Wady nieruchomości, a odpowiedzialność dewelopera

Wady nieruchomości a odpowiedzialność dewelopera to temat, z którym w ostatnich latach bardzo często zwracają się do nas klienci. Choć od kilku lat na polskim rynku pierwotnym, można zauważyć coraz wyższy standard budowania mieszkań, do częstych przypadków należą jednak sytuacje, gdy po pewnym czasie zamieszkiwania w danej nieruchomości, właściciele zaczynają dostrzegać jej liczne wady, które nie ujawniły się w czasie odbioru lokalu.

Do najczęściej pojawiających się wad lokali należą: pękające ściany, nieszczelne okna i drzwi balkonowe, wypaczenia podłóg, pojawiający się grzyb i wilgoć, problemy z izolacją termiczną, pękające płytki balkonowe czy przekroczone normy hałasu. Wady mogą ujawniać się nie tylko w samych lokalach, ale także na częściach wspólnych nieruchomości, a do najczęściej pojawiających się należą: pękające tynki i posadzki na klatce schodowej, odpadające części elewacji, zalewanie garażu podziemnego, czy wind, przeciekanie dachu, problemy z wentylacją, zawilgocenie rur kanalizacyjnych. Celem niniejszego artykułu jest wskazanie kto, do kogo i w jakim terminie powinien wystąpić z żądaniem usunięcia wad występujących w nieruchomości.

Odpowiedzialność dewelopera za wady ukryte

Zgodnie z art. 27 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego do zasad odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne oraz prawne przedmiotu umowy stosuje się przepisy o rękojmi, tj. przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi przy sprzedaży. Rękojmia oznacza w praktyce, iż deweloper jako sprzedawca odpowiada względem kupującego, o ile rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Przez wadę fizyczną należy rozumieć:

• wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na oznaczony w umowie cel albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy,
• sytuację, gdy rzecz nie ma adekwatności, o których istnieniu deweloper zapewnił kupującego,
• sytuację, gdy rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Definicja wady jest zatem bardzo szeroka, co znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów, obejmuje wszystkie wady wymienione we wstępie powyżej (oraz szereg innych). Uprawnienie z rękojmi jest ściśle związane z samym faktem zawarcia umowy sprzedaży lokalu, a zatem dla nabywcy nie jest niezbędne posiadanie żadnych innych dokumentów czy wprowadzenie do umowy postanowień umownych dotyczących odpowiedzialności za wady.

W praktyce często zdarza się, iż po zgłoszeniu wady nieruchomości przez nabywcę lokalu, deweloper uchyla się od odpowiedzialności „odsyłając” klienta do producenta danego wadliwego elementu (np. nieszczelnych okien) lub wykonawców (np. ekipy budowlanej, która instalowała okna). Należy zwrócić jednak uwagę, iż odpowiedzialność za wady nieruchomości ponosi wyłącznie deweloper, a nie wykonawca. Jak wynika bowiem z orzecznictwa sądów (przykładowo wyrok Sądu Okręgowego w Suwałkach z dnia 6 czerwca 2017 r., sygn. akt I Ca 159/17): deweloper jest profesjonalistą i jako taki powinien zwrócić uwagę na więcej szczegółów dotyczących zamawianych przez niego u podwykonawców produktów i usług niż tylko posiadane atesty, które są zresztą konieczne, by dany produkt budowlany został w ogóle dopuszczony do sprzedaży. (…). Wykluczone jest powoływanie się przez dłużnika na brak winy w nadzorze lub brak winy w wyborze. Umowa o roboty budowlane jest umową rezultatu i pozwany powinien był ją wykonać zgodnie z projektem. Treść art. 647 k.c. zobowiązuje wykonawcę do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Nienależyte wykonanie zobowiązania w części wyłączyło normalne korzystanie z części lokalu mieszkalnego i tym samym zmniejszyło jego wartość użytkową. (…) Sam też fakt posiadania przez producenta certyfikatów nie przemawia za tym, iż produkt nie posiada wad.

Jak długo trwa odpowiedzialność dewelopera?

