3 dni temu
Coraz więcej Polaków rozważa zakup mieszkania we Włoszech lub w Hiszpanii. Jedni szukają drugiego domu, inni chcą dywersyfikować majątek, a część po prostu marzy o słońcu i spokojniejszym stylu życia. I choć motywacje są podobne, to pytanie powraca niezmiennie: gdzie kupić mieszkanie – we Włoszech czy w Hiszpanii?
Na pierwszy rzut oka oba rynki wydają się zbliżone, ale w praktyce działają według zupełnie innych zasad. Włochy oferują ogromną różnorodność i unikalność lokalnych rynków, podczas gdy Hiszpania przyciąga bardziej ujednoliconą, przewidywalną strukturą.
Celem tego tekstu nie jest wyłonienie zwycięzcy, ale pokazanie, jak oba rynki działają w praktyce, gdy realnie szuka się nieruchomości i przechodzi przez cały proces zakupu.
Kluczowe różnice między rynkiem nieruchomości we Włoszech i w Hiszpanii w 2025
Poniższa tabela porządkuje elementy, które naprawdę wpływają na to, jak wygląda zakup nieruchomości przez obcokrajowców. Nie jest to ranking, ale mapa, która pomaga później lepiej zrozumieć dalszą część tekstu.
| Obszar porównania | Włochy | Hiszpania |
| Struktura rynku | Dominacja rynku wtórnego – duża różnorodność, unikatowe nieruchomości, mało zabudowy masowej | Silny rynek pierwotny i wtórny – szeroka, przewidywalna oferta nowych inwestycji |
| Przejrzystość procesu zakupu | Proces lokalny i szczegółowy, z dużym naciskiem na historię i stan prawny nieruchomości (pełniejszy obraz po zakupie) | Proces ustandaryzowany i szybki – prostszy dla osób szukających przewidywalnej ścieżki |
| Bezpieczeństwo zakupu z rynku pierwotnego | Rynek pierwotny ograniczony, ale budynki oddane do użytkowania przechodzą bardzo szczegółowe kontrole zgodności | Wysoka ochrona klienta dzięki aval bancario na etapie budowy |
| Możliwość uzyskania kredytu | Dostępna głównie dla nieruchomości o wysokiej jakości prawnej, położonych na północy kraju – niższa spekulacja i stabilniejszy rynek | Kredyt szeroko dostępny, krótsze procesy i niższy wkład własny |
| Najem krótkoterminowy | 21% podatku; sezonowość, ale bardziej świadomy i stabilny profil gości; elastyczne regulacje w wielu gminach | 19% podatku; długi sezon w wielu regionach; ograniczenia licencji w części wspólnot i miast |
Warto pamiętać!
Kluczowa różnica polega jednak na tym, iż Włochy są głównie rynkiem unikatów, a Hiszpania – rynkiem powtarzalnych, wygodnych rozwiązań. To nie kwestia lepszej czy gorszej opcji, ale dwóch odmiennych typów doświadczenia.
Porównanie cen mieszkań pomiędzy Włochami a Hiszpanią
w 2025
W Hiszpanii, zwłaszcza na południu, ceny są bardziej przewidywalne, co wynika z szerokiego rynku pierwotnego i ciągłej obecności zagranicznych kupujących. Można dość łatwo porównać wartość podobnych apartamentów i oszacować potencjał najmu.
W skrócie ceny mieszkań w Hiszpanii wyglądają tak:
- Średnia cena krajowa na rynku wtórnym: ~2 555 EUR/m²
- Najtaniej: Extremadura ~1001 EUR/m², Castilla-La Mancha ~1.003EUR/m², Kastylia i León ~1259 EUR/m²
- Najdrożej: Wyspy Balearskie ~5115, Wspólnota Madrytu ~4395 EUR/m², Kraj Basków ~3356 EUR/m²
Źródło: Ceny ofertowe nieruchomości w Hiszpanii – Idealista (październik 2025)
We Włoszech jest inaczej – różnice potrafią być spektakularne. Jeden z przykładów to transakcja na poziomie 9 500 euro za mieszkanie w małej miejscowości (tu przeczytasz o tym więcej). Włoski rynek jest też mniej masowy i mniej spekulacyjny, dzięki czemu atrakcyjne ceny pojawiają się częściej niż na intensywnie obleganych wybrzeżach Hiszpanii.
