Wakacje Kredytowe – w szczegółach, trudne pytania i odpowiedzi

W świetle stale i często rosnących stóp procentowych, kredytobiorcy związani umowami o kredyt hipoteczny, zostali postawieni przed obowiązkiem zapłaty rat wyższych o 100%, a choćby i więcej, w porównaniu do kwot płatności sprzed roku. Jednak Państwo tym razem przyszło kredytobiorcom na ratunek. Jak skorzystać z wakacji kredytowych?
Wyjaśniamy to w poniższym artykule.

Nowa ustawa, nowe możliwości pomocy kredytobiorcom

Przepisy wprowadzające tzw. wakacje kredytowe odnoszą się do pojęć i samej jako takiej ustawy z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (dalej: ustawa o kredycie hipotecznym). Jednakże ustawodawca wprowadził kilka warunków, jakie muszą być spełnione, aby skorzystać z wprowadzonego uprawnienia. Znajdą się tu również pewne drobne problemy, które z pewnością ważne są dla kredytobiorców, a być może niekoniecznie są one odpowiednio nagłaśniane. Kolejno omówione zostaną najważniejsze informacje związane z wakacjami kredytowymi i procedurą skorzystania z nich.

Jaki rodzaj umowy kredytowej uprawnia do skorzystania z wakacji kredytowych?

Na wstępie warto określić, do jakich umów kredytu hipotecznego odnosi się wprowadzona regulacja. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym, przez umowę o kredyt hipoteczny rozumie się umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:

1. prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.);

2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3. prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;

4. udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

Ustęp drugi tego przepisu stanowi, iż za umowę o kredyt hipoteczny uważa się w szczególności umowę:
1) pożyczki;

2) kredytu (zgodnie z brzmieniem art. 69 ust. 1 ustawy Prawo bankowe);

3) o odroczeniu konsumentowi terminu spełnienia świadczenia pieniężnego;

4) o kredyt, w której kredytodawca zaciąga zobowiązanie wobec osoby trzeciej, a konsument zobowiązuje się do zwrotu kredytodawcy spełnionego świadczenia;

5) o kredyt odnawialny.

Bardzo ważnym jest aby pamiętać o tym katalogu, ponieważ mogą pojawić się wątpliwości czy zawarta umowa zatytułowana, na przykład, „pożyczka hipoteczna” czyni nas uprawnionymi do skorzystania z wakacji hipotecznych – a więc odpowiadamy: TAK. O ile cel finansowania można określić jako mieszkaniowy, a nie była nim np. działalność gospodarcza. Co więcej, zwrot „w szczególności” oznacza, iż nie tylko takie umowy zawierają się w pojęciu „kredyt hipoteczny”. istotny jest tu zatem artykuł poprzedzający, który określa, do jakich umów na pewno nie stosuje się ustawy o kredycie hipotecznym, a tym samym przepisów o wakacjach kredytowych:

1) umowy o kredyt hipoteczny udzielany przez pracodawcę pracownikom w ramach jego działalności dodatkowej, o ile kredyt jest nieoprocentowany lub oprocentowany według rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania niższej od powszechnie stosowanej na rynku i nie jest oferowany ogółowi społeczeństwa;

2) umowy o kredyt hipoteczny, w przypadku której kredyt jest udzielany bez oprocentowania i opłat, z wyjątkiem opłat przeznaczonych na pokrycie kosztów bezpośrednio związanych z zabezpieczeniem kredytu;

3) umowy o kredyt hipoteczny w rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowym, który musi być spłacony w terminie miesiąca;

4) umowy o kredyt hipoteczny będącej wynikiem ugody sądowej oraz ugody będącej wynikiem postępowania w sprawie pozasądowego rozwiązywania sporów konsumenckich

5) umowy o kredyt hipoteczny dotyczącej odroczonej spłaty – bez żadnych opłat – istniejącego zadłużenia, z wyjątkiem umowy o kredyt hipoteczny, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu hipotecznego lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu hipotecznego zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną;

6) umowy o odwrócony kredyt hipoteczny

7) umowy o kredyt niezabezpieczony hipoteką przeznaczony na remont nieruchomości mieszkalnej.

Kolejnym ważnym kryterium jest to, iż kredyt hipoteczny musiał zostać udzielony w walucie polskiej. o ile został zaciągnięty kredyt hipoteczny, który jest kredytem indeksowanym lub denominowanym do waluty innej niż waluta polska, to przepisy o wakacjach kredytowych nie znajdą w tym przypadku zastosowania, mówi o tym art. 73 ust. 1 ustawy o finansowaniu społecznościowym.

