1 miesiąc temu
Na mieszkaniach można coraz więcej zarobić, ale swoją dolę chce też skarbówka. Ostatnie interpretacje w sprawie kredytów pokazują, iż o zwolnienie z podatku wcale nie jest łatwo.
– Fiskus bardzo rygorystycznie podchodzi do warunków ulgi, szukając pretekstów do jej zakwestionowania – mówi dr Piotr Sekulski, doradca podatkowy w kancelarii Outsourced.pl.
Trzy lata na wydatki
Przypomnijmy, iż zgodnie z ustawą o PIT sprzedawca mieszkania/domu musi wyliczyć dochód z transakcji i zapłacić od niego 19-proc. podatek. Chyba iż pozbywa się nieruchomości po pięciu latach od zakupu (licząc od końca roku, w którym ją nabył). jeżeli do sprzedaży doszło szybciej, ma szansę na zwolnienie (zwane ulgą mieszkaniową). Musi jednak przeznaczyć pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Ma na to trzy lata (liczone od końca roku, w którym doszło do transakcji). Jeden z wydatków premiowanych ulgą to spłata kredytu mieszkaniowego (i odsetek).
Czy może to być kredyt kogoś z rodziny? – pytają podatnicy. Nie może – odpowiada fiskus. Oto ostatnie przykłady. Mężczyzna przez kilka lat wynajmował mieszkanie, a kiedy właściciel podjął decyzję o sprzedaży, postanowił je kupić. Nie miał zdolności kredytowej, poprosił więc o pomoc rodziców. Matka i ojciec zaciągnęli kredyt i nabyli lokal. Syn mieszkał w nim z żoną i od początku spłacał zobowiązanie wobec banku. Próbował przepisać kredyt na siebie, nie udało się to jednak, ponieważ, jak pisze we wniosku o interpretację, żaden pracownik banku nie chciał podjąć się sprawy i był odsyłany od jednych oddziałów do drugich. Dwa lata temu rodzice darowali mieszkanie synowi. Znów podejmował próby przepisania kredytu, znów nieudane. Rok temu sprzedał lokal. Pieniądze z transakcji przeznaczył na spłatę kredytu.
Czy ma prawo do zwolnienia z PIT? Nie ma. „Warunek wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe nie został spełniony, jako iż uzyskany przez Pana przychód ze sprzedaży lokalu przeznaczył Pan na spłatę kredytu, którego Pan nie zaciągnął” – stwierdziła skarbówka. Podkreśliła też, iż podatnikiem w tej sprawie jest syn (on sprzedał mieszkanie), a kredytobiorcami jego rodzice. „Spłata kredytu, który został zaciągnięty przez inną niż podatnik osobę na nabycie przez nią nieruchomości, nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe” – czytamy w interpretacji (nr 0112-KDSL1-1.4011. 370.2024.2.MJ).
Kto jest podatnikiem
Podobnie było w sprawie kobiety, która dostała od męża (w małżeństwie jest rozdzielność majątkowa) dwa mieszkania. Drugie sprzedała, a pieniądze chce wydać na spłatę kredytu zaciągniętego przez męża na zakup pierwszego lokalu. Twierdzi, iż ma prawo do zwolnienia z PIT.
Dochód ze sprzedaży zostanie bowiem przeznaczony na spłatę kredytu na lokal, w którym najprawdopodobniej niedługo będzie mieszkać. Wprawdzie nie przystąpiła do kredytu męża, ale mieszkanie, które do niej teraz należy, jest ciągle obciążone hipoteką. Bank może więc wystąpić wobec niej z roszczeniem o zapłatę zobowiązania.
Skarbówki te argumenty nie przekonały. Podkreśliła, iż wydatkiem premiowanym ulgą jest spłata kredytu zaciągniętego przez podatnika na zakup mieszkania stanowiącego jego własność przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. W tej sprawie podatnikiem jest kobieta (bo ona sprzedała lokal), natomiast kredyt został zaciągnięty przez jej męża (a ona do umowy z bankiem nie przystąpiła). „To Pani mąż, a nie Pani, zaciągnął kredyt hipoteczny na nabycie mieszkania, natomiast przychód z odpłatnego zbycia lokalu uzyskała Pani, tym samym nie została zachowana tożsamość podmiotów” – czytamy w interpretacji (nr 0114-KDIP3-2.4011.564.2024.2.JK3).
– Skarbówka literalnie odczytuje przepisy, nie patrząc w ogóle na cel ulgi, czyli wspieranie inwestycji mieszkaniowych – komentuje Piotr Sekulski. Jego zdaniem konkluzja fiskusa najprawdopodobniej byłaby pozytywna, gdyby w opisanych sprawach kredyty zostały przepisane na podatnika (czyli osobę sprzedającą mieszkanie). – Ci, którzy nie zgadzają się ze stanowiskiem skarbówki, mogą iść do sądu, tam warunki ulgi są oceniane w sposób bardziej liberalny – podkreśla Piotr Sekulski.
WSA korzystnie dla podatników
Kredyt nie musi być zaciągnięty przez właściciela i sprzedawcę nieruchomości, aby mógł on skorzystać z dobrodziejstw zwolnienia z podatku – podkreślił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi.
Sprawa była podobna do wcześniej opisanych. Ojciec sprzedał mieszkanie otrzymane w darowiźnie od córki. Pieniądze przeznaczył na spłatę kredytu zaciągniętego przez nią na ten lokal. Fiskusowi się to nie spodobało i nie zgodził się na zwolnienie z PIT.
WSA miał jednak inne zdanie. Podkreślił, iż kredyt nie musi być zaciągnięty przez tego, kto sprzedał nieruchomość. Wystarczy, iż jako dłużnik rzeczowy względem banku ponosi wydatki na jego spłatę.
Oznacza to, iż ojciec spłacający środkami ze sprzedaży mieszkania kredyt zaciągnięty przez córkę na jego nabycie spełnia kryterium bycia podatnikiem w rozumieniu art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Zdaniem sądu tylko takie rozumienie tego przepisu odpowiada celom zwolnienia z podatku (sygn. I SA/Łd 740/23, orzeczenie nieprawomocne).
