Wybór nieruchomości na wynajem okiem analityka

Inwestowanie w mieszkania na wynajem przez cały czas jest atrakcyjną opcją dla osób poszukujących stabilnego źródła dochodu. Jednak zakup dowolnego mieszkania nie gwarantuje automatycznych zysków. Istotne jest odpowiednie wybranie mieszkania, które będzie w okazyjnej cenie, zlokalizowane w atrakcyjnym z punktu widzenia najemców miejscu oraz przygotowane tak, by wyróżniało się na tle konkurencji. W tym artykule przedstawię proces analizy potencjału mieszkania na wynajem, który zwiększa szansę na powodzenie takiej inwestycji.

RYNEK NAJMU W OKOLICY

Pierwszym istotnym krokiem jest dokładna ocena podaży i popytu na wynajem w planowanej lokalizacji. Źródłem informacji mogą być zarówno portale ogłoszeniowe, jak i lokalni eksperci branżowi. Dobrym wyborem z pewnością są miejsca z rozwiniętym rynkiem najmu. Jednak mniej oczywiste lokalizacje, gdzie nie ma konkurencji, mogą również mieć duży potencjał.

Znając popyt, ważne jest określenie zdolności finansowej potencjalnych najemców. Warto zbadać stawki najmu w okolicy (konkurencja mogła już je weryfikować) oraz poziom wynagrodzeń oferowanych w lokalnych miejscach pracy. To pozwoli oszacować, czy potencjalni najemcy będą w stanie opłacać czynsz na poziomie zapewniającym odpowiednią rentowność inwestycji.

Kolejnym krokiem jest analiza jak wyróżnić się na tle innych ofert. Przeglądając ogłoszenia konkurencji, można poznać, jakie korzyści oferują inni inwestorzy, jak długo realizowane są ich ogłoszenia, czy jakie są standardy i wyposażenie okolicznych mieszkań na wynajem. Pozyskana wiedza pozwoli przygotować ofertę, która przyciągnie uwagę potencjalnych najemców.

OTOCZENIE INWESTYCJI AKTUALNE I PRZYSZŁE

Lokalne otoczenie odgrywa kluczową rolę w ocenie atrakcyjności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Warto dogłębnie zbadać sąsiedztwo mieszkania, uwzględniając obecność parków, dostęp do miejsc pracy oraz aktywność społeczności lokalnej. Istotne jest analizowanie aspektów bezpieczeństwa, poziomu hałasu, jakości powietrza, czystości okolicy, dostępności transportu publicznego czy miejsc parkingowych. Te czynniki wpływają na to, czy dana lokalizacja jest przyciągająca dla potencjalnych najemców. Część tych informacji można uzyskać osobiście, na przykład szukając miejsc, które mogą niekorzystnie wpłynąć na otoczenie, (skupy złomu, lombardy, sklepy monopolowe itd.). Dodatkowe informacje można uzyskać poprzez konsultacje z osobami mającymi aktualne informacje o jakości życia w danej okolicy, takimi jak dzielnicowi, członkowie Rady Dzielnicy lub Rady Osiedla, liderzy Stowarzyszenia Mieszkanicznik.

Perspektywy długoterminowe są istotnym elementem analizy inwestycyjnej. Poznanie planów władz miasta/dzielnicy czy projektów deweloperów pozwala określić, jakie zmiany mogą wpłynąć na atrakcyjność okolicy. Statystyki migracji, liczba otwieranych i zamykanych miejsc pracy czy punktów handlowych, mogą wspomóc szacunki obecnego i przyszłego popytu na wynajem. Istotna jest także liczba osób w tzw. wieku produkcyjnym mobilnym - potencjalnych najemców. Niekoniecznie trzeba analizować całą populację miasta.

STAN BUDYNKU I MIESZKANIA

Podejmując decyzję o wynajmie, najemcy zwykle uwzględniają całkowity koszt wynajmu zawierający wszystkie opłaty związane z mieszkaniem. Dlatego poznanie kosztów utrzymania budynku też jest kluczowe. Do oszacowania długoterminowej rentowności inwestycji warto wziąć pod uwagę: stan funduszu remontowego, koszty eksploatacji części wspólnych, zadłużenie zarządcy budynku (koszty kredytowe) czy plan remontów (fundamenty, klatki schodowe, piony, dach).

Ocena stanu samego mieszkania, która najczęściej jest podstawą większości decyzji o zakupie nieruchomości, nie powinna być jedynym czynnikiem analizy. Stan instalacji, pomieszczeń i wyposażenia ma najważniejsze znaczenie dla wynajmu. Warto również oszacować nakłady potrzebne na przygotowanie mieszkania pod wynajem, odpowiednie zabezpieczenie go przed najemcami oraz zweryfikować dostępność ekip remontowych.

Krótko- i długoterminowa analiza finansowa

Analiza finansowa inwestycji w mieszkanie na wynajem nie może obejść się bez dokładnej kalkulacji. Porównanie opłacalności inwestycji kapitałem własnym oraz z wykorzystaniem kredytu pozwoli na oszacowanie różnych scenariuszy. Warto wykorzystać wskaźniki takie jak Net Operating Income (NOI), który uwzględnia wszystkie koszty operacyjne nieruchomości i pozwala na określenie faktycznej rentowności. Wskaźnik Gross Rent Multiplier (GRM) pozwoli z kolei oszacować, po ilu latach nieruchomość zwróci się w postaci otrzymanego czynszu brutto.

Przygotowanie się na dłuższy okres inwestycji to kolejny istotny etap. Analiza wzrostu wartości nieruchomości w czasie pozwala ocenić, czy dana inwestycja ma potencjał przynieść większe długoterminowe korzyści niż w innej lokalizacji. Dodatkowo, zyski z optymalizacji podatkowej związanej z posiadaniem nieruchomości mogą znacząco wpłynąć na zwrot z inwestycji.

Ryzyka inwestycyjne

Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej warto przeprowadzić analizę ryzyka. Ocenienie potencjalnych scenariuszy ryzyka finansowego, czasowego oraz związanego z najemcami pozwoli na lepsze przygotowanie się na ewentualne trudności. Ważne jest skoncentrowanie się na ryzykach, na które możemy mieć wpływ, oraz zrozumienie, które z nich mogą rzeczywiście wpłynąć na inwestycję.

Podsumowując, wybór nieruchomości na wynajem to proces wymagający gruntownej analizy i planowania. W dzisiejszym konkurencyjnym rynku nieruchomości, uzyskanie satysfakcjonujących rezultatów wymaga więcej niż tylko przeczucia czy samej analizy ROI. Podejmowanie decyzji na podstawie niekompletnych informacji nie daje gwarancji satysfakcjonującego wyniku. Inwestorzy mogą dokładniej ocenić potencjał i ryzyko swoich zamierzeń wspierając się wiedzą ekspertów rynku, na przykład w Stowarzyszeniu Mieszkanicznik. Staranna analiza potencjału inwestycji pozwoli uniknąć wielu pułapek na drodze do sukcesu. Choć proces ten może wydawać się czasochłonny, końcowe wyniki będą tego warte.

Autor: Dawid Michna - Główny Analityk Stowarzyszenia Mieszkanicznik