteki i limit zobowiązań.

Projekt rozszerza zakres sytuacji wymagających pisemnej zgody większości członków (albo osób niebędących członkami, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali) na ustanowienie hipoteki na nieruchomości spółdzielczej – nie tylko, gdy zabezpiecza ona kredyt, ale każdą wierzytelność wynikającą z umowy. Dodatkowo, oznaczanie najwyższej sumy zobowiązań, które spółdzielnia może zaciągnąć, ma należeć co do zasady do wyłącznej adekwatności rady nadzorczej, o ile statut nie postanowi inaczej, co ma usprawnić proces decyzyjny.

Zarząd nieruchomościami wspólnymi i relacja: spółdzielnia – wspólnota

1. Zakres zwykłego i przekraczającego zarządu.

W odniesieniu do nieruchomości wspólnych stanowiących współwłasność spółdzielni i właścicieli lokali, projekt wylicza katalog czynności przekraczających zwykły zarząd, które wymagają uchwały właścicieli. Pozostałe czynności – zarówno zwykłego, jak i niewymienione czynności przekraczające zwykły zarząd – spółdzielnia wykona samodzielnie. Ma to przeciąć „paraliż decyzyjny” wynikający z konieczności każdorazowego uzyskiwania zgody.

2. Partycypacja w kosztach mienia wspólnego spółdzielni.

Projekt doprecyzowuje zasady uczestniczenia w wydatkach na eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przeznaczone do wspólnego korzystania (np. budynki, osiedla), gdy z mocy prawa powstaje wspólnota. Od dnia powstania wspólnoty właściciele lokali uczestniczą w wydatkach na podstawie umowy zawartej ze spółdzielnią. Projekt usuwa dotychczasową wątpliwość co do podstawy prawnej żądania takich opłat.

Członkostwo założycieli a bieg czasu

Wprowadzony zostanie 10-letni termin (liczony od wpisu spółdzielni do KRS), po którego upływie ustaje członkostwo założycieli, o ile spółdzielnia nie ustanowiła na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, prawa odrębnej własności albo nie zawarła z nimi umowy o budowę lokalu. Rozwiązanie porządkuje status osób związanych ze spółdzielnią jedynie „historycznie”.

Lustracja i nadzór nad związkami rewizyjnymi

1. Obowiązkowa przynależność i kwalifikacje lustratorów.

Spółdzielnie mieszkaniowe mają obowiązkowo zrzeszać się w związkach rewizyjnych, których przedmiot działalności dotyczy spółdzielni mieszkaniowych. Celem jest zapewnienie odpowiedniej wiedzy branżowej. Zwiększeniu ma ulec także liczba lustratorów.

2. Weryfikowalność ustaleń lustracyjnych.

Projekt przewiduje procedurę weryfikacji ustaleń lustracji: co najmniej 10% członków spółdzielni może w ciągu 3 miesięcy od doręczenia listu polustracyjnego złożyć wniosek do Krajowej Rady Spółdzielczej o ponowną ocenę wskazanych ustaleń. W razie potwierdzenia nieprawidłowości KRS może pozbawić uprawnień lustratora.

3. Unikanie konfliktu interesów i nadzór publiczny.

Wprowadza się zakaz łączenia funkcji członka zarządu spółdzielni i członka organu w związku rewizyjnym, w którym spółdzielnia jest zrzeszona, aby zwiększyć niezależność i bezstronność lustracji. Jednocześnie usuwany jest zbyt szeroki zakaz pełnienia funkcji lustratora przez osoby związane zawodowo z jakąkolwiek spółdzielnią mieszkaniową, przy zachowaniu bezpośredniego zakazu lustracji w spółdzielni, w której dana osoba pełni funkcję lub jest zatrudniona. Minister adekwatny do spraw mieszkalnictwa uzyska uprawnienie do delegowania przedstawiciela do rady nadzorczej związku rewizyjnego, co ma podnieść transparentność jego funkcjonowania.

Etap legislacyjny i vacatio legis

Projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy – Prawo spółdzielcze widnieje w Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. Planowany termin przyjęcia przez Radę Ministrów to II kwartał 2026 r. Termin wejścia w życie poszczególnych przepisów nie został szczegółowo wskazany.