Ustanowienie służebności drogi koniecznej dla całej nieruchomości, a nie konkretnej działki

Stan faktyczny

L.S. i B.S. wnieśli o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Nieruchomość wnioskodawców składa się z dwóch działek, przy czym ukształtowanie terenu powoduje, iż jedna z nich położona jest na innej wysokości niż druga, co rodzi trudności z dostępem do drogi publicznej. Sąd I instancji uwzględnił wniosek, uznając, iż spełnione zostały przesłanki określone w art. 145 § 1 KC. Na skutek apelacji uczestników A.G. i P.Z., SO w L. zmienił orzeczenie Sądu I instancji i oddalił wniosek. Jak wyjaśniono, w efekcie podziału działki nr X powstały dwie nieruchomości o nr X/2 i nr X/1, z których jedna została utworzona w taki sposób, iż nie zapewniono jej odrębnego i odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Obie te działki należą do L.S. i B.S. Sąd wskazał, iż w tej chwili każda czynność, czy to dokonana przed notariuszem, czy też w postępowaniu sądowym lub administracyjnym, prowadząca do ustanowienia oddzielnych działek ewidencyjnych, powinna być podejmowana z obowiązkowym zapewnieniem wszystkim działkom dostępu do drogi publicznej. Za wyjątkowy należy uznać stan, w którym powstałe w wyniku podziału działki, w tym taka, która nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, należą do właściciela działki, która takim dostępem dysponuje.

W uzasadnieniu orzeczenia podkreślono, iż L.S. i B.S., wnosząc o podział działki nr X w sposób prowadzący do stworzenia działki nr X/2, nieposiadającej bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, powinni być świadomi konsekwencji swojej decyzji. W ocenie Sądu wynikających z tego powodu niedogodności właściciele nieruchomości nie mogą łagodzić kosztem ograniczenia prawa własności nieruchomości sąsiednich. Wnioskodawcy nie wykazali, iż podjęli próbę zapewnienia działce nr X/2 dostępu do drogi publicznej przez należącą do niech drugą działkę. Jak podkreślono, roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje tylko w razie istnienia takiej potrzeby. Nie może więc zostać uwzględnione wówczas, gdy służebność ma służyć jedynie „dla wygody” właściciela nieruchomości władnącej. W takiej sytuacji ułatwienie, polepszenie lub usprawnienie dostępu do drogi publicznej może nastąpić jedynie za zgodą właściciela nieruchomości obciążonej.

Zarzuty skargi kasacyjnej

L.S. i B.S. wnieśli skargę kasacyjną, powołując się na jej oczywistą zasadność – art. 398⁹ § 1 pkt 4 KPC. Zakwestionowali stanowisko SO w L. o niewykazaniu, iż należąca do nich nieruchomość nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej ani iż istniejącego, nieodpowiedniego dostępu nie da się dostosować do potrzeb nieruchomości. Zgodnie z § 20 ust. 2 pkt. 7 w zw. z § 13 ust. 1 pkt. 7 rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 24.6.2022 r. w sprawie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących dróg publicznych (Dz.U. z 2022 r. poz. 1518) maksymalne dopuszczalne nachylenie podłużne drogi zamiejskiej klasy D wynosi 12%. L.S. i B.S. wskazali, iż różnica wysokości poszczególnych części należącej do nich nieruchomości jest tego rodzaju, iż nachylenie podłużne drogi wyznaczonej na tej działce byłoby większe, co byłoby sprzeczne ze wskazanym przepisem.

Podział geodezyjny a podział prawny nieruchomości

SN odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania, uznając, iż analiza orzeczenia Sądu II instancji, dokonana w ramach wyznaczających granice i cele tzw. przedsądu, nie świadczy o oczywistej zasadności skargi kasacyjnej. SN przyznał, iż nieprawidłowe było zrównanie w wywodzie Sądu II instancji podziału geodezyjnego gruntu należącego do skarżących ‎z podziałem prawnym na dwie nieruchomości. Zgodnie art. 24 ust. 1 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 341; dalej: KWU), dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba iż przepisy szczególne stanowią inaczej. Na gruncie tej regulacji utrwaliło się stanowisko, iż czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość w sensie prawnym, czyli jako odrębnego przedmiotu własności w rozumieniu art. 46 § 1 KC, jest objęcie części powierzchni ziemskiej księgą wieczystą. Konsekwencją tej zasady jest przyjęcie, iż jeżeli dla sąsiadujących ze sobą gruntów prowadzone są odrębne księgi wieczyste, to pozostają odrębnymi nieruchomościami. W przypadku gruntów należących do L.S. i B.S. podział geodezyjny nieruchomości nie spowodował powstania dwóch nieruchomości, obie działki objęte są jedną księgą wieczystą. W rezultacie zbadanie, czy grunt ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej, powinno nastąpić w odniesieniu do nieruchomości należącej do skarżących jako całości, a nie odrębnie w odniesieniu do każdej z działek wydzielonych geodezyjne.

