Wynajem zamiast dywidendy?

Dlaczego najem może być korzystniejszy?

Zobaczmy, jak obrazują się standardowe rozwiązania dotyczące wypłat.

• dywidenda opodatkowana jest 19% podatkiem PIT, mimo iż nie płaci się składek ZUS oraz składki zdrowotnej. Jednak występuje w niej problem podwójnego opodatkowania z punktu widzenia CIT i PIT, spółka zostaje opodatkowana podwójnie. W przypadku małego podatnika na klasycznym CIT będzie to efektywne 26,29%, a przy dużym podatniku „efektywnie” wyjdzie 34,39%
• wypłata wynagrodzenia z tytułu powołania opodatkowana skalą podatkową, co oznacza, iż w skali roku do 120 000 zł podatnik zapłaci 12% PIT oraz przy nadwyżce nad tę kwotę 32% podatku również w skali roku. Tutaj natomiast należy już pamiętać o składce zdrowotnej w wysokości 9%.

Powyższe propozycje nie wyglądają zbyt atrakcyjnie, prawda?

Dlatego istnieje inny sposób wypłaty środków, czyli najem nieruchomości lub jej części od wspólnika. Taki najem może zostać opodatkowany stawką 8,5% ryczałtu do kwoty 100 000 zł w skali roku oraz 12,5% ryczałtu od nadwyżki ponad 100 000 zł na rok. Oczywiście taki wynajem powinien być uzasadniony potrzebami gospodarczymi spółki.

Jakie benefity pojawiają się jeszcze w związku z wypłatą środków poprzez najem nieruchomości?

Kilkoma najbardziej oczywistymi benefitami z tytułu dokonywania wynajmu jako alternatywy dla dywidend są:

• transfer środków do wspólnika bez konieczności wypłaty dywidendy,
• brak uzależnienia czynszu za najem od prawa do udziału w zysku,
• zachowanie majątku wspólnika poza spółką, co powoduje oddzielenie tego majątku od ryzyka operacyjnego spółki,
• możliwość łączenia czynszu najmu z wypłatami w ramach dywidend.

Kolejnymi benefitami związanymi z takim sposobem „wypłaty” mogą być okresy rozliczeniowe – jeżeli chodzi o wypłatę zysków ze spółki w formie dywidendy, to jest to realne, ale tylko po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania finansowego spółki i uchwały o podziale zysku (możliwe są oczywiście zaliczki na poczet zysku, ale ich wysokość jest ograniczona przepisami). Jednakże w przypadku najmu nieruchomości wypłata następuje comiesięcznie, ewentualnie w okresach uzgodnionych w umowie.

Jak taki model może wyglądać w praktyce?

Załóżmy, iż wspólnik jest właścicielem lokalu użytkowego, którego spółka rzeczywiście potrzebuje do prowadzenia własnej działalności np. jako magazyn, biuro. Na podstawie umowy najmu wspólnik wynajmuje taki lokal spółce. Spółka korzysta z najmowanego lokalu oraz płaci wspólnikowi czynsz ustalony na zasadach rynkowych. o ile najem jest gospodarczo uzasadniony i spełnia warunki określone w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, czynsz może stanowić dla spółki koszt uzyskania przychodów, a tym samym obniżać jej dochód podlegający opodatkowaniu.

Co powinny wiedzieć spółki na estońskim CIT?

Decydując się na odpłatny najem na rzecz spółki opodatkowanej CITem Estońskim, warto pamiętać o kilku kwestiach.

W interpretacjach indywidualnych wskazuje się najczęściej, iż aby nie doszło do powstania podatku z tyt. ukrytych zysków, najem powinien:

• wynikać z rzeczywistego stosunku prawnego,
• dotyczyć nieruchomości, z której spółka rzeczywiście korzysta,
• być ekwiwalentny,
• nie zależeć od wysokości zysku,
• być uzasadniony potrzebami przedsiębiorstwa.

Natomiast z uwagi na często niejednolite stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej rekomendujemy wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych co do najmu aktywów na rzecz własnej spółki.

Przeczytaj także: najem nieruchomości a ukryty zysk

O czym w tym wszystkim należy pamiętać?

Najem nieruchomości nie musi być rozliczany wyłącznie jako najem prywatny. W zależności od okoliczności może również stanowić przychód z działalności gospodarczej wspólnika. Sam fakt prowadzenia JDG nie oznacza jednak automatycznie, iż każda wynajmowana nieruchomość musi zostać rozliczona w ramach tej działalności.

Jeśli chodzi o najem nieruchomości, szczególnie najem o charakterze długoterminowym, sądy administracyjne są dość liberalne i w większości przypadków wskazują, iż to od woli podatnika zależy, czy najem będzie miał charakter najmu prywatnego czy najmu w ramach działalności (np. ważne mogą być takie okoliczności jak fakt, czy nieruchomości znajdują się w EŚT).

Istotna jest również kwestia VAT. Wynajem nieruchomości może stanowić działalność gospodarczą na gruncie VAT, przy czym w 2026 r. limit zwolnienia podmiotowego wynosi 240 000 zł sprzedaży, przy spełnieniu pozostałych warunków określonych w art. 113 ustawy o VAT. jeżeli wspólnik prowadzi jednocześnie JDG, to należy pamiętać, iż sprzedaż wykonywana w ramach JDG będzie wpływała na ew. kwotę zwolnienia i odwrotnie – jeżeli prowadzimy działalność, musimy pamiętać, iż najem prywatny (poza działalnością na gruncie PIT) na gruncie ustawy o VAT stanowi działalność gospodarczą i wpływa na ww. limit zwolnienia.

Jeżeli wynajmującym jest wspólnik będący jednocześnie członkiem zarządu spółki z o.o., należy pamiętać o szczególnych zasadach reprezentacji. Zgodnie z art. 210 § 1 KSH w umowie z członkiem zarządu spółkę reprezentuje rada nadzorcza albo pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników. o ile natomiast jedyny wspólnik jest jednocześnie jedynym członkiem zarządu, czynność między nim a spółką co do zasady wymaga formy aktu notarialnego.

Porozmawiajmy o optymalizacji podatkowej