Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów komercyjnych w prawo własności

Ustawa z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (dalej: Ustawa), przyznaje użytkownikom wieczystym gruntów komercyjnych i przedsiębiorcom możliwość żądania odsprzedania im takiego gruntu.

1. TERMINY

Ustawa weszła w życie w dniu 31 sierpnia 2023 r. Nabycie nieruchomości możliwe będzie jedynie na wniosek – nie z mocy prawa. Co istotne, Ustawodawca przyznaje użytkownikowi wieczystemu tylko 12 miesięcy od wejścia Ustawy w życie, do wystąpienia z żądaniem sprzedaży mu nieruchomości od Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Termin na zgłoszenie upływa zatem 31 sierpnia 2024 r.

2. WARUNKI FORMALNE

Użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej, który zainteresowany jest takim przekształceniem, może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz.

Co istotne, żądanie sprzedaży nie przysługuje:

1) o ile nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;

2) o ile użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;

3) w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich;

4) o ile grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego;

5) w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

Nie zawiera się również umowy sprzedaży nieruchomości, o ile toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Spod roszczenia wyłączone zostaną także grunty Skarbu Państwa powierzone Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, Agencji Mienia Wojskowego, lasom państwowym, parkom narodowym czy wodom polskim.

W myśl Ustawy, sprzedaż nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego, nie będzie mogła nastąpić przed upływem 10 lat od daty zawarcia Umowy o użytkowanie wieczyste.

Jeśli wniosek użytkownika wieczystego będzie spełniał wszystkie ww. przesłanki, to organy publiczne będą musiały rozpatrzeć go pozytywnie – nie będą mogły odmówić sprzedaży gruntu. W przypadku odmowy sprzedaży, użytkownikowi wieczystemu przysługiwało będzie prawo wytoczenia powództwa w trybie art. 64 k.c. Wówczas wydane przez sąd prawomocne orzeczenie stwierdzające obowiązek organu do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastąpi samo oświadczenie, a użytkownik wieczysty stanie się właścicielem nieruchomości.

3. KOSZTY

W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa, cenę nieruchomości ustala się w następujący sposób:

• przy zapłacie ceny jednorazowo – dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;
• w przypadku rozłożenia ceny na raty – dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;

W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Ustawodawca przewidział bonifikaty dla konkretnej grupy osób. Nie poruszył jednak istotnej kwestii, jaką jest rozliczenie nakładów poniesionych dotychczas przez użytkownika wieczystego, a które powinny być brane pod uwagę przy ustaleniu ceny wykupu.

W przypadku chęci wykupu nieruchomości według zasad wskazanych w Ustawie, przedsiębiorca będzie musiał przekalkulować, czy transakcja będzie dla niego opłacalna. Może się bowiem okazać, iż cena wykupu wcale nie będzie tak atrakcyjna, jak mogłoby się wydawać i wiele przedsiębiorstw zrezygnuje ze złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

AUTOR:

Karolina Kochańska

Adwokat