Z drugiej strony wille nad Como czy posiadłości w Toskanii kosztują kilka milionów euro. Ta różnorodność jest jednocześnie zaletą i wyzwaniem. Wybór regionu we Włoszech ma najważniejsze znaczenie – różnice między Toskanią, Apulią czy Kalabrią sięgają nie tylko cen, ale i charakteru inwestycji, potencjału najmu oraz dostępności.
W skrócie ceny mieszkań we Włoszech wyglądają tak:
- Średnia cena krajowa na rynku wtórnym: ~1 815 EUR/m²
- Najtaniej: Kalabria ~951 EUR/m², Molise ~929 EUR/m², Sycylia ~1 168 EUR/m²
- Najdrożej: Mediolan ~5 400, Bolzano ~4 598 EUR/m², Wenecja ~4 562 EUR/m²
Źródło: Ceny ofertowe nieruchomości we Włoszech – Idealista (październik 2025)
Jeśli planujesz konkretny budżet i chcesz wiedzieć, czego możesz się spodziewać w różnych regionach Włoch, pomocny będzie nasz szczegółowy
przegląd cen nieruchomości we Włoszech
Warto zapamiętać!
Różnice cen między Włochami a Hiszpanią nie wynikają z tego, iż jeden kraj jest „tańszy”, a drugi „droższy”. Wynikają z konstrukcji rynku, podaży i lokalności. Hiszpania jest bardziej przewidywalna, natomiast Włochy oferują ogromną różnorodność – od kilkutysięcznych okazji po wielomilionowe posiadłości.
Gdzie szukać nieruchomości Włochy vs. Hiszpania w zależności od celu
| Cel zakupu | Region we Włoszech | Region w Hiszpanii | Główne ryzyko / wyzwanie |
| Inwestycja pod wynajem (ROI) | Wybrzeże Apulii (Bari / Brindisi) – dobra relacja ceny do popytu, sezon od wiosny do jesieni | Costa del Sol (Malaga / Marbella) – bardzo wysoki popyt całoroczny | Hiszpania: wysoki koszt zakupu w topowych lokalizacjach.Włochy: sezon zależny od regionu (najlepszy w Apulii). |
| Drugi dom (wygoda i infrastruktura) | Północne Włochy (Jezioro Como / Bolzano) – najwyższa jakość życia, świetna infrastruktura | Costa Blanca (Alicante / Walencja) – stabilna pogoda, dobre ceny, świetne połączenia lotnicze | Hiszpania: nierówny standard nowych inwestycji.Włochy: wysokie ceny segmentu premium. |
| Nieruchomości z potencjałem 100-150 tys. € | Kalabria / Sycylia (mniejsze miasta i interior) – niskie ceny, duży wybór | Costa Cálida (Murcia) / interior Andaluzji – tańsze lokalizacje z dobrym dostępem do usług | Oba kraje: możliwa konieczność remontu i słabsza infrastruktura w mniejszych miejscowościach. |
| Unikalność i charakter (dla kupujących „z sercem”) | Toskania (Siena / Florencja) / Umbria – zabytkowe budynki, widoki, klimat | Katalonia (Barcelona – rynek wtórny) / Baleary (Majorka / Ibiza) – wyjątkowa architektura i krajobrazy | Włochy: konieczna weryfikacja zgodności dokumentacji (tzw. nielegalności).Hiszpania: bardzo ograniczone licencje najmu w Barcelonie i na Balearach. |
| Niezależnośći spokój („plan B”) | Molise / Umbria (góry i małe miasteczka) – cisza, dużo przestrzeni | Galicja / Asturia (północ) – natura, zieleń, brak masowej turystyki | Włochy: wolniejsza odsprzedaż w najmniejszych miejscowościach.Hiszpania: słabszy popyt turystyczny na północy w porównaniu z południem. |
Kredyt hipoteczny we Włoszech i w Hiszpanii – dostępność, koszty i realne możliwości dla Polaków
Kredyt w Hiszpanii dla nierezydentów
Jeśli kredyt jest ważnym elementem planu, Hiszpania daje przewagę. Nierezydenci mogą tam uzyskać kredyt w sposób stosunkowo prosty i klarowny, a proces trwa zwykle od kilku tygodni do dwóch-trzech miesięcy.
