Wolność dla naszych finansów. 7 zmian, które ukształtują polski rynek nieruchomości w 2026 roku

Autor: Robert Jarczyński

W świecie nieruchomości pieniądze nie lubią leniwych. Prawo zmienia się szybciej niż ceny mieszkań, a prawdziwa przewaga to nie metraż, ale adaptacja. Tam, gdzie większość widzi pułapki, inwestor widzi okazje. jeżeli nie potrafisz czytać nowych reguł, ktoś zagra Twoim kapitałem lepiej od Ciebie. Wolność finansowa w nieruchomościach zaczyna się tam, gdzie masz odwagę poznać zasady, zamiast przed nimi uciekać. Teraz na stole leży siedem zmian, które mogą ustawić Twój portfel na lata — albo wykluczyć Cię z gry. Czas zobaczyć, w którym miejscu stoimy i dokąd to nas prowadzi.

I choć rynek w Polsce staje się areną dla dużych graczy i funduszy, indywidualny inwestor nie musi rezygnować z gry. Pod warunkiem, iż zacznie patrzeć szerzej i dalej.

1. Przyspieszone postępowanie w sprawach eksmisji

Status legislacyjny: Projekt ustawy na etapie prac parlamentarnych.

Co się zmienia?
Wprowadza się postępowanie sądowe przyspieszone do 60 dni oraz prawo właściciela do eksmisji, jeżeli lokator zalega z czynszem dłużej niż dwa okresy płatności. Przy zaległościach powyżej sześciu miesięcy, najemca traci prawo do zawarcia umowy najmu socjalnego, z pewnymi wyjątkami.

Co to oznacza?
Inwestorzy zyskują realną możliwość szybszego odzyskania lokalu, co znacznie zmniejsza ryzyko najmu. Stabilizuje to rynek najmu, zachęcając nowych inwestorów do działania w Polsce.

Moja opinia:
To krok w bardzo dobrym kierunku i wyraźna odpowiedź na sygnały rynku. Fundusze inwestycyjne, które do tej pory z dystansem podchodziły do polskiego najmu ze względu na ryzyko długotrwałych procesów eksmisyjnych, teraz zyskają realne narzędzie bezpieczeństwa. Obniżenie ryzyka to szansa na wejście kolejnych dużych graczy i stabilizację rynku. Fundusze coraz aktywniej kupują całe budynki i portfele mieszkań, co pokazuje, iż rynek najmu instytucjonalnego w Polsce rozwija się i kształtuje nową jakość. Dla właścicieli nieruchomości najem przestanie być grą w ciemno, pełną niepewności. Wszyscy wiemy, iż obecna nadmierna ochrona lokatorów często prowadzi do sytuacji, w których nieuczciwi najemcy nie ponoszą konsekwencji. Przed nami nowa faza rozwoju rynku najmu – bardziej ucywilizowana, zrównoważona i bezpieczna dla inwestorów oraz uczciwych najemców. To znak, iż Polska dogania rynki rozwinięte pod względem efektywności zarządzania nieruchomościami, z rosnącym udziałem profesjonalnych inwestorów instytucjonalnych.

Jak się przygotować?
Przeanalizuj umowy najmu, dbaj o dokumentację zaległości i przygotuj strategię zgodną z nowymi terminami postępowania sądowego.

2. Ograniczenie ulgi mieszkaniowej w PIT

Status legislacyjny: Projekt ustawy, planowane wejście w życie od 1 stycznia 2026.

Co się zmienia?
Ulga mieszkaniowa od 2026 roku będzie dostępna wyłącznie dla osób nieposiadających innej nieruchomości lub prawa do niej w chwili wydatkowania środków ze sprzedaży.

Co to oznacza?
Wyższe koszty podatkowe dla inwestorów i flipperów, którzy operują na rynku wielu nieruchomości. Konieczność analizy sytuacji podatkowej przy każdej transakcji.

Moja opinia:
Ta zmiana uważam za „zamach” na pieniądze podatników i jednocześnie przykład jak niestabilne prawo może spowolnić rozwój rynku. Polityka podatkowa powinna być przewidywalna, a nie wkładać kłody pod nogi inwestorom z dnia na dzień. Choć idea ograniczenia ulgi ma swoje logiczne uzasadnienie, wykonanie jej bez odpowiedniego wyprzedzenia jest błędem. To hamulec dla flipperów i inwestorów, którzy w wielu przypadkach prowadzą działalność praktycznie na granicy hobby i mikrobiznesu. W rezultacie rynek nieruchomości stanie się mniej płynny, wzrośnie ryzyko, a wielu drobnych inwestorów może się wycofać lub poszukać rozwiązań poza Polską. Prawo powinno wspierać rozwój, a nie komplikować go przez nagłe, nieprzemyślane zmiany.

Jak się przygotować?
Skonsultuj się z doradcą podatkowym, by zoptymalizować inwestycje i ocenić wpływ nowych regulacji na swój portfel nieruchomości.

