1 dzień temu
Za podatnika VAT można uznać sprzedawcę, który powierzył przygotowanie transakcji profesjonalnemu przedsiębiorcy, jeżeli ten pełnomocnik podjął aktywne działania w celu jej sfinalizowania, postępując jak klasyczny handlowiec. Taka jest teza wyroku TSUE w polskiej sprawie (sygn. C-213/24). Fiskus skrzętnie wykorzystuje ją w niekorzystnych dla sprzedawców działek interpretacjach.
Przestrzegaliśmy przed tym w „Rzeczpospolitej” z 3 kwietnia, w której opisywaliśmy orzeczenie unijnego trybunału. Wypowiadający się doradcy podatkowi uprzedzali, iż wyrok TSUE jest korzystny dla skarbówki i jeszcze bardziej (bo już wcześniej wydawała niekorzystne interpretacje) ją ośmieli. Nie będzie miała wątpliwości, iż podatnikiem VAT jest także ten sprzedawca, za którego wszystkie formalności związane z gruntem załatwia pełnomocnik (często jest nim przedstawiciel nabywcy). Potwierdziło się.
Niekorzystna interpretacja
Spójrzmy na najświeższą interpretację. Wystąpiło o nią małżeństwo, które chce sprzedać dwie działki. Kiedyś były własnością matki mężczyzny, częściowo zostały nabyte w darowiźnie, częściowo kupione. Małżeństwo zawarło umowę przedwstępną ze spółką z o.o., w której zobowiązało się do sprzedaży nieruchomości. Udzieliło też pełnomocnictwa przedstawicielowi nabywcy do występowania w ich imieniu przed organami samorządowymi, państwowymi jednostkami organizacyjnymi oraz operatorami mediów w celu potwierdzenia możliwości realizacji planowanej inwestycji, a także uzyskania niezbędnych uzgodnień, opinii, warunków technicznych i pozwoleń.
Małżonkowie podkreślają, iż nie są podatnikami VAT. Nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Wcześniej (w 2017 r. i 2020 r.) sprzedali dwie działki z przyczyn ekonomiczno-bytowych. Informują, iż grunty, których w tej chwili zamierzają się pozbyć, nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Korzystali z działek tylko w celach rekreacyjnych. Nabywca sam się do nich zgłosił, nie podejmowali żadnych działań marketingowych (reklama, pomoc pośrednika).
Czy transakcje są opodatkowane VAT? Małżonkowie twierdzą, iż nie. Fiskus miał jednak inne zdanie. I z uzasadnienia interpretacji wynika, iż zadecydowały poczynania pełnomocnika. „Udzielone pełnomocnictwo upoważniło sp. z o.o. do wykonania w Państwa imieniu czynności w nim wymienionych, których wykonanie wykluczy uznanie, iż będzie to sprzedaż dokonana w ramach zarządzania majątkiem osobistym” – stwierdziła skarbówka. Przypomniała, iż wszystkie wykonywane przez pełnomocnika czynności wywołują skutki prawne po stronie właścicieli. Dlatego należy uznać, iż zachowują się oni jak podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami. Fiskus powołał się przy tym na wyrok TSUE. I stwierdził, iż małżeństwo powinno opodatkować transakcje (interpretacja nr 0114-KDIP1-3.4012.254.2025.2.PRM).
Podobnie było w innych sprawach, przykładowo kobiety, która chce sprzedać działkę otrzymaną w spadku. Upoważniła nabywcę do załatwienia wszystkich formalności. „Czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej jako mocodawczyni, co wskazuje, iż w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmie Pani działania w sposób zorganizowany” – stwierdził fiskus i kazał opodatkować transakcję (interpretacja nr 0114-KDIP1-3.4012.245.2025.2.JG).
Jakie obowiązki?
Jakie są skutki takiego podejścia skarbówki? Sprzedawca powinien zarejestrować się w urzędzie skarbowym, wystawić fakturę, wpisać ją do ewidencji, złożyć elektronicznie Jednolity Plik Kontrolny i zapłacić 23 proc. VAT.
Pewne szanse na zwolnienie z podatku daje art. 43 ust. 1 pkt 9 VATU. Przepis ten stanowi o dostawie terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Chodzi o działki rolne, które nie zostały przeznaczone pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Można też skorzystać ze zwolnienia z art. 113 VATU, czyli do 200 tys. zł rocznie. Ale często działki są droższe, poza tym tej preferencji nie stosuje się do terenów budowlanych.