Kredyt we Włoszech dla nierezydentów
We Włoszech sytuacja jest odwrotna. Kredyty dla osób spoza Włoch są możliwe, ale trudne do uzyskania, często ograniczone do wybranych oddziałów banków. Wkład własny jest wysoki (50%), dokumenty analizowane bardzo szczegółowo, a sama nieruchomość musi być prawnie bez skazy – co na rynku wtórnym bywa wymagające.
Nieruchomość powinna być:
- z rynku wtórnego (lub z pierwotnego, ale już oddana do użytkowania),
- warta min. 200 000 €,
- położona od Rzymu w górę,
- bez żadnych nielegalności w dokumentacji.
Orientacyjne warunki dla nierezydentów (dane z marca 2025):
- oprocentowanie: 3,2% stałe / 3,54% zmienne,
- wkład własny: 50%,
- okres: 10-15 lat,
- czas procesu: 5-6 miesięcy,
- koszty dodatkowe: tłumaczenia przysięgłe, 2% podatku od kwoty kredytu, wycena + ubezpieczenie (ok. 1000 €).
Uwaga! To przykład oparty na naszej praktyce. Możliwe są też inne scenariusze i warunki kredytowe i zależą one od banku i konkretnego przypadku.
Proces zakupu mieszkania – jak różnią się Włochy i Hiszpania
Jak wygląda zakup w Hiszpanii
Hiszpania ma ustandaryzowany, przewidywalny proces zakupu i dobrze przygotowaną obsługę dla klientów zagranicznych. Rynek pierwotny jest silny, a nowe inwestycje zwykle powstają w określonych terminach i są przekazywane „pod klucz”. Wpłaty kupujących są zabezpieczone gwarancją bankową (aval bancario), co znacząco ogranicza ryzyko na etapie budowy.
W praktyce oznacza to kilka rzeczy: większość formalności jest prowadzona według jednolitych zasad, dokumentacja jest stosunkowo przejrzysta, a notariusze i deweloperzy mają duże doświadczenie w obsłudze zagranicznych nabywców. Proces zwykle przebiega szybko, a najważniejsze elementy – numer NIE, konto bankowe czy rezerwacja nieruchomości – mają jasno opisane procedury.
Sprawdź, jak dokładnie wygląda proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii w 2025
Jak wygląda zakup we Włoszech
We Włoszech dominuje rynek wtórny, a proces zakupu jest bardziej lokalny i zależny od konkretnej gminy, stanu dokumentacji oraz historii budynku. Kluczowym elementem jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego, w tym tzw. nielegalności – zmian wykonanych w przeszłości bez zgłoszeń lub niezgodnych z planami. To standardowy element włoskiego rynku i wymaga rzetelnego due diligence.
Taki model oznacza więcej analizy na początku, ale daje bardzo pełny obraz nieruchomości przed podpisaniem aktu. Dla wielu kupujących to istotna zaleta, bo minimalizuje ryzyko nieoczekiwanych problemów po zakupie.
Podsumowanie
Proces hiszpański jest przewidywalny i szybki, co daje wygodę. Proces włoski jest bardziej szczegółowy, ale dzięki temu pozwala znaleźć nieruchomości o większej różnorodności i charakterze oraz zapewnia bardzo dokładną weryfikację przed zakupem.
Najem krótkoterminowy: Włochy vs Hiszpania
Najem wakacyjny w Hiszpanii
Hiszpania przez lata zbudowała bardzo silny rynek najmu wakacyjnego. W wielu regionach sezon trwa praktycznie cały rok, a 19% podatek dla nierezydentów z UE jest stosunkowo przejrzysty. Wyzwania dotyczą głównie licencji, których przyznawanie różni się w zależności od wspólnoty autonomicznej i które w niektórych miejscach są czasowo wstrzymane.
Najem wakacyjny we Włoszech
We Włoszech najem krótkoterminowy działa inaczej. Podatek (cedolare secca) to 21% (dla pierwszej nieruchomości) lub 26% (dla drugiej i kolejnych, zgodnie z przepisami od 2024 r.). W niektórych regionach konieczne jest uzyskanie odpowiednich zgłoszeń lub pozwoleń, a stare regulaminy wspólnot mieszkaniowych potrafią definiować dopuszczalne formy najmu. Włoska sezonowość nie jest wadą sama w sobie – dla wielu właścicieli oznacza mniejszą presję turystyczną, bardziej uporządkowany ruch i zupełnie inny, spokojniejszy profil gościa.