3. Rozszerzenie Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) na wynajem prywatny

Status legislacyjny: Projekt rozporządzenia na etapie konsultacji.

Co się zmienia?
Obowiązek wystawiania elektronicznych faktur może objąć także prywatnych wynajmujących, choćby bez działalności gospodarczej.

Co to oznacza?
Większa kontrola fiskusa i wzrost kosztów administracyjnych wynajmu.

Moja opinia:
Wprowadzenie obowiązku wystawiania faktur elektronicznych dla osób prywatnych wynajmujących mieszkania to przykład regulacji bardziej uciążliwej niż potrzebnej. Zamiast liberalizacji - co mogłoby zachęcić do inwestowania - mamy wzmocnienie kontroli fiskusowej przypominające "strzelanie z armaty do muchy". W efekcie wielu drobnych wynajmujących może zrezygnować z formalności i powrócić do szarej strefy lub zmniejszyć aktywność. Zawodowi inwestorzy i tak korzystają z zaawansowanych systemów, więc ich sytuacja się nie zmieni istotnie, ale drobnych graczy czeka wzrost kosztów i obowiązków. To odejście od prostoty, która powinna dominować na rynku najmu.

Jak się przygotować?
Rozważ wdrożenie narzędzi do elektronicznego fakturowania oraz kontroluj wszystkie transakcje najmu precyzyjnie.

4. Zmiany w opodatkowaniu spółek nieruchomościowych (CIT)

Status legislacyjny: Projekt ustawy na etapie konsultacji publicznych.

Co się zmienia?
Rozszerzona definicja „ukrytych zysków” w estońskim CIT obejmie m.in. opłaty z tytułu najmu. Spółki mogą utracić pełną amortyzację podatkową nieruchomości niespełniających warunków bilansowych.

Co to oznacza?
Wyższe koszty dla spółek wynajmujących, spadek dochodowości najmu i możliwy odpływ kapitału za granicę.

Moja opinia:
Rozszerzenie definicji „ukrytych zysków” i ograniczenie amortyzacji to zmiana, która uderza przede wszystkim w inwestorów indywidualnych i mniejsze spółki wynajmujące nieruchomości. To podniesienie kosztów prowadzenia najmu, zmniejszenie opłacalności i zwiększenie ryzyka działania na polskim rynku.

Efekt jest prosty i przewidywalny: indywidualni właściciele zaczną wycofywać kapitał, bo nie będą mogli konkurować kosztowo i organizacyjnie. W ich miejsce wejdą fundusze inwestycyjne, które dysponują skalą, strukturą i kapitałem odpornym na podwyższone obciążenia regulacyjne.

To nie przypadek. To zmiana struktury rynku: od rynku prywatnych właścicieli → do rynku wynajmu instytucjonalnego.

Już teraz widać, iż kapitał profesjonalny kieruje się tam, gdzie prawo jest stabilniejsze, prostsze i przewidywalne. Polska, ze zmieniającymi się co chwilę regułami, traci w tej konkurencji. Kapitał po prostu idzie tam, gdzie może pracować bez zakłóceń.

Dlatego powstała marka Global Rentier — aby umożliwiać inwestorom indywidualnym przenoszenie części portfela do jurysdykcji bardziej stabilnych prawnie i podatkowo. Naszą pierwszą destynacją jest Cypr — i to nie przypadkowy wybór.

Jak się przygotować?
Przeglądaj strategie podatkowe, rozważ reorganizację portfela i analizuj możliwości efektywnej amortyzacji. o ile inwestujesz długoterminowo i chcesz zachować wolność finansową, warto rozważyć dywersyfikację poza Polskę.

5. Rejestracja najmu krótkoterminowego wg rozporządzenia UE 2024/1028

Status legislacyjny: Wdrożenie planowane do 20 maja 2026, Polska dostosowuje prawo krajowe.

Co się zmienia?
Nieruchomości oferowane na wynajem krótkoterminowy muszą zostać zarejestrowane w centralnym rejestrze.

Co to oznacza?
Większa przejrzystość i kontrola, co może ucywilizować rynek i poprawić konkurencyjność.

Moja opinia:
Kluczowe jest, jak system rejestracji i raportowania zostanie praktycznie wdrożony. jeżeli zrobimy to sprawnie, systemowe dane pozwolą na ucywilizowanie rynku najmu krótkoterminowego i zwiększenie jego konkurencyjności. To dobra wiadomość dla zawodowych inwestorów, którzy działają transparentnie i chcą się wyróżnić na rynku. Niewłaściwe wdrożenie mogłoby jednak spowodować chaos i odstraszyć mniejszych wynajmujących. Kolejnym ważnym aspektem jest wzrost cen najmu krótkoterminowego, co może być naturalną konsekwencją większych wymagań administracyjnych.

Jak się przygotować?
Zgłoś najem krótkoterminowy do odpowiedniego rejestru i śledź zmiany regulacyjne.