Nabywca lokalu mieszkalnego powinien pamiętać, że odpowiedzialność dewelopera nie jest nieograniczona czasowo i ulega przedawnieniu. Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego, sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, o ile wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. o ile kupującym jest konsument, a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu. Powyższe w praktyce oznacza zatem, iż nabywca lokalu w terminie pięciu lat będzie mógł zweryfikować czy w jego mieszkaniu oraz w częściach wspólnych budynku, w którym znajduje się lokal, występują wady nieruchomości. Następnie nabywca ma jeszcze rok na występowanie z żądaniami wobec dewelopera (zakres żądań został opisany poniżej). Powyższe dwa roszczenia przedawniają się z upływem roku, w którym zostały stwierdzone, a zatem o ile nabywcy lokalu zaczną pękać ściany w drugim roku po nabyciu lokalu, ma on jeszcze rok na zgłoszenie roszczeń. Maksymalny termin na zgłoszenie roszczenia może zatem wynosić sześć lat, tj. pięć lat od dnia wydania rzeczy, plus jeden rok na wystąpienie z roszczeniami przeciwko deweloperowi.

Z naszego doświadczenia wynika jednak, iż nie warto zwlekać ze zgłoszeniem wad w ramach rękojmi. Późne zgłoszenie roszczeń powoduje nie tylko trudności dowodowe, ale również przeciąganie sprawy przez dewelopera, a w konsekwencji mniejsze prawdopodobieństwo sukcesu na drodze sądowej lub choćby możliwość przedawnienia się sprawy.

Kto może wystąpić z żądaniem usunięcia wad lokalu oraz wad części wspólnych nieruchomości?

W przypadku, gdy wady występują w lokalu – z żądaniem ich usunięcia powinien wystąpić właściciel lokalu lub współwłaściciele lokalu (np. małżonkowie).

Sytuacja jest jednak nieco bardziej skomplikowana, o ile wady pojawiają się w częściach wspólnych nieruchomości, np. na ścianach, fundamentach, dachu, szybie windowym, pionach wodno-kanalizacyjnych, w zakresie instalacji CO, gazowej, czy na klatkach schodowych. Przede wszystkim należy mieć na uwadze, iż osoba nabywająca lokal mieszkalny, nabywa również udział w nieruchomości wspólnej. W związku z powyższym, deweloper sprzedaje nabywcy mieszkania również ułamek części wspólnej, który również obejmuje rękojmia za wady nieruchomości.

Istnieje możliwość, aby nabywcy mieszkań przelali na wspólnotę mieszkaniową uprawnienie z tytułu dochodzenia roszczeń związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Dopuszczalność tego rozwiązania została ostatecznie potwierdzona w uchwale 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 r., sygn. akt III CZP 84/13, w której Sąd orzekł, iż właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.

Z praktycznego punktu widzenia takie rozwiązanie ma wiele zalet – wspólnota „przejmuje” wówczas uprawnienia z rękojmi, a poszczególni nabywcy są zwolnieni z konieczności zaangażowania się w dochodzenie roszczeń.

Szerszy opis problematyki dochodzenia roszczeń przez wspólnoty mieszkaniowe znajduje się w tym miejscu.

Czego można żądać od dewelopera? Odszkodowanie od dewelopera za usterki

W ramach rękojmi za wady lokalu, nabywca może domagać się następujących działań po stronie dewelopera:

• usunięcia lub naprawienia wady nieruchomości na koszt dewelopera,
• obniżenia ceny mieszkania w kwocie, która odpowiada temu, w jaki sposób wada wpłynęła na rzeczywistą wartość lokalu,
• odstąpienia od umowy i zwrócenia pieniędzy – wyłącznie jednak w sytuacji, gdy wady nieruchomości są na tyle istotne, iż uniemożliwiają korzystanie z mieszkania, a deweloper nie usunął ich w wyznaczonym czasie.

Zakres żądania, nabywca powinien zgłosić w piśmie skierowanym do dewelopera. Należy jednak pamiętać, iż typ roszczenia powinien być proporcjonalny do wady nieruchomości, tzn. nabywca mieszkania nie może żądać odstąpienia od umowy i zwrotu pieniędzy w sytuacji, gdy przykładowo pękła mu jedynie ściana. Żądanie takie byłoby wówczas bowiem nieproporcjonalne do charakteru szkody.

Wykonanie zastępcze bez zgody sądu

Co zrobić natomiast w sytuacji, gdy deweloper odmawia naprawy nieruchomości? Jedyną możliwością jest wówczas skierowanie sprawy na drogę sądową. Istotne zatem, aby od samego początku sporu z deweloperem, wszelka komunikacja miała formę pisemną.

