Wynajem w pigułce: raporty i trendy w drugim kwartale 2023 roku

1 rok temu

Przy dzisiejszym szybkim tempie życia, świecie pełnym informacji i dynamicznych zmian, poszukiwanie rzetelnych danych dotyczących rynku nieruchomości może być wyzwaniem. Wraz z rozwojem branży nieruchomości, coraz większa liczba raportów analitycznych od banków, agencji nieruchomości i portali branżowych staje się dostępna. W tym nieustannie rosnącym oceanie danych, warto mieć ułatwiony dostęp do kluczowych informacji i trendów, które kształtują dzisiejszy rynek wynajmu w Polsce. Poniżej przedstawiam podsumowanie najważniejszych raportów analitycznych, które pomoże zrozumieć bieżący stan rynku wynajmu oraz zidentyfikować istotne trendy, mogące mieć wpływ na decyzje inwestycyjne i zakupowe w branży nieruchomości.

Najczęściej wyszukiwane mieszkania na wynajem

Jak informuje Otodom Analytics w raporcie za czerwiec 2023 roku, liczba aktywnych ofert wyniosła 44 tysiące, co jest o ponad tysiąc większe niż w poprzednim miesiącu. W czerwcu dodano 15,7 tysiąca nowych ofert i zwiększono liczbę reaktywowanych ofert o 2%. Jednocześnie zamknięto aż 21 tysięcy ogłoszeń, co stanowi 7% wzrost w porównaniu do maja. Szczególnie duże spadki liczby dostępnych mieszkań na wynajem zaobserwowano w Opolu i Trójmieście, natomiast wzrost liczby ofert odnotowano w Kielcach, Olsztynie i Białymstoku.

Według Otodom Analytics, w Polsce prawie co szóste wyszukiwanie mieszkań na wynajem dotyczy 2-pokojowych mieszkań o powierzchni co najmniej 40 m². Zainteresowanie kawalerkami spadło poza pierwszą dziesiątkę wyszukiwań. Mieszkania dwu- i trzypokojowe stanowiły jedną trzecią wyszukiwań każde, a czteropokojowe 15%. W Łodzi najpopularniejszą kombinacją były mieszkania 2-pokojowe do ceny 2000 zł, podczas gdy w Poznaniu, Wrocławiu, Trójmieście, Krakowie i Warszawie wyszukiwano oferty droższych mieszkań.

Struktura wyszukiwań mieszkań na wynajem według liczby pokoi i ceny w czerwcu 2023 r., Otodom Analytics

Ceny ofertowe wynajmu mieszkań

Wnioski Otodom Analytics warto uzupełnić spostrzeżeniami konkurencyjnego portalu Nieruchomosci-online.pl. Według ich niedawnego raportu, w drugim kwartale 2023 roku na rynku najmu dominowały obniżki czynszów lub ich stabilizacja w większości miast wojewódzkich, kontynuując trend zapoczątkowany w pierwszym kwartale. Analiza średnich czynszów dla mieszkań 1- i 2-pokojowych pokazała spadki w 11 z 18 miast. Obniżki najczęściej wynosiły do 4%, choć w wybranych lokalizacjach, takich jak Łódź i Olsztyn, były wyższe. W niektórych miastach, takich jak Gorzów Wielkopolski i Kraków, czynsze ustabilizowały się. Niemniej jednak wciąż istnieją miasta, gdzie czynsze przez cały czas rosną, zwłaszcza w miastach ze wschodniej Polski, gdzie zanotowano wzrost czynszów dla mieszkań 1-pokojowych. Popyt na rynku najmu w drugim kwartale 2023 roku utrzymuje się na wyższym poziomie niż przed wybuchem wojny na Ukrainie, chociaż w porównaniu z II kwartałem 2022 roku odnotowano spadek popytu o 35%. Warto jednak zauważyć, iż gdy porównamy 2023 r. i 2021 r., popyt na wynajem mieszkań jest aktualnie większy o około 25%.