Związałem się umową o kredyt hipoteczny, który umożliwia mi skorzystanie z wakacji kredytowych – jakie warunki jeszcze muszę spełnić?

Oprócz pierwszego z wymogów, o którym była mowa wyżej, ustawa wprowadza dwa kolejne:

1. umowa kredytu hipotecznego została zawarta przed dniem 1 lipca 2022 roku;
2. termin zakończenia okresu kredytowania określony w tej umowie przypada po upływie 6 miesięcy od tej daty, a więc po 1 stycznia 2023 roku.

Oraz wspomniane wcześniej:

3. udzielona umowa kredytu zawiera się w katalogu umów określanych jako „kredyt hipoteczny”, w rozumieniu ustawy o kredycie hipotecznym
4. kredyt ten został udzielony w walucie polskiej

Czy mogę wziąć wakacje kredytowe na mieszkanie, które wynajmuję?

Ustawodawca wprowadził obowiązek umieszczenia we wniosku o zawieszenie spłaty kredytu oświadczenia, iż wniosek dotyczy umowy kredytu hipotecznego zawartej w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Co w przypadku, gdy umowa kredytu faktycznie wskazuje taki cel kredytu, ale kredytobiorca, już po kilku latach spłacania kredytu, zdecydował takową nieruchomość wynająć i sam z niej nie korzysta? Czy można zawiesić kredyt hipoteczny wzięty na mieszkanie, które dziś jest wynajmowane? ODPOWIEDŹ: Wszystko zależy od tego, w jakim celu pierwotnie był brany kredyt.
Przepis stanowi:

Art. 73 par 4 Zawieszenie spłaty kredytu przysługuje konsumentowi tylko w stosunku do jednej umowy zawartej w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Przy dekodowaniu znaczenia normy prawnej dopuszczalne są różne typy wykładni – i to badanie daje tutaj w zależności od zastosowanej wykładni daje niejednoznaczne efekty. Jednakże mamy do czynienia z normą, zawierającą sankcję o charakterze prawnokarnym, a skoro tak, to bezwzględnie musimy uznać prymat wykładni językowej. Nie możemy bowiem ustalić, iż przeciętny obywatel dysponuje warsztatem pozwalającym mu zdekodować tę normę prawną w inny sposób. Skoro ustawodawca wymaga od nas jedynie potwierdzenia faktu, iż umowa kredytu została zawarta w takim, a nie innym celu – a ustawodawca ustanowił wyraźnie, iż dotyczy to „umowy zawartej w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych”, to musimy uznać, iż aktualne przeznaczenie nieruchomości nie ma tutaj znaczenia – ważne jest tutaj postanowienie umowy, albo informacja zawarta we wniosku oraz pierwotny faktyczny cel zawarcia umowy.

Warto jednak zaznaczyć iż o ile mieszkanie od początku było zakupione „pod wynajem” i nigdy nie było przez nas zamieszkałe – nie możemy skorzystać z wakacji kredytowych, a złożenie fałszywego oświadczenia zagrożone jest odpowiedzialnością karną

Dlatego należy przyjąć, iż jest to piąty warunek możliwości skorzystania z wakacji kredytowych:

5. Wniosek o wakacje kredytowe może dotyczyć tylko umowy kredytu hipotecznego, której celem było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

WIĘCEJ WARUNKÓW NA SZCZĘŚCIE JUŻ NIE MA.
CZY WAKACJE KREDYTOWE SĄ DLA WSZYSTKICH? NIE, ALE TRZEBA UCZCIWIE PRZYZNAĆ, ŻE LISTA WYŁĄCZEŃ JEST BARDZO LIBERALNA.

Na jaki okres można uzyskać zawieszenie spłaty kredytu?

Tę kwestię wprost wyjaśnia ustęp 2 artykułu 73 ustawy:

Zawieszenie spłaty kredytu przysługuje konsumentowi w okresie:

1) od dnia 1 sierpnia 2022 r. do dnia 30 września 2022 r. – w wymiarze dwóch miesięcy;

2) od dnia 1 października 2022 r. do dnia 31 grudnia 2022 r. – w wymiarze dwóch miesięcy;

3) od dnia 1 stycznia 2023 r. do dnia 31 grudnia 2023 r. – w wymiarze miesiąca w każdym kwartale.