Istnieje jednak również możliwość, iż wada nieruchomości jest na tyle poważna, iż zagraża zdrowiu lub życiu mieszkańców nieruchomości. Do przykładowych sytuacji może należeć zagrzybienie lokali lub części wspólnych budynku, powodujące choroby układu oddechowego mieszkańców lub nieszczelną izolację powodującą zalewanie pomieszczeń technicznych, a w konsekwencji ryzyko porażenia prądem lub wywołania pożaru.

W takiej sytuacji, zgodnie z art. 480 § 1 Kodeksu cywilnego w razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika (w tym przypadku dewelopera). Jednakże, zgodnie z art. 480 § 3 Kodeksu cywilnego w wypadkach nagłych wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, wykonać bez upoważnienia sądu czynność na koszt dłużnika lub usunąć na jego koszt to, co dłużnik wbrew zobowiązaniu uczynił.

Powyższe przepisy pozwalają zatem na usunięcie wad nieruchomości przez podmiot trzeci, jednak na koszt i ryzyko dewelopera. Jak wynika z orzecznictwa sądów powszechnych, okolicznościami upoważniającymi wierzyciela (nabywcę lokalu) do wykonania zobowiązania bez upoważnienia sądu będą zdarzenia nadzwyczajne (np. sytuacja awaryjna, zagrażająca życiu, zdrowiu lub powstaniu poważnej szkody), gdy niepodjęcie wymaganych czynności będzie groziło niebezpieczeństwem zwiększenia rozmiaru lub choćby powstania nowej szkody (tak przykładowo wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 kwietnia 2015 r., V Wydział Cywilny, sygn. akt V ACa 953/14; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 maja 2005 r., sygn. akt VI ACa 1087/04, niepubl.).

Należy jednak pamiętać, iż w przypadku, gdy wady nieruchomości zostaną usunięte przez nabywcę lokalu na własną rękę w ramach wykonania zastępczego, deweloper będzie wówczas zobowiązany do zwrócenia tych kosztów wyłącznie, gdy nabywca lokalu wykaże spełnienie opisanych powyżej przesłanek. Powyższe oznacza, iż każdy przypadek powinien zostać przeanalizowany indywidualnie, nie tylko przez prawnika, ale również osobę posiadającą odpowiednią wiedzę techniczną. Istnieje bowiem możliwość, iż nabywca lokalu będzie twierdził w sposób nieuzasadniony, iż groziło mu niebezpieczeństwo zwiększenia rozmiaru lub choćby powstania nowej szkody i zleci wykonanie prac podmiotowi trzeciemu, co w okoliczności sprawy może nie być uzasadnione.

Adwokat wady nieruchomości – Komentarz Capital Legal

Rękojmia to ochrona kupującego, nakładająca na dewelopera jako sprzedającego lokal odpowiedzialność za wady fizyczne lub prawne sprzedanej nieruchomości. Odpowiedzialność dewelopera powstaje z mocy prawa i nie może zostać ani ograniczona, ani wyłączona. W tej sytuacji zatem, gdy nabyte mieszkanie lub części wspólne nieruchomości są obarczone wadami, nabywca nie powinien czekać i w pierwszej kolejności powinien zwrócić się do dewelopera ze wskazaniem wad nieruchomości i sformułowanym żądaniem, wyznaczając jednocześnie deweloperowi określony termin na poprawki. Z naszego doświadczenia wynika, iż w wielu przypadkach deweloperzy uznają wady lokali i usuwają je. W przypadku jednak, gdy deweloper odmówi usunięcia wady, zarówno dotyczącej lokalu mieszkalnego jak i części wspólnych nieruchomości, nabywca ma możliwość dochodzenia sprawy na drodze sądowej, a w sytuacjach, gdy wada nieruchomości jest na tyle poważna, iż zagraża zdrowiu lub życiu mieszkańców nieruchomości, a choćby do żądania upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dewelopera.

Oczywiście, nabywcy lokali mieszkalnych od deweloperów powinni także mieć na uwadze, iż przysługują im także roszczenia z tytułu niedotrzymania terminów przewidzianych w umowie deweloperskiej. Jest to jednak odrębny temat, który został szerzej opisany w tym miejscu.

Potrzebujesz pomocy?

Skontaktuj się nami. Pomożemy Ci zgłosić roszczenie do dewelopera, a jeżeli nie przyniesie to pożądanych rezultatów, będziemy reprezentować Cię w sądzie.