Umowa rezerwacyjna

Wprowadzenie

Umowa rezerwacyjna jest dokumentem, który przeważnie poprzedza proces zawarcia umowy deweloperskiej pomiędzy nabywcą lokalu a deweloperem. Przedmiotem umowy rezerwacyjnej może być każdy lokal – zarówno mieszkanie, dom jednorodzinny, jak i inna nieruchomość lokalowa.

Poprzez zawarcie umowy rezerwacyjnej, deweloper zobowiązuje się do czasowego wyłączenia danego lokalu ze swojej oferty sprzedaży. Wówczas, na stronie internetowej inwestycji pojawia się informacja, zgodnie z którą lokal został „zarezerwowany” i nie jest dostępny. Zainteresowany lokalem tym samym uzyskuje niejako zapewnienie od dewelopera, iż lokal w uzgodnionym w umowie rezerwacyjnej terminie nie zostanie sprzedany innym osobom, a nabywca ma pierwszeństwo w zawarciu umowy deweloperskiej.

Niniejszy artykuł podejmuje kwestie ryzyk prawnych związanych z zawarciem umowy rezerwacyjnej, wskazuje kiedy zasadne jest zawarcie umowy rezerwacyjnej, przedstawia jakie postanowienia powinna zawierać prawidłowo skonstruowana umowa rezerwacyjna oraz wyjaśnia różnice prawne związane z wpłatą należności na rzecz dewelopera, która mogą przybrać postać zadatku, zaliczki, czy opłaty rezerwacyjnej / kaucji.

Ryzyka prawne związane z zawarciem umowy rezerwacyjnej

W stanie prawnym obowiązującym w czasie publikacji niniejszego artykułu, zasady dotyczące zawarcia umowy rezerwacyjnej pomiędzy nabywcą lokalu a deweloperom nie zostały określone w ustawie deweloperskiej (ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego).

W konsekwencji, treść umowy rezerwacyjnej będzie oparta przede wszystkim na zasadzie swobody umów wyrażonej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego oraz w innych przepisach Kodeksu cywilnego, przykładowo dotyczących zadatku. Brak regulacji ustawowych wydaje się szczególnie istotny w kontekście ochrony konsumenta. Należy bowiem zwrócić uwagę, iż to deweloperzy, jako podmioty o silniejszej pozycji rynkowej niż nabywcy, proponują nabywcom własne wzory umów rezerwacyjnych. Projekty te są opracowywane przez działy prawne deweloperów, a ich głównym celem jest zabezpieczenie interesów dewelopera a nie nabywców. Nabywcy mogą oczywiście jednak zmieniać lub uzupełniać przedstawione im przez deweloperów wzory o istotne kwestie, mające na celu zabezpieczenie interesu konsumentów, równoważąc tym poszczególne zobowiązania stron.

Brak regulacji ustawowych oraz duża dowolność w zakresie formułowania postanowień umownych powodują zatem zagrożenie interesów osób zawierających umowy rezerwacyjne. Jak wskazał Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w komentarzu: „W dotychczasowej ustawie [umowy rezerwacyjne] nie były uregulowane. Dla kupujących mogło to oznaczać np. wysokie opłaty czy ryzyko utraty wpłaconych pieniędzy” (https://www.uokik.gov.pl/aktualnosci.php?news_id=17499).

Dopiero od dnia 1 lipca 2022 r., uchwalona przez Sejm nowa ustawa deweloperska wprowadzi ustawowe regulacje dotyczące umów rezerwacyjnych. Do tego czasu jednak, umowy rezerwacyjne zawierane będą w oparciu o przepisy Kodeksu Cywilnego, a zatem dla nabywców istnieje wymienione powyżej ryzyko.

Kiedy warto podpisać umowę rezerwacyjną?

Umowy rezerwacyjne najczęściej zawierane są w sytuacji, gdy klient zainteresowany jest konkretną nieruchomością (lokalem w nieruchomości), która ze względu na lokalizację, atrakcyjną cenę lub inne okoliczności, wzbudza szerokie zainteresowanie rynku. Z uwagi na obserwowany w ostatnich latach boom na rynku nieruchomości deweloperskich zarówno w większych, jak i mniejszych miastach, nabywcy chcą „zabezpieczyć” możliwość nabycia lokali, nierzadko choćby w sytuacji, gdy budowa jeszcze nie ruszyła.