Zatem nie jest to rozwiązanie umożliwiające zawieszenie spłaty na dowolny okres – maksymalny czas zawieszenia spłaty w okresie 1 sierpnia 2022 roku do 31 grudnia 2023 roku to 8 miesięcy. Ustawa dokładnie określa, w jakim terminie można skorzystać z zawieszenia i w jakiej długości. Pierwsza możliwość to zawieszenie w wymiarze dwóch miesięcy, gdy termin spłaty raty przypada od dnia 1 sierpnia 2022 roku do dnia 30 września – zatem za spłatę zarówno raty tak zwanej „sierpniowej” oraz „wrześniowej”. Oczywiście nie trzeba wnioskować o zawieszenie w obu tych miesiącach – można z tego skorzystać w wymiarze jednego miesiąca, choć prawdopodobnie mało kto nie skorzysta z opcji dwumiesięcznych „wakacji”.

Kolejny okres rozciąga się od 1 października 2022 roku do 31 grudnia 2022 roku – tutaj ustawodawca pozwala skorzystać ze zwolnienia w wymiarze dwóch miesięcy na przestrzeni trzech. Zatem można wnioskować o zwolnienie, na przykład, w miesiącach listopad i grudzień, albo innej z dwóch pozostałych kombinacji, ponieważ ustawa nie określa, czy zwolnienie ma nastąpić w miesiącach następujących po sobie. Tak samo jak przy poprzednim okresie, można również wnioskować o zwolnienie w terminie jednego miesiąca, a nie dwóch.

Ostatni z przewidzianych okresów, czyli od dnia 1 stycznia 2023 roku do 31 grudnia 2023 roku, przewiduje możliwość zawieszenia spłaty kredytu w wymiarze miesiąca w każdym kwartale. Zatem przykładowe zawieszenie może mieć miejsce np. w lutym, kwietniu, sierpniu i grudniu.

Co ważne – nie musimy korzystać ze zwolnienia w każdym z podanych okresów – ustawa stwarza możliwość, a nie obowiązek korzystania z każdego z nich.

Kilka umów o kredyt hipoteczny – czy mogę wnioskować o zawieszenie spłaty każdego z nich?

Ustawa przewiduje, iż zawieszenie spłaty kredytu przysługuje konsumentowi tylko w stosunku do jednej umowy zawartej w celu nabycia nieruchomości przeznaczonej na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Zatem jeżeli danego kredytobiorcę obciążają, przykładowo, dwa kredyty hipoteczne, skorzystanie z wakacji kredytowych jest możliwe tylko wobec jednego z nich.

Problematyczny może być jednak, jakże popularny stan faktyczny przedstawiony poniżej:

Pan Wojciech zaciągnął kredyt hipoteczny na 20 lat, będąc kawalerem – i kupił kawalerkę. Za kilka lat stworzył szczęśliwe małżeństwo z Panią Magdaleną – małżonkowie postanowili zaciągnąć kredyt hipoteczny na 15 lat na zakup wspólnego domu, gdzie obydwoje są stroną umowy kredytowej. Po krótkim czasie para niestety rozwodzi się, pani Magdalena ledwo wiąże koniec z końcem, spłacając kredyt z alimentów. Czy należy jej się prawo do wakacji kredytowych?

W świetle przepisu ustawy można by stwierdzić, iż skorzystanie z wakacji kredytowych przez panią Magdalenę, znajdującą się w ciężkiej sytuacji finansowej, jest niemożliwe w razie skorzystania wcześniej przez jej byłego męża z zawieszenia spłaty kredytu zaciągniętego przez niego, jeszcze będąc kawalerem. Jednak w świetle przyjętej w unijnych dyrektywach, obowiązujących Polskę, prokonsumenckich wykładni przepisów, jak i z uwagi na brzmienie art. 76 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej (Władze publiczne chronią konsumentów, użytkowników i najemców przed działaniami zagrażającymi ich zdrowiu, prywatności i bezpieczeństwu oraz przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi.) należy przyjąć, iż taka wykładnia jest niedopuszczalna. Wyłączałaby ona możliwość skorzystania z takiego benefitu, jakim są wakacje kredytowe, bardzo dużej ilości konsumentów nie z własnej winy, co czyniłoby normę wynikającą z tego przepisu niekompletną i niesprawiedliwą. De facto zresztą ten przepis jest niekompletny i źle wprowadzony do obrotu prawnego, gdyby miał obowiązywać dłużej – to na pewno doczekałby się korekty. Jak uzasadniono w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 13 września 2005 roku (sygn. akt K 38/04) „Akty normatywne zawierające normy mające służyć ochronie konsumentów podlegają bowiem ocenie z punktu widzenia użycia przez ustawodawcę adekwatnego (proporcjonalnego) środka, prowadzącego do zamierzonego ochronnego celu, natomiast realizacja ochrony wskazanej w art. 76 Konstytucji, stanowiąca obowiązek odpowiednich władz (organów państwa), nie może abstrahować od zasad i wymagań prawa europejskiego.” Również zdaniem Trybunału Konstytucyjnego „obowiązki ochronne spoczywające na władzach publicznych obejmują konieczność zapewnienia określonych, minimalnych gwarancji ustawowych wszelkim podmiotom, w szczególności osobom fizycznym, które, jakkolwiek ich stosunki kształtowane są na zasadzie autonomii woli, to jednak zajmują słabszą pozycję, przede wszystkim, choć nie wyłącznie, ekonomiczną w ramach ich relacji z profesjonalnymi uczestnikami gry rynkowej”.

