4 miesięcy temu
Stan faktyczny
Prezydent Miasta K. odmówił J.J. wydania zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej. Na sąsiedniej nieruchomości, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta, usytuowany jest budynek wielorodzinny, w którym J.J. przysługuje spółdzielcze prawo do jednego z lokali mieszkalnych. Organ wyjaśnił, iż nie jest możliwe spełnienie żądania wyrażonego w podaniu J.J., gdyż dotyczy ono gruntów, które nie zostały objęte regulacjami PrzekszUżytkWieczU. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dotyczy bowiem wyłącznie nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jedno lub wielorodzinnymi wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. J.J. ubiega się natomiast o zaświadczenie dotyczące odrębnej niezabudowanej nieruchomości, której użytkownikiem wieczystym jest Spółdzielnia Mieszkaniowa Z.
J.J. w zażaleniu na to postanowienie wskazała, iż wbrew twierdzeniom organu I instancji nieruchomość jest zabudowana miejscami postojowymi, znajdują się na niej placyk gospodarczy z trzepakiem i ławką, piaskownica i dojścia do budynków. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało jednak w mocy postanowienie Prezydenta Miasta K. Organ stwierdził, iż z art. 1 ust. 2 pkt 3 PrzekszUżytkWieczU wynika, iż nie dotyczy on nieruchomości, na których znajdują się same budynki gospodarcze, garaże, inne obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych wybudowanych na odrębnych gruntach. Nieruchomość, co której J.J. żąda zaświadczenia, nie jest zabudowana żadnym budynkiem mieszkalnym, służy ona jedynie w różny sposób mieszkańcom budynków posadowionych na sąsiednich działkach.
Orzeczenie WSA
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę J.J. W uzasadnieniu wyroku wyjaśniono, iż wymienione w art. 1 ust. 2 pkt 3 PrzekszUżytkWieczU obiekty i urządzenia budowlane, aby mogły podlegać tej regulacji, muszą znajdować się na tym samym gruncie co budynki mieszkalne. Potwierdza to treść art. 1 ust. 5 PrzekszUżytkWieczU, zgodnie z którym obiekty i urządzenia budowlane z dniem przekształcenia stają częścią składową gruntu, na którym znajdują się budynki mieszkalne. Oznacza to, iż o ile obiekty i urządzenia budowlane stanowią odrębną nieruchomość od budynków mieszkalnych, dla których urządzone są odrębne księgi wieczyste, to choćby gdy umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z nich, nie podlegają przepisom PrzekszUżytkWieczU. Skarżąca żądała wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w odniesieniu na nieruchomości, na której nie ma budynków mieszkalnych tylko miejsca parkingowe oraz plac z trzepakiem i ławką, piaskownicą, urządzoną zielenią, a także dojściami do budynków wielorodzinnych zlokalizowanych wokół tej nieruchomości.
Zgodnie z art. 217 § 2 pkt 1 KPA organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie, o ile urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa, w tej sprawie art. 4 ust. 1 PrzekszUżytkWieczU. Postępowanie poprzedzające wydanie zaświadczenia, albo postanowienia o odmowie wydania zaświadczenia, w przypadku braku podstaw do jego wydania, ma charakter uproszczony. Zasadniczo ogranicza się do weryfikacji danych zawartych w rejestrach, ewidencjach, zbiorach, dokumentach lub utrwalonych innymi technikami danych. W rezultacie Sąd stwierdził, iż skoro nie można uznać, iż nieruchomość została objęta przekształceniem, to nie ma podstaw do wydania zaświadczenia o żądanej przez J.J. treści.
Stanowisko NSA
Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną J.J. Zdaniem NSA w tej sprawie nie miało żadnego znaczenia przesądzenie o tym, czy Sąd I instancji oraz organy administracji publicznej dokonały prawidłowej wykładni art. 1 ust. 2 pkt 3 PrzekszUżytkWieczU w zakresie ustalenia, czy nieruchomość wskazana w podaniu J.J. podlegała regulacji PrzekszUżytkWieczU. najważniejsze znaczenie ma bowiem kwestia legitymacji do uzyskania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Zgodnie z art. 4 ust. 1 PrzekszUżytkWieczU podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające owo przekształcenie, przy czym adekwatny organ doręcza takie zaświadczenie dotychczasowym użytkownikom wieczystym. W konsekwencji NSA stwierdził, iż jedynym podmiotem uprawnionym do uzyskania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie praw w trybie przepisów PrzekszUżytkWieczU jest użytkownik wieczysty gruntu, o ile spełnia ustawowe wymogi. Inna osoba nie mogłaby wnioskować o dokonanie stosownego wpisu do księgi wieczystej prowadzanej dla nieruchomości objętej przekształceniem praw. Zatem w przypadku, gdy prawo użytkowania wieczystego do danego gruntu przysługuje spółdzielni mieszkaniowej, to tylko ten podmiot jest uprawniony do uzyskania spornego zaświadczenia. Spółdzielnia mieszkaniowa posiada bowiem osobowość prawną i z tego powodu może być podmiotem zarówno prawa użytkowania wieczystego, jak i prawa własności (zob. wyrok NSA z 26.1.2022 r., I OSK 900/21, Legalis). Taka sytuacja ma też miejsce w tej sprawie, bowiem prawo użytkowania wieczystego do nieruchomości, której dotyczy podanie, przysługuje Spółdzielni Mieszkaniowej Z. a nie J.J.
NSA zaznaczył, iż co do zasady prawo użytkowania wieczystego jest prawem, które powstaje dopiero po dokonaniu wpisu tego prawa do księgi wieczystej zatem treść księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości miała w tym przypadku szczególnie istotne znaczenie rozstrzygające. Wnosząca skargę kasacyjną dowodziła, iż z własnością lokali w wielorodzinnym budynku położonym na sąsiedniej działce związane były udziały w spornej nieruchomości w ujęciu wieczystoksięgowym. Jednak NSA stwierdził, iż nie można było w tym przypadku zakładać, iż J.J. przysługiwało prawo odrębnej własności do lokalu mieszkalnego w sąsiednim budynku. J.J. przysługuje bowiem jedynie spółdzielcze prawo do lokalu. W konsekwencji skarżąca, niezależnie od zastosowania rodzaju wykładni art. 1 ust. 2 pkt 3 PrzekszUżytkWieczU, nie była uprawniona do otrzymania zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności.