Co więcej, w niektórych inwestycjach, umowy rezerwacyjne zawierane są niedługo po nabyciu gruntu przez dewelopera, kiedy deweloper nie dysponuje choćby projektem umowy deweloperskiej. Wówczas przyszłym nabywcom lokali proponowane jest zawarcie umów rezerwacyjnych.

Zawarcie umowy rezerwacyjnej pozwala również na uzyskanie czasu niezbędnego na oszacowanie zdolności kredytowej nabywców – wstępną weryfikację czy bank udzieli kredytu hipotecznego. W przypadku, gdy okaże się, iż nabywcy nie posiadają odpowiedniej dla banków zdolności kredytowej, „zerwanie” umowy rezerwacyjnej wiązać się będzie jedynie z ewentualną utratą opłaty rezerwacyjnej lub zadatku, czy też zwrotem zaliczki, o czym mowa w dalszej części tekstu.

Umowa rezerwacyjna może być również pomocna w uzyskaniu kredytu hipotecznego z uwagi na to, iż podnosi wiarygodność klientów w oczach banku. Oczywiście, aby bank honorował umowę rezerwacyjną, powinny znaleźć się w niej elementy umowne opisane poniżej, dlatego istotne, aby zobowiązania stron znajdujące się w umowie rezerwacyjnej były każdorazowo weryfikowane z prawnikiem.

Jakie postanowienia powinna zawierać umowa rezerwacyjna?

Na wstępie należy zauważyć, iż nie istnieje uniwersalny „wzór” umowy rezerwacyjnej. Wynika to przede wszystkim z tego, iż jak zostało wspomniane na wstępie, w obecnym stanie prawnym (tj. do dnia 1 lipca 2022 r.), umowy rezerwacyjne nie są regulowane ustawą deweloperską. Umowy rezerwacyjne są umowami cywilnoprawnymi, do których nie stosuje się przepisów ustawy deweloperskiej, ale zastosowanie znajdują ogólne zasady zawierania umów określone w Kodeksie Cywilnym.

W świetle powyższego, przed zawarciem umowy rezerwacyjnej z deweloperem, należy zweryfikować czy umowa zawiera poniższe elementy.

• dane dewelopera (nazwa, numer KRS, numer NIP, numer REGON) wraz ze sposobem reprezentacji dewelopera – umowy rezerwacyjne są zawierane najczęściej przez pełnomocników będących przedstawicielami dewelopera, istotne aby zweryfikować czy osoby te faktycznie są umocowane do reprezentowania dewelopera,
• dane kupującego (imię i nazwisko, PESEL, adres zamieszkania),
• szczegółowe informacje dotyczące rezerwowanego lokalu, czyli rodzaj lokalu, adres, numer księgi wieczystej nieruchomości, metraż, udział w gruncie, miejsce postojowe, garaż,
• zdefiniowanie terminu „rezerwacja”,
• cena lokalu,
• wysokość zadatku / zaliczki / opłaty rezerwacyjnej (szczegóły w dalszej części artykułu),
• numer rachunku bankowego, na który ma zostać wpłacona ww. kwota,
• czas w jakim umowa rezerwacyjna będzie obowiązywała – tj. „okres rezerwacji”,
• konsekwencje prawne dla nabywcy oraz dewelopera w sytuacji wycofania się z umowy przez jedną ze stron,
• oświadczenia dewelopera dotyczące stanu prawnego i faktycznego nieruchomości (między innymi dotyczących stanu prawnego gruntu, zaległości finansowych, praw osób trzecich, itd.),
• termin zawarcia umowy deweloperskiej,
• wskazanie sądu adekwatnego w przypadku powstania konfliktu między nabywcą i sprzedającym – często deweloper może mieć siedzibę w innym mieście niż to, w którym budowana jest inwestycja,
• załączniki – np. plan lokalu, plan lokalizacji miejsca postojowego, plan lokalizacji komórki lokatorskiej, standard wykończenia, plan zagospodarowania terenu.

