Projekt zmian w ustawach mieszkaniowych

Zniesienie bonifikat przy sprzedaży lokali mieszkalnych

Najdalej idącą z projektowanych zmian jest uchylenie art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145; dalej: GospNierU), który dotąd umożliwiał organom stanowiącym jednostek samorządu terytorialnego (rada gminy, rada powiatu, sejmik województwa) oraz wojewodzie ustalanie bonifikat przy sprzedaży lokali mieszkalnych. Uchylenie tego przepisu oraz przepisów towarzyszących (m.in. art. 68 ust. 1a, 2a pkt 1, 4 i 5, 2b i 2d GospNierU) eliminuje podstawę prawną do udzielania bonifikat, których wysokość – jak wykazała Najwyższa Izba Kontroli – sięgała choćby 99% wartości lokali.

Nowe brzmienie ma otrzymać art. 68 ust. 2 GospNierU: „Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie adekwatnego organu”. Pomimo zniesienia możliwości udzielania nowych bonifikat, przepis ten zachowuje swoje znaczenie w odniesieniu do lokali nabytych przed wejściem w życie ustawy – zgodnie z przepisem przejściowym (art. 4 projektu), do tych przypadków przez cały czas znajdą zastosowanie przepisy dotychczasowe.

Uzasadnienie wskazuje na brak równowagi w polityce mieszkaniowej jednostek samorządu terytorialnego. W latach 2003–2022 sprzedano ponad 623 tys. lokali mieszkalnych, oddając jedynie 45,6 tys. nowych mieszkań komunalnych. Przykład Gminy Miejskiej Kraków pokazuje, iż sprzedaż ponad 8 tys. lokali z bonifikatą przyniosła podobny dochód co sprzedaż 350 lokali w trybie przetargowym. Projekt ma zakończyć tę nieracjonalną i społecznie niesprawiedliwą praktykę.

Nowy model ochrony osób starszych

Projekt wprowadza definicję „osoby starszej” w art. 2 ust. 1 pkt 14 ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725; dalej: OchrLokU), odsyłając do art. 4 pkt 1 ustawy z 11.9.2015 r. o osobach starszych (Dz.U. z 2015 r. poz. 1705).

Kluczowe zmiany wprowadza dodany przez projekt art. 21d OchrLokU. Przepis ten umożliwia gminie nabycie lokalu mieszkalnego od osoby starszej z jednoczesnym zobowiązaniem się – w tej samej umowie – do wynajęcia tej osobie lokalu należącego do zasobu komunalnego, w tym lokalu nabywanego. Daje to podstawę do zawarcia umowy najmu na czas nieoznaczony, bez konieczności opuszczania mieszkania przez dotychczasowego właściciela.

Co istotne, projekt wprowadza szereg wyłączeń wobec osób starszych, które zdecydowały się na sprzedaż lokalu na rzecz gminy:

Celem tych przepisów jest ochrona osób starszych przed wyłudzeniami i jednoczesne stworzenie możliwości zwiększenia ich bezpieczeństwa socjalnego poprzez uwolnienie wartości majątku (lokalu), przy zachowaniu prawa do zamieszkiwania w dotychczasowym miejscu. Jednocześnie projekt zabezpiecza interes gminy, eliminując m.in. ryzyko roszczeń spadkobierców.

Nowy mechanizm finansowania zakupu lokali

W art. 3 projektu zawarto zmiany w ustawie z 8.12.2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 304; dalej: FinWspLokBezdU). Najistotniejsze modyfikacje to:

Zmiany te likwidują ograniczenia wynikające z dotychczasowego art. 18 ust. 1 pkt 1 FinWspLokBezdU, który przewidywał obowiązek rozliczenia wsparcia w ciągu 60 dni – co czyniło niemożliwym w praktyce rozłożenie ceny sprzedaży na raty. Dzięki nowym przepisom gminy będą mogły proponować elastyczne modele płatności – np. wypłatę części ceny z góry i reszty w ratach miesięcznych.

Skutki społeczne i gospodarcze projektowanych rozwiązań

Zgodnie z oceną skutków projektowanej regulacji, wywrze ona wpływ na 9,9 mln osób powyżej 60. roku życia. Projektowane rozwiązania pozwolą na poprawę ich sytuacji finansowej bez ryzyka utraty dachu nad głową. Dodatkowo:

W projekcie podkreślono również, iż nie spowoduje on dodatkowych obciążeń finansowych ani dla jednostek samorządu terytorialnego, ani dla budżetu państwa. Zakup lokali jest już objęty dofinansowaniem z Funduszu Dopłat, a projekt jedynie zwiększa atrakcyjność tego mechanizmu.

Etap legislacyjny

Projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych został złożony w Sejmie i znajduje się na etapie prac parlamentarnych. Został skierowany do pierwszego czytania w sejmowych komisjach – Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Wejście w życie ustawy przewidziano zasadniczo po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem art. 1 i 4, które mają wejść w życie 1.1.2027 r. Takie zróżnicowanie vacatio legis ma na celu umożliwienie dokończenia trwających procedur sprzedaży lokali z zastosowaniem dotychczasowych przepisów.