Warunki ustanowienia służebności drogi koniecznej

SN wyjaśnił, iż służebność drogi koniecznej to prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości i na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości. Działka skarżących, oznaczona nr. X/2 nie jest rzeczą – odrębnym przedmiotem własności. SN wykluczył prawną możliwość, choć zdarzającą się w praktyce, ustanawiania służebności na „działce geodezyjnej” i na rzecz „właściciela działki geodezyjnej”. Zasada numerus clausus praw rzeczowych eliminuje bowiem nie tylko tworzenie nowych, nieprzewidzianych przez ustawodawcę ograniczonych praw rzeczowych, ale także modyfikację cech istniejących praw, np. przez zmianę ich przedmiotu z rzeczy na część rzeczy. W konsekwencji fakt podziału działki nr X i wydzielenia w ten sposób działki nr X/2, nie ma istotnego znaczenia dla oceny, czy jedna z powstałych działek ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 KC.

W uzasadnieniu postanowienia wskazano, iż konsekwencją tych reguł jest również przyjęcie, iż fakt przylegania do siebie dwóch nieruchomości należących do tego samego właściciela nie eliminuje potrzeby badania, czy istnieje odpowiedni dostęp każdej z nich do drogi publicznej. Skoro ocena dysponowania odpowiednim dostępem do drogi publicznej zawsze odnosi się do nieruchomości izolowanej, to sąsiedztwo takie nie powoduje, iż nieruchomości stają się jednym gruntem dysponującym dostępem do drogi publicznej (zob. postanowienie SN z 28.4.2022 r., II CSKP 29/22, Legalis). Fakt przysługiwania prawa własności nieruchomości sąsiedniej jest jednak jednym z aspektów oceny istnienia potrzeby ustanowienia drogi koniecznej.

SN podkreślił, iż nieruchomość należąca do skarżących, jako całość, ma dostęp do drogi publicznej, a kwestią sporną pozostaje jedynie ocena jego „odpowiedniości” tego dostępu. Skarżący nie zdołali wykazać, iż istnieje potrzeba ustanowienia służebności, ich wniosek miał bowiem służyć jedynie ułatwieniu, polepszeniu i usprawnieniu dostępu do drogi publicznej. Za bezpodstawne uznano odwołanie się skarżących do przepisów techniczno-budowlanych dotyczących dróg publicznych. W sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej badane jest wyłącznie to, czy nieruchomość ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Ocena ta nie obejmuje natomiast ustalenia, czy dostęp ten jest tego rodzaju, iż wewnętrzna komunikacja między wyodrębnionymi geodezyjnie częściami gruntu sama w sobie odpowiada parametrom adekwatnym dla drogi publicznej.

O ustanowieniu służebności decyduje potrzeba, a nie wygoda

SN stwierdził, iż w razie braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej należy dowieść, iż żądanie dotyczy ustanowienia „potrzebnej” służebności drogowej. Chodzi więc o wykazanie, iż w danych okolicznościach nie istnieje możliwość podjęcia rozsądnych działań, które pozwoliłyby na dostosowanie istniejącego już dostępu do drogi publicznej w taki sposób, by stał się on „odpowiedni”. W uzasadnieniu postanowienia stwierdzono bowiem, iż użycie w art. 145 § 1 in fine KC zwrotu o „potrzebnej służebności drogowej” nie odnosi się jedynie do wyznaczenia granic obciążenia nieruchomości sąsiedniej, dookreślonych bliżej w art. 145 § 2 i 3 KC, czyli obciążenia jedynie ‎w granicach potrzeby. Obowiązkiem sądu jest również weryfikacja, czy samo ustanowienie służebności jest potrzebne. W ramach tego należy ustalić, czy indywidualne uwarunkowania danej nieruchomości, również dysponującej dostępem do drogi publicznej, wykluczają dostosowanie aktualnego dostępu do potrzeb nieruchomości, np. z powodów technicznych lub ze względu na brak racjonalności ekonomicznej takich prac. SN stwierdził, iż skarżący nie wykazali, iż ukształtowanie terenu na ich nieruchomości uniemożliwia odpowiednie dostosowanie dostępu do drogi publicznej. Nie podjęli choćby próby zaadaptowania istniejącego w tej chwili dostępu do drogi i oceny ekonomicznej racjonalności tego przedsięwzięcia.

Postanowienie SN z 29.9.2025 r., I CSK 2324/24, Legalis