6. Nowe standardy w prawie budowlanym od września 2026

Status legislacyjny: Rozporządzenie ministra podpisane, wejście w życie 20 września 2026.

Co się zmienia?
Nowe przepisy podnoszą wymagania izolacji akustycznej, termoizolacyjnej oraz wprowadzają obowiązek instalacji fotowoltaiki w wybranych budynkach. Zakaz stosowania ostrych elementów przy ogrodzeniach niższych niż określona wysokość.

Co to oznacza?
Wyższe koszty budowy i remontów, dłuższy czas realizacji inwestycji.

Moja opinia:
Podwyższenie standardów izolacyjnych i wprowadzenie obowiązku fotowoltaiki to trend nieunikniony i gospodarczo uzasadniony, ale także zwiększający koszty inwestycji. Dla deweloperów i właścicieli nieruchomości oznacza to konieczność bardziej szczegółowego planowania finansowego i harmonogramowego. W połączeniu z innymi wzrostami kosztów może to skutkować spowolnieniem nowych inwestycji i podwyżkami cen na rynku wtórnym. To kolejny czynnik, który zwiększa bariery wejścia, ale na dłuższą metę może podnosić jakość rynku.

Jak się przygotować?
Planuj inwestycje z uwzględnieniem nowych wymogów, korzystaj z ekspertyz technicznych.

7. Rekordowe wydatki na mieszkalnictwo w budżecie 2026

Status legislacyjny: Projekt ustawy budżetowej zatwierdzony w komisjach sejmowych, oczekiwane głosowanie końcowe do końca 2025.

Co się zmienia?
6,7 mld zł na mieszkalnictwo, w tym ponad 4 mld na budownictwo komunalne i socjalne oraz 331 mln zł na termomodernizacje.

Co to oznacza?
Większa podaż mieszkań czynszowych, potencjalna kooperacja inwestorów prywatnych z sektorem publicznym.

Moja opinia:
Jak spojrzymy na wszystkie zmiany, które idą w kierunku ograniczenia ilości nowych mieszkań na własność, a zwiększenia liczby mieszkań przeznaczonych na najem, w tym komunalnych, widzimy, iż rząd planuje faktyczny wzrost mieszkań komunalnych i najmu publicznego. Kojarzy mi się to z agendą 2030 i stwierdzeniem Schwaba: „nie będziesz miał niczego i będziesz szczęśliwy” — manifestem komunizmu. Odpowiedzią nie są mieszkania komunalne, ale mieszkania komercyjne. Pytanie, czy partnerstwo publiczno-prywatne, które jest dziś proponowane, zostanie zorganizowane z głową, czy doprowadzi do powstania slumsów.

Optymalna formuła to taka, gdzie rząd udostępnia grunt deweloperowi, a w zamian ten zobowiązuje się do wybudowania części mieszkań komunalnych. W ten sposób mieszają się „normalni” mieszkańcy z tymi komunalnymi, i nie powstają wydzielone dzielnice. Dzięki temu maleje ryzyko dla dewelopera, a sam rynek zyskuje na wartości. Ludzie mieszkający w takich mieszkaniach komunalnych żyją w warunkach normalności, podobnie jak np. w Wielkiej Brytanii.

W ten sposób rząd się cofa w kontekście rozwoju rynku mieszkaniowego, rezygnując z budowy silnego rynku własnościowego na rzecz rynku najmu, co z punktu widzenia długoterminowej stabilności i rozwoju wydaje się ruchem wstecz.

Jak się przygotować?
Szukać partnerstw publiczno-prywatnych i włączać się w projekty współfinansowane z budżetu państwa.

Podsumowanie

Zmiany prawne w 2026 roku przypominają wymianę systemu w systemie nieruchomości: z jednej strony przyspieszają eksmisje i zwiększają bezpieczeństwo, z drugiej komplikują i kosztują – nowe ulgi podatkowe, standardy budowlane i kontrole.

Wolność finansowa zaczyna się tam, gdzie mamy wiedzę i potrafimy świadomie planować. Dlatego dziś bycie praktykiem oznacza nie tylko śledzenie zmian, ale też dostosowywanie strategii i szukanie rozwiązań, także w innych jurysdykcjach.

Przyszłość rynku najmu w Polsce to większa obecność funduszy i bardziej zorganizowany biznes, a inwestor indywidualny musi być na to gotowy. W tym kontekście polski inwestor indywidualny powinien rozważać inwestycje w innych jurysdykcjach, które nie idą w kierunku nadmiernej kontroli i biurokracji. Takie podejście pozwala na długoterminową stabilność i realną wolność finansową, umożliwiając efektywne gospodarowanie kapitałem bez ciągłych zakłóceń regulacyjnych. Dlatego też powstał projekt Global Rentier, która promuje dostęp do rynków oferujących takie warunki inwestowania.

Partner Stowarzyszenia Mieszkanicznik - Robert Jarczyński