1 godzina temu
Opozycja konkuruje z rządem na pomysły opodatkowania właścicieli mieszkań. Partia Razem przedstawiła projekt ustawy o podatku katastralnym, który został skrytykowany przez wiceministra gospodarki, Tomasza Lewandowskiego, pracującego nad własnym projektem ustawy wprowadzającej analogiczną opłatę. W założeniu ma to ukrócić spekulacje na rynku oraz obniżyć ceny mieszkań. W opinii Warsaw Enterprise Institute skutki mogą być odwrotne od zamierzonych, a ciężar podatku zostanie przeniesiony na najemców oraz doprowadzą do degradacji zasobu mieszkaniowego i spadku inwestycji. Rząd powinien zająć się zwiększeniem podaży mieszkań poprzez zdjęcie ograniczeń biurokratycznych, a nie dalszym opodatkowywaniem ciężko pracujących Polaków.
Na początku listopada, Partia Razem przedstawiła projekt ustawy o podatku antyspekulacyjnym tzw. podatkiem katastralnym. Został on skrytykowany przez wiceministra gospodarki, Tomasza Lewandowskiego, który jednocześnie pracuje nad własnym projektem ustawy wprowadzającej analogiczną opłatę, dla właścicieli kilku nieruchomości. Do opinii publicznej nie podano konkretnych stawek opłaty, jednakże zwykle w innych krajach wynoszą one około 1–2 proc. od wartości rynkowej obiektu. W założeniu ma to ukrócić spekulacje na rynku oraz obniżyć ceny mieszkań. W opinii Warsaw Enterprise Institute skutki mogą być odwrotne od zamierzonych, a ciężar podatku zostanie przeniesiony na najemców!
W Polsce w tej chwili funkcjonuje podatek od nieruchomości, którego stawka zależy od powierzchni oraz typu obiektu (grunty, domy itp.). Co roku Ministerstwo Finansów wskazuje górne limity opłat, zaś konkretne kwoty ustalają gminy. W przypadku podatku katastralnego podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa obiektu, co znacząco wpływa na wielkość danin.
W zamyśle pomysłodawców ustawa ma zahamować wzrost cen mieszkań, zniechęcić do lokowania kapitału w nieruchomościach oraz zwiększyć podaż. Wspaniałomyślne założenia brutalnie weryfikują dane. Podatek katastralny funkcjonuje w wielu miejscach na świecie i w żadnym wypadku nie zaobserwowano spadku cen w wyniku jego wprowadzenia, a raport OECD wskazuje wprost na czysto fiskalną funkcję opłaty, jako opodatkowanie aktywów ze stałą tendencją wzrostu wartości, a co za tym idzie, cyklicznym zwiększaniu dochodów budżetowych.
Dynamika zmian cen mieszkań w wybranych krajach posiadających podatek katastralny (2015 = 100)
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Eurostatu.
Ceny mieszkań podlegają wahaniom jak każde aktywa rynkowe, ale aby koszt podatku nie był przerzucany na wynajmującego, tylko faktycznie zmuszał do zaniechania inwestycji i sprzedaży nieruchomości, jego stawka musiałaby wynosić kilkadziesiąt procent, co sprowadza całą dyskusję do absurdu.
Podatek wymierzony jest w posiadaczy kilku mieszkań najczęściej przeznaczanych pod wynajem. w tej chwili każde z nich podlega podatkowi od nieruchomości, którego stawka w większości dużych miast w Polsce wynosi 1,19 PLN / m2. Przykładowo za mieszkanie w Warszawie o powierzchni 60 m2 zapłacimy 71,4 PLN. W październiku 2025 średnia cena mieszkania w stolicy wyniosła 18 375 PLN / m2, tak więc wartość rynkowa 60-metrowego mieszkania oscyluje wokół 1 102 tys. PLN. Podatek 1 proc. oznaczałby roczny koszt dla właściciela w wysokości 11 tys. PLN. Czy taka kwota zmusi właściciela do porzucenia inwestycji i sprzedaży mieszkania? Śmiemy wątpić.
Bardziej prawdopodobne jest przerzucenie opłat na najemcę, a wzrost miesięcznego czynszu wyniósłby w przytoczonym przykładzie choćby 900 PLN. W przestrzeni publicznej liczne są głosy mówiące, iż koszt podatku nigdy nie jest w pełni przenoszony na klienta, jednakże osoby głoszące ten pogląd zdają się nie dostrzegać pośrednich skutków opłat. Nawiązując do przykładu, zgadzamy się, iż roczny czynsz niekoniecznie wzrośnie o pełne 11 tys. PLN, ale wynajmujący będzie szukał cięć w innych wydatkach, np. rezygnując z drobnych napraw czy oszczędzając na remoncie, co odbije się znacząco na standardzie nieruchomości i komforcie lokatora. Co więcej, choćby jeżeli wynajem stałby się nieopłacalny i właściciele zdecydują się sprzedać nadmiar mieszkań, to kto z marszu kupi nieruchomości warte wciąż setki tysięcy złotych?
W opinii Warsaw Enterprise Institute pomysłodawcy trafnie diagnozują problem (drogie nieruchomości), ale wystawiają błędną receptę. Wzrost cen mieszkań to efekt niedostatecznej podaży i palący problem, zwłaszcza dla młodych Polaków, dla których zakup nieruchomości pozostaje poza zasięgiem. Nie każdy chce zaciągać kredyt, który będzie musiał spłacać przez kolejne dwadzieścia lat, dlatego ważne jest, by ceny najmu pozostawały możliwie niskie. Podatek katastralny przyniesie skutki odwrotne od zamierzonych, a według wszelkich prognoz jego koszty poniosą najemcy.
Obecnie na rynku nieruchomości popyt znacznie przewyższa podaż. Lokowanie oszczędności w mieszkania na wynajem to jedna z przyczyn problemu, ale podatek katastralny nic nie zmieni na tym polu. Inwestowanie w nieruchomości to oznaka bogacenia się społeczeństwa, a wzrost klasy średniej to zjawisko wielce pożądane w rozwijającej się gospodarce, dlatego obarczanie jej kolejnym podatkiem uważamy za błąd.
Taki stan rzeczy będzie utrzymywał się do momentu, aż alternatywne inwestycje nie okażą się korzystniejsze przy identycznym ryzyku. najważniejsze jest budowanie zaufania w społeczeństwie do polskiego rynku kapitałowego, dbając o przewidywalność przepisów, zapewniając warunki dla stabilnego rozwoju polskich przedsiębiorstw, popularyzując obligacje skarbowe czy znosząc tzw. podatek Belki, tak aby ludzie inwestowali np. w papiery wartościowe, a nie w mieszkania.
Z drugiej strony stawiajmy na wzrost podaży, umożliwiając przeznaczenie gruntów rolnych pod zabudowę, czy deregulując przepisy budowlane, ale jedno jest pewne – podatek w wysokości kilku procent od wartości mieszkania nie zwiększy dostępności mieszkań, a jego koszty poniosą najemcy.
