Wygaszanie użytkowania wieczystego

Od czasu transformacji ustrojowej obserwowane jest rosnące zainteresowanie użytkowników wieczystych nabywaniem gruntów na własność. Pierwszy etap wygaszania użytkowania wieczystego został zapoczątkowany wraz z wejściem w życie ustawy PrzekszUżytkWieczU, na mocy której uwłaszczono użytkowników wieczystych przeznaczających grunty na cele mieszkaniowe. Na podobne rozwiązania czekają przedsiębiorcy, niepewni możliwości przedłużenia umowy użytkowania wieczystego oraz potencjalnych podwyżek opłat, a także wstrzymujący się z działaniami inwestycyjnymi, które byłyby możliwe właśnie dzięki zapewnieniu nieograniczonej własności. Ponadto przedsiębiorcy nierzadko spotykają się z trudnościami przy nabywaniu gruntów użytkowanych wieczyście. Są one związane z zakwestionowaniem przez Komisję Europejską zasady odpłatności za nabycie prawa własności, zawartej w art. 69 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899; dalej: GospNierU), i jej zgodności z zasadami udzielania pomocy publicznej. Ważne jest, by przedsiębiorcy, którzy dokonują inwestycji na gruntach publicznych, mieli zagwarantowaną stabilność prawną, co może pozytywnie przełożyć się na rozwój ich działalności.

Zasady sprzedaży nieruchomości gruntowych

Sprzedaż nieruchomości gruntowej jej użytkownikowi wieczystemu nie może nastąpić wcześniej, niż przed upływem 10 lat od momentu zawarcia umowy o przekazanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Regulacja ta ma za zadanie zapobiec możliwości ubiegania się o sprzedaż gruntu przez użytkowników, którzy nie zrealizowali dotąd celu umowy i mogliby dzięki temu skutecznie uchylać się od obowiązków w niej zawartych. Uwłaszczenie będzie się odbywać na wniosek, a nie tak jak w przypadku gruntów mieszkaniowych – z mocy prawa, co eliminuje obowiązek zakupu nieruchomości przez przedsiębiorcę. Czas na składanie wniosków o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność będzie wynosił rok.

Zasady sprzedaży nieruchomości gruntowych oraz ich wytyczne określają: wojewoda – w odniesieniu do gruntów Skarbu Państwa, w drodze zarządzenia; rada lub sejmik – w odniesieniu do gruntów jednostek samorządu terytorialnego, w drodze uchwały. Zgodnie z art. 1 ust. 5 lit. b) projektu ustawy w swoich działaniach organy kierują się przede wszystkim:

1. Potrzebami społeczności lokalnej oraz interesem publicznym;
2. Ładem przestrzennym;
3. Racjonalnością ekonomiczną;
4. Stanem realizacji postanowień umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
5. Okresem pozostałym do wygaśnięcia użytkowania wieczystego;
6. Potencjałem inwestycyjnym nieruchomości gruntowej.

Ustalanie ceny nieruchomości

Cena nieruchomości przeznaczonej na wykonywanie działalności gospodarczej, ustalana przez samorządy, to co najmniej 20-krotność kwoty, stanowiącej iloczyn wartości nieruchomości oraz opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, nie więcej niż wartość gruntu.

W przypadku nieruchomości należącej do Skarbu Państwa cena stanowi 20-krotność opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, w przypadku płatności jednorazowej – w przypadku płatności w ratach cena stanowi 25-krotność, jednak nie więcej, niż 60% wartości gruntu.

Aby zapewnić zgodność tej zasady z regułami udzielania pomocy publicznej, korzyść przedsiębiorcy, stanowiąca różnicę pomiędzy wartością rynkową gruntu a ustaloną ceną, będzie mogła zostać rozliczona w ramach limitu pomocy de minimis. jeżeli ta różnica ta przekroczy limit pomocy, przedsiębiorca będzie musiał uiścić opłatę.

Obecnie w Polsce jest ok. 405 tys. nieruchomości objętych prawem użytkowania wieczystego. Użytkownik wieczysty nabędzie prawo do zgłoszenia żądania zawarcia umowy nabycia prawa własności i, co do zasady, będzie mógł z niego skorzystać bez względu na sposób wykorzystania gruntu. Wyjątek od tej zasady obejmują grunty: