1 rok temu
Duże zmiany w powinnościach jednostek samorządu terytorialnego przynosi wchodząca właśnie w życie reforma. Najważniejsze z nich jest ustawowe wprowadzenie obowiązku stworzenia przez wszystkie gminy w Polsce do końca 2025 r. planów ogólnych. Będą to zupełnie nowe akty planowania przestrzennego. Mają zastąpić studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Bez rozporządzeń nie będzie wuzetek
Do stworzenia planów ogólnych gminy będą potrzebowały wsparcia urbanistów. Chociaż ustawa wchodzi w życie i prace nad nowymi dokumentami planistycznymi można by rozpocząć od przyszłego tygodnia, to w praktyce nie jest to możliwe. Wciąż nie ma aktów wykonawczych, które wskazałyby, jak plan ogólny ma dokładnie wyglądać.
Szczegółów zatem nie znają w tej chwili choćby specjaliści, pytań wciąż jest wiele, a czasu w stworzenie planów ogólnych coraz mniej. Ustawa wprawdzie nie zakłada kar dla gmin za nieuchwalenie w terminie planów ogólnych, ale te, które tego nie zrobią, od 2026 r. nie będą mogły wydawać decyzji o warunkach zabudowy czy uchwalać planów miejscowych.
Dr hab. Maciej J. Nowak, prof. Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego w Szczecinie i szef Zespołu Prawno-Urbanistycznego Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN, mówi, iż ważne jest przygotowanie przez gminy przemyślanego, opartego na analizach planu ogólnego, czego nie można robić na szybko, aby tylko zdążyć z jego uchwaleniem w wymaganym czasie.
Eksperci obawiają się, iż nowe zasady wyznaczania w planie ogólnym gminy obszarów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową spowodują, iż wiele gruntów, które dotychczas mogły być zabudowane na podstawie decyzji WZ, straci swój potencjał budowlany, a to obniży podaż gruntów przeznaczonych pod zabudowę i podniesie wartość tych, które będą nadawały się do zabudowy. Już inwestorzy mają problemy z pozyskaniem nowych terenów pod zabudowę, a będzie trudniej i drożej.
Joanna Dziedzic-Bukowska, radca prawny z Kancelarii Dziedzic-Bukowska, mówi, iż do wchodzącej w życie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym potrzebne jest uchwalenie lub dokonanie zmiany łącznie 12 rozporządzeń.
Jednym z ważniejszych aktów wykonawczych do nowelizacji jest projekt rozporządzenia w sprawie sposobu przygotowania projektu planu ogólnego gminy, który aktualnie jest konsultowany.
To w nim zawarto podstawowe kwestie związane m.in. z tworzeniem gminnego katalogu stref planistycznych, obliczaniem zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową i chłonności terenów niezabudowanych oraz z przygotowaniem samego projektu planu ogólnego. Do wydanych po 24.9.2023 r. decyzji o warunkach zabudowy powinny być stosowane nowe wskaźniki, jednak – jak zauważa mec. Dziedzic-Bukowska – także w tym przypadku nie zmieniono jeszcze odpowiedniego rozporządzenia. Ekspertka podkreśla, iż procedura stworzenia projektu planu ogólnego wymaga ściśle określonych czynności i konkretnych obliczeń na podstawie wskazanych w rozporządzeniu wzorów matematycznych.
Mieszkańcy nie wpłyną na decyzje
– Nie pozwala to na jakąkolwiek dowolność zarówno w wyznaczaniu terenów pod zabudowę, jak i obszarów uzupełnienia zabudowy. Wskutek mocno doregulowanych zasad bilansowania terenów pod zabudowę mieszkańcy będą mieli dużo mniejszy wpływ na decyzje radnych.
Do tej pory zdanie mieszkańców miało duże znaczenie, ponieważ to przez nich radni są wybierani na kolejne kadencje. Po wejściu w życie nowelizacji to jednak nie od radnych, ale od wyników konkretnych obliczeń, w tym analizy chłonności terenów i zapotrzebowania na nową zabudowę, będzie zależało, czy dana działka znajdzie się w strefie z możliwością zabudowy, czy zostanie wykluczona z takiej możliwości – uważa mec. Dziedzic-Bukowska.
W przypadku wykluczenia możliwości inwestycyjnych działek, które w aktualnych studiach gminnych przeznaczone są do zainwestowania, stracą one na wartości.
W ustawie zapisano jednak, iż w takim przypadku nie będzie możliwe ubieganie się od gminy o odszkodowanie planistyczne.
Niewykluczone, iż mimo to po wejściu w życie planów ogólnych właściciele działek będą zwracać się do sądów o wypłacenie odszkodowania.
Obawa niezgodności z Konstytucją RP
Co ważne, brak wypłaty odszkodowania po zmniejszeniu wartości nieruchomości jest według ekspertów niezgodny z Konstytucją RP, możliwe zatem, iż problem znajdzie swój finał w Trybunale Konstytucyjnym. Trzeba natomiast pamiętać, iż odpowiedzialność odszkodowawcza gmin pozostanie – podobnie jak w tej chwili – w sytuacji wejścia w życie lub zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Podstawa prawna: nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688)
Agnieszka Grabowska-Toś, Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości KIG
Najważniejszym celem tej reformy jest zlikwidowanie niekontrolowanego rozlewu zabudowy na terenach, które z różnych względów nie powinny być zabudowane.
Od lat umożliwia to obecna ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W efekcie podstawą planowania przestrzennego są decyzje o warunkach zabudowy, w żaden sposób niepowiązane z kierunkami zagospodarowania przestrzennego wytyczonymi przez gminę w studium.
Dlatego uważam, iż podstawowe rozwiązanie reformy, czyli nowy akt planowania przestrzennego, jakim będzie plan ogólny, który ma być aktem prawa miejscowego oraz podstawą wydawania decyzji o warunkach zabudowy i planów miejscowych, przy jednoczesnej likwidacji studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ma szansę na wprowadzenie normalności w procesie planowania przestrzennego w gminach.
