Sprzedaż nieruchomości – umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna dotycząca sprzedaży nieruchomości stanowi stały element rynku nieruchomości. Bez niej większość sprzedających i potencjalnych kupujących nie wyobraża sobie rozpoczęcia procesu zmiany właściciela. Dzisiaj krótko o tym, czy faktycznie jest potrzebna. Będzie także o tym, co zawierać musi ona bezwzględnie, a jakie zapisy zależą od tego, na co strony umowy się zdecydują w ramach indywidualnych negocjacji.

Forma umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Na wstępie jednak dwa zdania o formie, w jakiej powinna być zwarta. Obalmy od razu stereotypy krążące po świecie. Mówią one o tym, iż umowa taka musi być zwarta w formie aktu notarialnego. Nic z tych rzeczy. Nie ma takiego prawa, które by to nakazywało. Jest to trik stosowany czasami przez sprzedających, aby wpłynąć na psychikę strony kupującej. Owszem, egzekwowanie pewnych zapisów jest możliwe tylko w przypadku spisania takiej umowy u notariusza. Zostawmy jednak taką formę dla transakcji bardzo skomplikowanych, związanych także z płaceniem zadatku, bądź zaliczki w dużej wysokości. W przypadku odpowiednio sporządzonej umowy notarialnej możemy, kolokwialnie mówiąc, żądać sprzedaży nieruchomości. Dotyczy to sytuacji, w której sprzedający zrezygnuje z różnych powodów ze sprzedaży. Ale to już temat na inny artykuł. A tak naprawdę, szczegółowe rozważania w tym temacie najlepiej pozostawić prawnikom.

Standardowo, w zdecydowanej większości przypadków umowa taka ma formę „zwykłej” umowy cywilno-prawnej, którą możemy spisać na przysłowiowej serwetce.

Czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest potrzebna?

W sytuacji idealnej, kiedy „tu i teraz” podejmujemy decyzję o zakupie/sprzedaży, a finalizacja transakcji nie będzie wspierana kredytem, to de facto umowa przedwstępna w ogóle nie jest potrzebna. Możemy od razu iść do notariusza i podpisać akt notarialny, czyli dokonać zakupu. Sytuacje takie zdarzają się jednak sporadycznie. Obie strony muszą być na to odpowiednio przygotowane. Same chęci zrealizowania transakcji i posiadanie na to środków jednak nie wystarczą. Notariusz potrzebuje, zwłaszcza w przypadku nieruchomości gruntowych, dokumentów związanych z nieruchomością. Mało kto posiada w domu ich komplet, do tego aktualny. Zgromadzenie ich nie jest czynnością trudną, ale czasochłonną. I właśnie wtedy pojawia się celowość i potrzeba podpisania umowy przedwstępnej. Strona sprzedająca oświadcza w niej, iż chce sprzedać, strona kupująca wyraża chęć zakupu. Prostymi słowami możemy wtedy powiedzieć, iż zaklepaliśmy sobie transakcję.

Pomijając powyższy przypadek pozostało jeden powód, dla którego większość transakcji poprzedzona jest umowami przedwstępnymi. W przypadku zakupu wspartego finansowaniem z kredytu hipotecznego musimy złożyć do banku wniosek o kredyt. Wraz z wnioskiem wymagane są różne dokumenty. Jednym z nich, bez którego bank nie rozpatrzy naszego wniosku, jest właśnie umowa przedwstępna. Zdarzają się od tego odstępstwa, jednak przyjmijmy założenie, iż to dokument niezbędny.

Treść umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

W ciągu kilkunastu lat pracy przy finansowaniu nieruchomości miałem styczność z kilkoma setkami, jak nie więcej, umów przedwstępnych. Były wśród nich takie, których zapisy mieściły się na jednej stronie, ale i takie, których przeczytanie stanowiło spore wyzwanie. Wymagania związane z zapisami w umowie przedwstępnej są proste i oczywiste. Przedstawiona musi zostać strona sprzedająca, strona kupująca. To oczywiste. Do tego musi być wiadome, co jest przedmiotem transakcji, do kiedy planujemy ją sfinalizować oraz jaka jest cena. I naprawdę można zmieścić to w kilku zdaniach. Zarówno prawo, jak i banki nie wymagają, aby umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości zawierały coś więcej.

Zupełnie inaczej jednak sprawa ma się ze stronami umowy. Głównie strona kupująca ma często chęć, ale i potrzebę dorzucenia kilku zapisów. Co zatem warto wpisać do umowy?

Zapisy o odstąpieniu od umowy bez utraty zadatku

W dobie pandemii i związanej z tym większej niepewności uzyskania finansowania w banku, kupujący zabezpieczają się na wypadek odmownych decyzji banków. Coraz częściej w umowach pojawiają się zapisy pozwalające na odstąpienie od umowy bez utraty zadatku, jeżeli bank nie zaakceptuje ich jako kredytobiorców. Sprzedający wymagają przy tym, aby druga strona przedstawiła np. chociaż dwie-trzy decyzje odmowne. Jednak choćby bez takiego zapisu warto dodać, iż zapłata części ceny będzie z kredytu, a strona sprzedająca to akceptuje.

Kolejnym zapisem, który pozwala na uniknięcie strat, jest wpisanie prawa do dokonania cesji praw z umowy. jeżeli nie uda się uzyskać finansowania, wtedy strona kupująca może „podstawić” inną zainteresowaną zakupem osobę.

Dokumenty niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości

Wymagania dotyczące dokumentów, które będą warunkowały, nie tyle finalizację transakcji, ale choćby możliwość złożenia wniosku o kredyt, także warto zapisać. Zróbmy listę dokumentów, które otrzymaliśmy, ale większą wagę przyłóżmy do tych, bez których nie rozpoczniemy starań o finansowanie. Unikniemy wtedy nieporozumień, iż zbliża się do końca czas realizacji, a my nie mamy kredytu. Większość dokumentów można mieć bez mała „od ręki”, ale czasami niefrasobliwość sprzedających oraz zatory w urzędach powodują nerwowe sytuacje.

Opis lokalizacji nieruchomości na sprzedaż

Decydując się na zakup nieruchomości bierzemy pod uwagę tak zwane twarde czynniki. To lokalizacja, funkcjonalność, sąsiedztwo, ogólny stan techniczny. W przypadku ustalania ceny, często w grę wchodzą dodatkowe składniki mieszkania lub domu. Wszelkiego rodzaju zabudowy, czasami meble pasujące idealnie do danego wnętrza. O tym warto wspomnieć. Po co narażać się na niespodziankę, iż zamiast do urządzonego lokum wejdziemy do pustych „czterech ścian”.

Pamiętajmy jednak o zasadzie, iż czym umowa prostsza tym lepsza. Dotyczy to głównie sytuacji, kiedy wspieramy się finansowaniem bankowym i będziemy wnioskować o kredyt. Wszelkie zawiłości i dogłębne ustalenia wygodniej będzie zawrzeć w aneksie do umowy.

Autor:

Krzysztof Iwan, ekspert w zakresie kredytów hipotecznych z 15-letnim stażem w finansach. Doradca kredytowy w Guru Group. Partner stowarzyszenia, aktywnie współpracujący z inwestorami. Zawiłości kredytowe oraz rynku nieruchomości nie mają przed nim tajemnic. Dzięki temu jest doceniany przez klientów.