Klienci często zadają mi pytania związane z procesem budowlanym – o to, co powinna zawierać decyzja o pozwoleniu na budowę inwestycji deweloperskiej, czy każde mieszkanie ma odrębne pozwolenie na użytkowanie i ile trwa cała procedura uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie budynku.
Szczerze mówiąc, nie przepadam za typowym prawem budowlanym i nie przepadam też o pisaniu na jego temat. Ale są całe szczęście specjaliści, którzy ten temat lubią i lubią też o nim mówić. Dlatego dzisiaj na blogu będzie wywiad.
O prawie budowlanym opowie nam Magdalena Myszura – inżynier budownictwa, autorka bloga oprawiebudowlanym.pl.
.
Na co zwrócić uwagę, gdy ogląda się decyzję o pozwoleniu na budowę?
M.M.: jeżeli chodzi o decyzję, którą deweloper przedstawia kupującym, takie najważniejsze rzeczy, to:
– inwestor – warto sprawdzić, kto otrzymał tę decyzję: czy deweloper, czy ktoś inny;
– nazwa i adres inwestycji – dowiemy się z niej, co obejmuje pozwolenie na budowę. Na przykład, jeżeli realizowane będzie osiedle domów jednorodzinnych, warto sprawdzić, czy oprócz pozwolenia na budowę tych domów uzyskano też pozwolenie na budowę niezbędnej infrastruktury, np. drogi dojazdowej, sieci uzbrojenia terenu. Te elementy mogą być objęte tą samą decyzją lub odrębną;
– ostateczność decyzji – na decyzji powinna znajdować się stosowna adnotacja urzędu lub powinno zostać wydane (przez urząd, który wydał pozwolenie) zaświadczenie. jeżeli ostateczność decyzji została potwierdzona, mamy pewność, iż nie wpłynęło od niej odwołanie;
– ważność decyzji – decyzja o pozwoleniu na budowę traci ważność, jeżeli roboty nie zostały rozpoczęte w ciągu 3 lat lub jeżeli budowa została przerwana na okres dłuższy niż 3 lata;
– na projekt budowlany, a w nim przede wszystkim projekt zagospodarowania terenu, który jest załącznikiem do decyzji o pozwoleniu na budowę – warto zwrócić uwagę na zakres projektu oraz na to, czy to ten projekt jest załącznikiem do decyzji (powinny znajdować się na nim pieczęcie urzędu).
.
Czasami w umowach rezerwacyjnych jest zapis, iż to nie deweloper uzyskał pozwolenie na budowę, ale inny podmiot, i iż pozwolenie to zostało przeniesione na dewelopera. Na co zwrócić uwagę w takiej sytuacji? Jakie dokumenty powinien przedstawić deweloper?
M.M.: W takiej sytuacji deweloper powinien przedstawić ostateczną decyzję o przeniesieniu decyzji o pozwoleniu na budowę.
.
Moi klienci często pytają, co obejmuje pozwolenie na użytkowanie, które jest niezbędne, by można było dokonać odbioru i wydania mieszkania albo miejsca postojowego w garażu (chodzi o odrębny lokal)? Czy na każde mieszkanie i lokal niemieszkalny typu garaż jest wydawany osobne pozwolenie?
M.M.: Pozwolenie na użytkowanie dotyczy obiektu budowlanego (lub obiektów), który może samodzielnie funkcjonować, czyli na przykład budynku wielorodzinnego. zwykle jest wydawane na takie obiekty, na jakie było wydane pozwolenie na budowę. jeżeli pozwolenie na budowę dotyczyło wielu budynków, pozwolenie na użytkowanie może być wydane na każdy z nich osobno.
.
Czy można odebrać od dewelopera mieszkanie i je wykończyć, jeżeli jeszcze nie ma pozwolenia na użytkowanie budynku? Czy można w takim mieszkaniu zamieszkać?
M.M.: Przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie nie można przystąpić do użytkowania budynku lub jego części. Prawo budowlane nie precyzuje pojęcia „przystąpienie do użytkowania”, ale – jak wskazuje orzecznictwo – przystąpienie do użytkowania oznacza korzystanie z obiektu zgodnie z przeznaczeniem. W związku z tym zamieszkać nie można.
Czy można odebrać od dewelopera i je wykończyć – prawo budowlane tego nie zabrania, ale nie wiem, czy to jest bezpieczne dla kupującego. Pamiętajmy, iż w takim przypadku budynek jest cały czas w budowie, za którą odpowiada kierownik budowy i druga kwestia – nie mamy pewności, czy deweloper uzyska pozwolenie na użytkowanie.
.
W jakim przypadku nadzór budowlany może odmówić wydania pozwolenia na użytkowanie budynku?
M.M.: Trochę tych sytuacji jest – określono je w art. 59 ust. 5 prawa budowlanego. Takie dwie najważniejsze sytuacje, w których nadzór może odmówić pozwolenia na użytkowanie to:
– inwestor nie dostarczył wszystkich wymaganych dokumentów (m.in. oryginału dziennika budowy, oświadczenia kierownika budowy, protokołów badań i sprawdzeń, dokumentacji geodezyjnej, potwierdzenia odbioru wykonanych przyłączy),
– obiekt wykonano niezgodnie z zatwierdzonym projektem lub nie wykonano wszystkich wymaganych robót, np. wybudowano budynek wyższy niż przewidywał projekt i dopuszcza plan miejscowy, albo na ostatniej kondygnacji, która miała być strychem nieużytkowym wykonano mieszkanie.
.
Ile czasu może trwać załatwianie formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku? Deweloperzy w umowach deweloperskich zastrzegają przerwę od 2 do 6 miesięcy między zakończeniem budowy a uzyskaniem pozwolenia.
M.M.: Od momentu złożenia kompletnego wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie organ nadzoru budowlanego ma 21 dni na przeprowadzenie kontroli. jeżeli wszystko będzie w porządku powinien niezwłocznie po kontroli wydać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.
Natomiast, jeżeli pojawią się jakieś nieprawidłowości w dokumentach załączanych przez inwestora do wniosku albo podczas kontroli – postępowanie może się wydłużyć. O ile? – trudno przewidzieć.
.
Co to znaczy, iż pozwolenie na użytkowanie budynku jest warunkowe? Czy ktoś potem sprawdza, czy warunki z takiego pozwolenia zostały spełnione?
M.M.: Decyzja warunkowa oznacza, iż można przystąpić do użytkowania obiektu, ale trzeba spełnić określone warunki nałożone w tej decyzji, np. dokończyć roboty wynikające z projektu albo wykonać dodatkowe roboty nakazane przez nadzór. Szczegółowe zasady określa ta decyzja.
Po wykonaniu robót inwestor musi zawiadomić nadzór o ich zakończeniu. jeżeli inwestor nie wykona w oznaczonym terminie tych robót, nadzór budowlany może wygasić lub uchylić decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Inwestor musi się liczyć z tym, iż nadzór budowlany może w każdej chwili przeprowadzić kontrolę.
.
.
Jeśli masz jeszcze jakieś pytania – napisz w komentarzu, to może w przyszłości zrobimy drugą „edycję” wywiadu.
Jeśli zaciekawił Cię ten temat, to więcej informacji o prawie budowlanym znajdziesz również na blogu Magdaleny:
.
.
