Wspólnoty mieszkaniowe po nowemu

Opis projektowanych zmian

Balkony i elementy konstrukcyjne jako część wspólna

Jednym z istotnych zagadnień, które dotychczas budziło spory, jest status prawny balkonów, loggii i tarasów. Projekt przewiduje, iż do nieruchomości wspólnej zaliczone zostaną elementy konstrukcyjne, takie jak płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrady czy dźwigary. Właściciel lokalu będzie odpowiadał jedynie za wewnętrzną przestrzeń balkonu. Taka regulacja ma przeciąć wieloletnie spory interpretacyjne i ograniczyć konieczność odwoływania się do orzecznictwa Sądu Najwyższego, które dotychczas stanowiło główne źródło rozstrzygnięć w tym zakresie.

Podmiotowość prawna wspólnoty mieszkaniowej

Projekt rozstrzyga również problem podmiotowości wspólnot mieszkaniowych. Nowa definicja przewiduje, iż wspólnota będzie jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, ale wyposażoną w zdolność do czynności prawnych oraz własny majątek przeznaczony na zarządzanie nieruchomością wspólną. Ostateczne ujednolicenie statusu wspólnoty w systemie prawnym ma zapewnić większą pewność obrotu i wyeliminować rozbieżności w doktrynie.

Dochodzenie roszczeń z tytułu wad budowlanych

Kolejną istotną zmianą jest wprowadzenie możliwości dochodzenia przez wspólnotę roszczeń wynikających z rękojmi w zakresie części wspólnych. w tej chwili wymaga to cesji wierzytelności od poszczególnych właścicieli, co w praktyce często okazuje się niewykonalne. Nowelizacja umożliwi wspólnocie samodzielne wystąpienie z powództwem na rzecz właścicieli lokali, co usprawni procedurę dochodzenia odszkodowań od deweloperów i wykonawców.

Zaliczki i rozliczenia kosztów

Projekt przewiduje rozszerzenie uprawnień wspólnoty w zakresie podwyższania zaliczek. jeżeli sposób użytkowania lokalu generuje dodatkowe koszty (np. intensywna eksploatacja czy działalność usługowa w lokalu mieszkalnym), wspólnota będzie mogła – na podstawie stosownej uchwały – podnieść wysokość zaliczki przypadającej na właściciela. Ciężar dowodu spoczywać będzie na wspólnocie, która będzie musiała przedstawić kalkulację kosztów.

Dodatkowo właściciele lokali zostaną zobowiązani do terminowego uiszczania zaliczek na media (ciepło, woda, odprowadzenie ścieków) oraz opłat za odbiór odpadów komunalnych – do 10. dnia każdego miesiąca.

Obowiązek udostępnienia lokalu

Jedną z kluczowych zmian jest wprowadzenie obowiązku udostępniania lokalu w celu przeprowadzenia kontroli instalacji wymaganych przez PrBud. W razie odmowy właściciel będzie mógł zostać ukarany grzywną na wniosek zarządu wspólnoty skierowany do organu nadzoru budowlanego. Projekt przewiduje także możliwość wejścia do lokalu w asyście policji lub straży pożarnej w przypadku awarii bądź zagrożenia bezpieczeństwa.

Urządzenia pomiarowe jako część wspólna

Nowelizacja rozstrzyga również spory dotyczące statusu urządzeń służących do rozliczania mediów. Wodomierze, ciepłomierze czy podzielniki ciepła zostaną jednoznacznie uznane za elementy nieruchomości wspólnej. Ich utrzymanie, wymiana i legalizacja staną się obowiązkiem wspólnoty.

Fundusz remontowy i odpowiedzialność właścicieli

Projekt wprowadza definicję funduszu remontowego oraz innych funduszy celowych. Stanowić one będą majątek wspólnoty, a nie poszczególnych właścicieli. Jednocześnie doprecyzowana zostaje odpowiedzialność subsydiarna właścicieli za zobowiązania wspólnoty – będą oni odpowiadać dopiero w przypadku bezskutecznej egzekucji z majątku wspólnoty, proporcjonalnie do swoich udziałów.

Usprawnienie zarządzania wspólnotą

Projekt przewiduje uproszczenie procedur zarządczych:

Procedury uchwał i komunikacja we wspólnocie

Nowelizacja upraszcza proces podejmowania uchwał, wprowadzając możliwość ich podjęcia zwykłą większością głosów właścicieli uczestniczących w głosowaniu przy zbieraniu głosów indywidualnych. Zostanie również wprowadzony równorzędny elektroniczny obieg informacji, co umożliwi przekazywanie zawiadomień, głosowanie w trybie obiegowym i publikację uchwał drogą elektroniczną.

Sprawozdawczość i organizacja zebrań

Projekt zakłada, iż sprawozdanie zarządu lub zarządcy będzie musiało mieć formę pisemną i obejmować zarówno opis działań, jak i część finansową. Termin przedstawienia sprawozdania zostanie przesunięty do końca kwietnia, co ma ułatwić zebranie pełnej dokumentacji finansowej. Jednocześnie wprowadzono możliwość zwołania zebrania przez właścicieli w sytuacji, gdy zarząd nie wykonuje tego obowiązku.

Etap legislacyjny

Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz ustawy – Prawo budowlane znajduje się w tej chwili w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów. Organem odpowiedzialnym za jego opracowanie jest Minister Finansów i Gospodarki, a planowany termin przyjęcia przez Radę Ministrów to II kwartał 2026 r.