Podsumowanie
Hiszpania gwarantuje długi sezon najmu wakacyjnego i stabilne zasady podatkowe, a wyzwania dotyczą głównie licencji. Włochy natomiast są bardziej sezonowe i lokalne, a formalności bywają zależne od regionu, gminy i choćby regulaminów wspólnot sprzed kilku dekad.
Rynek pierwotny i rynek wtórny – co naprawdę różni Włochy od Hiszpanii
Hiszpania: szeroka oferta nowych inwestycji
Hiszpania oferuje szeroką podaż nowych inwestycji. Apartamenty z rynku pierwotnego są wykańczane „pod klucz” i zwykle przekazywane w przewidywalnych terminach.
Warto pamiętać, iż jakość wykonania na rynku pierwotnym w Hiszpanii bywa nierówna, a odbiory często kończą się listą poprawek, co nie zawsze jest widoczne na etapie prezentacji oferty.
Włochy: dominacja rynku wtórnego
We Włoszech króluje rynek wtórny, a nowe inwestycje powstają powoli i rzadko. Proces zakupu jest bardziej zindywidualizowany, zależny od konkretnej gminy, lokalnego planu i historii budynku.
Podatki i koszty utrzymania – Włochy vs Hiszpania
Koszty utrzymania – nie kraj decyduje, ale typ nieruchomości
Hiszpania słynie z urbanizacji: większych osiedli z basenami, ogrodami, siłowniami i ochroną. To wygoda, ale i koszt, bo miesięczne opłaty potrafią sięgać kilkuset euro.
Włochy częściej oferują klasyczne kamienice i budynki z długą historią, gdzie koszty utrzymania są niskie. Zdarzają się jednak wyjątki: w niektórych starych palazzi opłaty potrafią być zaskakująco wysokie, choć nie są to zabudowy premium jak w Hiszpanii.
Sprawdź, ile kosztuje utrzymanie domu we Włoszech
Dla kogo Włochy, a dla kogo Hiszpania
| Wybierz Hiszpanię, jeśli: | Wybierz Włochy, jeśli: |
| Szukasz przewidywalności i nowoczesności | Szukasz czegoś absolutnie wyjątkowego – architektonicznie, estetycznie i kulturowo |
| Planujesz skorzystać z kredytu | Masz cierpliwość i potrafisz docenić lokalność |
| Zależy Ci na szybszym policzeniu ROI | Cenisz różnorodność cenową i możliwość znalezienia unikalnych okazji |
| Chcesz apartament wykończony „pod klucz” | Interesuje Cię historia i autentyczność budynków |
| Cenisz ustandaryzowany proces | Jesteś gotowy na bardziej zindywidualizowany proces |
Jak dobrze wybrać między Włochami a Hiszpanią
Decyzja o zakupie nieruchomości za granicą to nie tylko wybór kraju, ale przede wszystkim dopasowanie stylu życia do realiów rynku. We wloskieDOMY.pl specjalizujemy się w rynku włoskim, ale regularnie rozmawiamy z klientami, którzy wahają się między obiema opcjami. Nasza zasada jest prosta: nie forsujemy Włoch, jeżeli Hiszpania lepiej pasuje do Twoich potrzeb.
Dlatego pomagamy przeanalizować faktyczne priorytety – czy liczy się przede wszystkim przewidywalność i łatwość zarządzania z Polski, czy może autentyczność, różnorodność cenowa i możliwość znalezienia czegoś naprawdę wyjątkowego.
W przypadku, gdy ktoś rozważa zakup nieruchomości w Hiszpanii, rekomendujemy kontakt ze specjalistką od tamtejszego rynku – Tatianą Pekala z Dream Property Marbella, z którą regularnie współpracujemy i wymieniamy się doświadczeniami. Zamiast forsować jeden kierunek, wolimy pomóc znaleźć adekwatną osobę do adekwatnego rynku.