Umowa rezerwacyjna – zadatek, zaliczka, czy opłata rezerwacyjna / kaucja?

Jak zostało wskazane powyżej, jedną z głównych kwestii w umowach rezerwacyjnych jest uregulowanie obowiązku wpłaty przez nabywcę lokalu na rzecz dewelopera określonej kwoty pieniężnej. Kwota ta przeważnie stanowi równowartość kilku procent ceny lokalu. Uiszczenie kwoty przez nabywcę na rzecz dewelopera jest dowodem na to, iż nabywca jest faktycznie zainteresowany nabyciem lokalu, a deweloper czasowo wycofa lokal ze sprzedaży.

Dla nabywcy niezwykle istotne jest, w jaki sposób w umowie rezerwacyjnej zostanie określona „opłata rezerwacyjna”. Istnieją trzy sposoby, a z każdym z nich wiążą się odrębne konwencje prawne dla obu storn umowy rezerwacyjnej:

• zadatek,
• zaliczka,
• opłata rezerwacyjna (zwana również czasem kaucją).

1. Zadatek w umowie rezerwacyjnej stanowi zatem zabezpieczenie dla obu stron transakcji. Zadatek został uregulowany w art. 394 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, iż w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a o ile sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. o ile bowiem jedna ze stron nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, druga strona otrzymuje rekompensatę w formie zadatku. o ile umowa rezerwacyjna nie zostanie wykonana z winy dewelopera (np. deweloper sprzeda lokal innemu klientowi ), nabywca może żądać zwrotu wpłaty w podwójnej wysokości. Natomiast, o ile umowa rezerwacyjna nie będzie mogła zostać wykonana z winy nabywcy (np. nabywca rozmyśli się, znajdzie inny lokal), wówczas wpłacona kwota zadatku przysługiwać będzie deweloperowi.

2. Zaliczka w umowie rezerwacyjnej stanowi natomiast część składową kwoty lokalu, którą nabywca zobowiązuje się do zapłacenia na rzecz dewelopera; zaliczka nie stanowi jednak zabezpieczenia, iż deweloper wykona swoje zobowiązanie. Zaliczka zawsze podlega bowiem zwrotowi. Nie ma przy tym znaczenia czy do niewykonania umowy doszło z uwagi na winę dewelopera (deweloper sprzedał lokal innemu klientowi), czy nabywcy (nabywca rozmyślił się, znalazł inny lokal). Powyższe oznacza, iż wpłata zaliczki na rzecz dewelopera nie daje żadnej gwarancji finalizacji transakcji – zawarcia umowy deweloperskiej.

3. Opłata rezerwacyjna w umowie rezerwacyjnej stanowi mechanizm, zgodnie z którym w przypadku wycofania się przez nabywcę z decyzji o zawarciu umowy deweloperskiej, deweloper nie jest zobowiązany do zwrotu opłaty. Często jednak mechanizm chroni dewelopera w ten sposób, iż w przypadku wycofania się dewelopera (a nie nabywcy) z transakcji, deweloper nie jest zobowiązany do zwrócenia nabywcy opłaty rezerwacyjnej w choćby w pojedynczej wysokości (ani tym bardziej w podwójnej wysokości – jak ma to miejsce w przypadku zadatku).

Komentarz Kancelarii Prawnej Capital Legal

Z naszego doświadczenia wynika, iż brak regulacji prawnych chroniących konsumentów zawierających umowy rezerwacyjne może pociągać za sobą negatywne konsekwencje prawne. W praktyce znaczna dowolność w formułowaniu zakresu zobowiązań stron może często spowodować utratę środków wpłaconych deweloperowi.

Analiza umowy rezerwacyjnej przez prawnika to inwestycja w bezpieczeństwo – prosty sposób na upewnienie się, iż dokument nie zawiera postanowień niekorzystnych dla nabywców lokali. o ile masz pytania związane z umową rezerwacyjną, chciałbyś omówić jej poszczególne postanowienia – skontaktuj się z nami.