Co więcej, należy wziąć pod uwagę cel, jakiemu miało służyć uchwalenie przepisów dotyczących zawieszenia spłaty kredytu. Z pewnością miały one pozwolić Polakom skorzystać z chwilowego odciążenia finansowego, a nie uniemożliwiać takie przedsięwzięcia. Również z punktu widzenia wykładni funkcjonalnej tak zawężająca interpretacja przepisu uniemożliwia osiągnięcie przez nią jak najbardziej korzystnych rezultatów, a wręcz przeciwnie – doprowadzi do powstania bardzo negatywnych rozwiązań dla konsumenta, czasami prowadzących do niezwykle ciężkich sytuacji życiowych z uwagi na braki finansowe.

Dlatego należy przyjąć, iż w przypadku stanu faktycznego przywołanego wyżej, jak i każdego podobnego, każdy konsument może wnioskować o zawieszenie obowiązku spłaty jednego kredytu, co może finalnie doprowadzić danego konsumenta do zwolnienia z obowiązku spłaty więcej niż jednego kredytu. A to z uwagi na cel i założenia funkcjonalne całej regulacji dotyczącej wakacji kredytowych. Odmienna – zawężająca interpretacja tej normy ustawowej ewidentnie krzywdziłyby niektórych konsumentów, którzy są stroną słabszą w relacjach z bankiem, a więc taka interpretacja pozostaje niedopuszczalna w świetle zasad dokonywania wykładni – w razie wątpliwości, na korzyść konsumenta (słabszej strony stosunku prawnego).

Jak złożyć wniosek o wakacje kredytowe?

Wniosek o zawieszenie spłaty kredytu kredytobiorcy mogą złożyć w postaci papierowej bądź formie elektronicznej, w tym za pośrednictwem systemu bankowości elektronicznej (czyli po prostu przez Internet). Ustawa określa również minimalną zawartość treściową takowego wniosku, a więc:

1. oznaczenie konsumenta;
2. oznaczenie kredytodawcy;
3. oznaczenie umowy kredytu;
4. wskazanie wnioskowanego okresu lub okresów zawieszenia spłaty kredytu;
5. oświadczenie, iż wniosek dotyczy nieruchomości przeznaczonej na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Jeżeli bank przygotuje sam taki wniosek, gotowy do wypełnienia (a tak prawdopodobnie będzie), mogą w nim znaleźć się prośby o podanie większej ilości danych dotyczących czy to kredytobiorcy, umowy, czy samej nieruchomości.

Gdy kredytobiorca zdecyduje się sam przygotować taki wniosek, wystarczą dane przewidziane w ustawie i wymienione powyżej. Bardzo istotny jest punkt piąty – jest to oświadczenie składane pod rygorem odpowiedzialności karnej co do faktu, iż umowa, co do której wnioskujemy o zawieszanie spłaty kredytu, została zawarta w celu nabycia nieruchomości przeznaczonej na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Pismo musi wtedy zawierać następujące – groźnie brzmiące zdanie:

Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.

Złożyłem wniosek o zawieszenie spłat kredytu – kiedy będę wiedział, iż jest ono skuteczne i nie muszę płacić kolejnej raty?

Zgodnie z ustawą, z dniem doręczenia kredytodawcy wniosku, spłata kredytu zostaje zawieszona na okres w nim wskazany. Zatem należy stwierdzić, iż skutek w postaci „wakacji kredytowych” następuje już z momentem doręczenia takowego wniosku. Gdy taki wniosek zostanie złożony w formie papierowej w siedzibie Banku, zawieszenie następuje po złożeniu takiego wniosku pracownikowi banku. Natomiast w przypadku złożenia go w formie elektronicznej, na przykład za pośrednictwem systemu bankowości elektronicznej, taki skutek nastąpi po skutecznym przesłaniu wniosku według procedury przewidzianej w systemie.