Średnie stawki ofertowe cen wynajmu mieszkań (potencjalnie bez opłat administracyjnych lub opłat za media), Nieruchomosci-online.pl

Rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem

W majowym raporcie Expandera i Rentier.io dotyczącym rynku wynajmu wskaźniki opłacalności inwestowania w mieszkania na wynajem w 2023 roku powoli pogarszają się z powodu wzrostu cen mieszkań, pomimo stabilnych stawek wynajmu. Są to nie do końca optymistyczne wnioski dla potencjalnych nowych osób zainteresowanych wejściem na rynek wynajmu mieszkań. Rentowność wynajmu brutto, bez uwzględnienia dodatkowych kosztów, wynosi przeciętnie 6,7%, z najwyższą wartością w Sosnowcu (7,7%) i najniższą w Poznaniu (5,9%). Po uwzględnieniu podatku i innych dodatkowych wydatków, rentowność wynajmu mieszkania wynosi przeciętnie 5,4%, co jest zbliżone do oprocentowania lokat bankowych.

Rentowność inwestycji netto w mieszkanie na wynajem (zakup bez udziału kredytu) w stosunku do lokaty bankowej, Expander i Rentier.io

Dostępność mieszkań na wynajem

Spadek rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem zdaje się jednak nie wpływać znacząco na decyzje inwestycyjne. Według opracowania HREIT opartego o dane Unirepo, w czerwcu 2023 roku w Polsce odnotowano rekordową liczbę unikalnych ofert mieszkań na wynajem, wynoszącą ponad 73,7 tys. Ogłoszenia te były o 75% liczniejsze niż w najmniej korzystnym okresie, kwietniu 2022 roku, gdy rynek doświadczył wyjątkowo niskiej dostępności mieszkań na wynajem. W niektórych lokalizacjach wówczas brakowało choćby ofert mieszkań dwupokojowych.

Liczba unikalnych ofert mieszkań na wynajem na dzień 27 czerwca 2023 r., HREIT i Unirepo

Jak podsumowuje HREIT, dla najemców sytuacja na rynku wynajmu mieszkań w Polsce poprawiła się. Wiele mieszkań, które wcześniej były użyczane uchodźcom, wróciło na rynek. Wzrost dostępności mieszkań na wynajem wynika także z faktu, iż część przybyszów opuściła kraj, a łatwiejszy dostęp do kredytów pozwolił niektórym najemcom stać się właścicielami. Działające naturalne mechanizmy rynkowe przyczyniły się również do odbudowy oferty mieszkań na wynajem. Mimo większej dostępności mieszkań, czynsze nie powróciły do poziomów sprzed wojny - w tej chwili obserwujemy stabilizację stawek z tendencją do niewielkiego spadku. Czynniki takie jak inflacja i wzrost kosztów utrzymania nieruchomości mogą ograniczać potencjał dalszych spadków czynszów.

Wynajem mieszkań dla studentów

Ciekawe wnioski dotyczące wynajmu mieszkań dla studentów niesie również lektura niedawnej analizy CBRE, choć dotyczącej bardziej historycznych danych. Zgodnie z tą analizą, w okresie 2005-2020 liczba studentów w Polsce zmalała o blisko 40%, co wpłynęło na popyt na mieszkania studenckie i akademiki. W najbliższych latach prognozy wskazują na względną stabilizację liczby studentów, ze wzrostem populacji 18-latków o 11% w latach 2020-2030. Ośrodki akademickie w największych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, przyciągają młodzież z całej Polski. Prowadzi to do zwiększonego zapotrzebowania na mieszkania studenckie i akademiki. Wartość tego rynku wciąż rośnie, zwłaszcza w kontekście rosnącego znaczenia studentów zagranicznych na polskich uczelniach. Zapotrzebowanie na nowoczesne akademiki zwiększa się, a oczekiwania studentów co do zakwaterowania stają się coraz wyższe.

Branża nieruchomości w Polsce stale ewoluuje, odpowiadając na zmieniające się potrzeby i oczekiwania klientów oraz dynamiczne warunki rynkowe. Wiedza przedstawiona w tym artykule może stanowić cenny kapitał dla wszystkich zainteresowanych nieruchomościami - od doświadczonych inwestorów po osoby dopiero planujące wynajem. Pamiętajmy jednak, iż przedstawione powyżej informacje stanowią jedynie punkt wyjścia. Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji finansowych czy strategicznych, zawsze zalecam dalsze dogłębne badania i konsultacje z ekspertami branżowymi (na przykład podczas szkoleń i spotkań lokalnych Stowarzyszenia Mieszkanicznik), aby zapewnić sobie solidne podstawy do podejmowania trafnych decyzji.

Autor: Dawid Michna, Główny Analityk Stowarzyszenia Mieszkanicznik

Źródła:

Idź do oryginalnego materiału