Podsumowanie: wybór zależy od stylu życia, nie od kraju
Hiszpania jest przewidywalna, dynamiczna i nowoczesna. Włochy są różnorodne, lokalne, bardziej „projektowe”. W Hiszpanii szybciej policzysz ROI i łatwiej uzyskasz kredyt, we Włoszech możesz znaleźć coś absolutnie wyjątkowego – architektonicznie, estetycznie i kulturowo.
To dwa różne światy.
Hiszpania jest świetnym rynkiem inwestycyjnym, ale Włochy pozostają miejscem, gdzie zakup nieruchomości jest także wyborem stylu życia – bardziej lokalnego, spokojniejszego i opartego na niepowtarzalnym klimacie.
Dlatego najważniejsze pytanie nie brzmi „gdzie jest lepiej?”, ale gdzie lepiej pasuje Twój styl życia i sposób podejmowania decyzji.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
To zależy od regionu. W Hiszpanii ceny są bardziej przewidywalne – na popularnych wybrzeżach często zaczynają się od ok. 100-150 tys. euro. We Włoszech rozpiętość jest znacznie większa: od kilkunastu tysięcy euro w małych miejscowościach na południu, po wielomilionowe wille w Toskanii czy nad Como.
Jeśli zależy Ci na stabilnych widełkach cenowych, Hiszpania będzie czytelniejsza. jeżeli szukasz unikalnej nieruchomości i masz elastyczny budżet, Włochy dają więcej możliwości.
Tak, ale jest to trudniejsze niż w Hiszpanii. Wymagany jest wysoki wkład własny (50%), kompletna dokumentacja i nieruchomość bez żadnych nielegalności. Proces trwa długo i tylko kilka filii dwóch banków go obsługuje.
W Hiszpanii kredyty dla nierezydentów są bardziej dostępne, zwykle przy wkładzie ok. 30%.
Dobrze wiedzieć: mniejsza dostępność kredytów we Włoszech oznacza też spokojniejszy rynek i mniejszą presję cenową – to plus dla osób kupujących za gotówkę.
We Włoszech podatek (cedolare secca) to 21% (dla pierwszej nieruchomości) lub 26% (dla drugiej i kolejnych, zgodnie z przepisami od 2024 r.). Nie można odliczać kosztów. Trzeba dostać z urzędu zgodę na wynajem. Nieruchomość musi spełniać określone wymagania.
W Hiszpanii podatek wynosi 19%, ale najważniejsze są licencje turystyczne- w wielu miejscach ich wydawanie jest ograniczone lub wstrzymane.
W praktyce: Hiszpania ma niższy podatek i dłuższy sezon, a Włochy oferują bardziej elastyczne zasady w mniej obciążonych turystycznie gminach.
Hiszpania ma prosty, ustandaryzowany proces i jest dobrze przygotowana do obsługi klientów zagranicznych. Wszystko – od rezerwacji po podpisanie aktu – ma jasne ścieżki.
We Włoszech proces jest bardziej lokalny i wymaga dokładniejszego sprawdzenia stanu prawnego, zwłaszcza na rynku wtórnym. W zamian daje pełny obraz nieruchomości jeszcze przed zakupem, co wielu kupujących uważa za duży plus.
Jeśli zależy Ci na szybkości- Hiszpania. jeżeli na dokładności i różnorodności – Włochy.
To zależy od tego, jakiego najmu oczekujesz.
Hiszpania będzie lepsza, jeżeli liczysz na długi sezon (w wielu regionach na południu i na wyspach), przewidywalne ROI i łatwiejsze finansowanie.
Włochy sprawdzą się, jeżeli szukasz nieruchomości z charakterem, mniej masowych lokalizacji i spokojniejszego profilu gości.
W skrócie: Hiszpania daje stabilny dochód, a Włochy- unikalność i często lepszy potencjał wzrostu wartości w długim terminie.
Tutaj różnica jest znacząca i warto uwzględnić ją w budżecie. W Hiszpanii, zwłaszcza na popularnych wybrzeżach i rynku pierwotnym, przyjętym standardem jest, iż prowizję agencji pokrywa sprzedający. Dla kupującego oznacza to brak dodatkowej faktury od pośrednika (0% prowizji).
We Włoszech model jest inny – prowizja jest zwykle płatna przez obie strony transakcji. Kupujący musi doliczyć do budżetu zwykle od 3% do 4% ceny nieruchomości (+22% VAT) tytułem wynagrodzenia agencji.