Ustawa przewiduje jednak możliwość potwierdzenia otrzymania takiego wniosku przez kredytobiorcę. W terminie 21 dni od dnia doręczenia, kredytodawca przedstawia takie potwierdzenie. Brak potwierdzenia nie wpływa na rozpoczęcie zawieszenia spłaty kredytu. Takie potwierdzenie należy przekazać na trwałym nośniku, a więc na materiale lub urządzeniu służącym do przechowywania i odczytywania informacji przekazywanych konsumentowi w związku z umową o kredyt hipoteczny, przez okres odpowiedni do celów, jakim informacje te służą, oraz pozwalające na odtworzenie tych informacji w niezmienionej postaci. Takie potwierdzenie może więc przybrać postać, na przykład, pliku PDF przesłanego drogą mailową, płyty CD czy po prostu tradycyjnego arkuszu papieru.

W treści takiego dokumentu znajdziemy potwierdzenie okresu, na który została zawieszona spłata kredytu oraz (nie w każdym przypadku) jeszcze jeden element, o którym mowa w kolejnej odpowiedzi.

Czy w trakcie wakacji kredytowych jestem zwolniony ze spłaty wszystkich kosztów kredytu?

W tym przypadku ustawodawca przygotował pewien „haczyk” dla niektórych kredytobiorców – otóż w razie skorzystania z zawieszenia spłat kredytu, konsument nie jest zobowiązany do dokonywania płatności wynikających z umowy, z wyjątkiem opłat z tytułu ubezpieczeń powiązanych z tą umową. Zatem jeżeli dany bank udzielał kredytu wyłącznie wraz z jego ubezpieczeniem bądź na takie kredytobiorca się zgodził, w trakcie wakacji kredytowych będzie musiał je opłacać. Wraz z potwierdzeniem kredytodawcy o otrzymaniu wniosku i długości zawieszenia spłat, określa się tu również wysokość opłat z tytułu ubezpieczeń.

Problem może się pojawić, gdy kredytodawca przekaże takie potwierdzenie w ustawowym terminie, jednak po terminie spłaty raty, która mimo zawieszenia, musi zostać opłacona w wysokości kosztów ubezpieczenia. Jednak nie można stwierdzić, iż ewentualne opóźnienie powodowałoby naliczenie odsetek – zgodnie z ustawą w okresie zawieszenie spłaty kredytu nie są naliczane odsetki ani pobierane opłaty inne niż opłaty z tytułu ubezpieczeń. Dlatego wyjściem pozostaje poczekać na potwierdzenie kredytobiorcy i dokonanie ewentualnej opłaty.

Co się dzieje z okresem kredytowania przy skorzystaniu z zawieszenia spłaty kredytu? Czy te zawieszone raty i odpowiadające im kwoty są rozdzielane i doliczane do pozostałych rat?

Ustawodawca zdecydował się tu na łatwiejszy ruch – okres, o który zawieszamy spłatę kredytu, jest dodawany do okresu kredytowania. Stanowi o tym wprost ustęp 10 art. 73 ustawy o finansowaniu społecznościowym:

Okres zawieszenia spłaty kredytu nie jest traktowany jako okres kredytowania. Okres kredytowania oraz wszystkie terminy przewidziane w umowie ulegają przedłużeniu o okres zawieszenia spłaty kredytu.

Mechanizm ten warto przedstawić na poniższym przykładzie:

Okres kredytowania określony w umowie kredytu hipotecznego zaciągniętego przez pana Tomasza kończy się 15 maja 2040 roku. Skorzystał on z wakacji kredytowych w maksymalnym zakresie, a więc przez 8 miesięcy. Zatem okres kredytowania nie zakończy się 15 maja 2040 roku, ale 15 stycznia 2041 roku. Aż do tego momentu pan Tomasz będzie musiał spłacać swój kredyt, z racji na brak spłat w konkretnych miesiącach wybranych podczas składania wniosku o wakacje kredytowe.

Mam kredyt hipoteczny – ale hipoteka została ustanowiona na nieruchomości, która jest własnością moich rodziców. Czy muszą oni wyrazić zgodę na zmianę okresu kredytowania? jeżeli skorzystam z wakacji kredytowych, to ich nieruchomość będzie jeszcze dłużej obciążona hipoteką.

Nie – ustawa wprost przewiduje, iż zmiana okresu kredytowania w wyniku zawieszenia spłaty kredytu nie wymaga zgody osób, które ustanowiły zabezpieczenie kredytu, ani jej ujawnienia w treści hipoteki stanowiącej zabezpieczenie spłaty kredytu.

MAJĄ PAŃSTWO DODATKOWE PYTANIA? POTRZEBUJĄ PAŃSTWO POMOCY PRAWNEJ?
ZAPRASZAMY DO KONTAKTU Z AUTORAMI Z NASZEJ KANCELARII PRAWNEJ POPRZEZ [email protected]