Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas określony (oznaczony). Czy strony mogą wprowadzić do umowy postanowienia, które wprost przewidują taką możliwość?

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego jest częstym zagadnieniem prawnym, z którym zgłaszają się do nas klienci. Generalnie umowa najmu lokalu może zostać zawarta na czas nieoznaczony (nieokreślony) lub na czas oznaczony (określony). Przyjętym standardem na rynku nieruchomości komercyjnych (powierzchnie biurowe, centra handlowe, powierzchnie magazynowe), jest zawieranie umów najmu komercyjnego na czas oznaczony 5, 10, 20 i 30 lat. Czas ten liczony jest od dnia przekazania lokalu najemcy lub w przypadku centrów handlowych, które w czasie zawierania umowy są jeszcze w budowie – od dnia otwarcia centrum handlowego dla klientów. Zawieranie umów najmu na czas oznaczony uzasadnione jest przede wszystkim tym, iż nieruchomości komercyjne finansowane są ze środków pochodzących z kredytów udzielanych przez banki, które są często rozkładane na kilkadziesiąt lat, a zawarcie przez wynajmującego wieloletnich umów najmu komercyjnego zawartego na czas oznaczony gwarantuje stały dochód wynajmującego i minimalizuje ryzyko jego braku płynności finansowej jako kredytobiorcy.

Zgodnie z art. 673 § 1 KC o ile czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Natomiast zgodnie z art. 673 § 3 KC o ile czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego jest zatem możliwe, ale tylko w niektórych sytuacjach.

Wypowiedzenie najmu lokalu handlowego – co w praktyce oznaczają powyższe przepisy dla wynajmującego i najemcy w sytuacji umowy najmu lokalu zawartej na czas oznaczony i nieoznaczony?

Przede wszystkim, uregulowanie przewiduje, iż umowa najmu lokalu zawarta na czas nieoznaczony może zostać swobodnie wypowiedziana przez każdą ze stron, i to bez podania przyczyny wypowiedzenia. Uprawnienia do wypowiedzenia umowy najmu nie można się zrzec ani wyłączyć go postanowieniem umownym. Nie można również ograniczyć możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony do konkretnych przypadków wymienionych w umowie. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego na czas nieokreślony nie powinno zatem powodować problemów praktycznych.

Natomiast celem umowy najmu lokalu na czas oznaczony jest pozostawanie stron w relacji przez cały z góry założony okres. Jak orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 17 maja 2017 r., sygn. akt I ACa 336/16, ten typ najmu ma zatem charakter trwały i ciągły, a celem umowy najmu jest zapewnienie trwałości stosunku najmu i ochrona obu stron, choć zasada ta doznaje ograniczenia. A zatem ani najemca, ani wynajmujący nie jest uprawniony, co do zasady, do rozwiązania umowy najmu zawartej na czas oznaczony bez zgody drugiej strony. Przepis przewiduje jednak, iż strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony mogą ją wypowiedzieć w wypadkach określonych w umowie. jeżeli w umowie strony zamieściły zatem katalog przyczyn wypowiedzenia umowy najmu, wówczas jedynie z tych przyczyn może dojść do wypowiedzenia. o ile natomiast strony nie uzgodniły przyczyn, dla których umowa najmu na czas oznaczony może zostać rozwiązana przez wypowiedzenie, rozwiązanie stosunku najmu w tym trybie nie będzie możliwe (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19.1.2006 r., sygn. akt I ACa 833/05, niepubl.). Należy zatem rozróżnić dwie sytuacje prawne:

• umowy najmu zawarte na czas oznaczony, które mogą zostać rozwiązane przez wypowiedzenie,
• umowy najmu zawarte na czas oznaczony, które nie mogą zostać rozwiązane przez wypowiedzenie, poza zgodną wolą stron rozwiązania umowy najmu na podstawie porozumienia lub zdarzenia, które wywołuje skutek rozwiązania na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego.

Jakie zatem mogą być przyczyny wypowiedzenia umowy najmu lokalu usługowego „wskazane w umowie”?

Umowa najmu na czas określony może zatem w niektórych okolicznościach zostać wypowiedziana. Należy zauważyć, iż przyczyny wypowiedzenia umowy mogą odnosić się do jednej strony (najemcy lub wynajmującego), do obu stron, lub mogą nie odnosić się do żadnej ze stron umowy, tzn. mieć charakter obiektywny. Z punktu widzenia wynajmującego powierzchnię komercyjną przykładowymi przyczynami rozwiązania umowy najmu mogą być sytuacje, gdy:

• najemca nie będzie wykonywał lub nienależycie wykonuje którekolwiek ze swoich istotnych zobowiązań na podstawie umowy najmu, przykładowo:
  • nie będzie regulował swoich zobowiązań finansowych wynikających z umowy najmu,
  • będzie wykorzystywał przedmiot najmu do innych celów niż prowadzenie działalności gospodarczej,
  • będzie wykorzystywał przedmiot najmu sprzecznie z przeznaczeniem wskazanym w umowie (np. będzie prowadził handel w lokalu biurowym),
  • dokona cesji / podnajmu, udostępni do wspólnego używania / odda w posiadanie całość lub jakąkolwiek część przedmiotu najmu bez uprzedniej pisemnej zgody wynajmującego,
  • nie będzie przestrzegał przepisów regulaminu budynku, w którym znajduje się przedmiot najmu,
  • dokona przeróbek, zmian lub usprawnień w lokalu bez zgody wynajmującego,
  • nie będzie utrzymywał czystości i porządku w przedmiocie najmu,
• najemca utraci ogólne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej z tytułu szkód na osobie i szkód majątkowych oraz ubezpieczenie szkód w mieniu wynajmującego w związku z zajmowaniem lokalu,
• najemca nie dotrzyma zobowiązań do dostarczenia w terminie przewidzianych w umowie najmu zabezpieczeń najmu,
• zostanie ogłoszona likwidacja najemcy lub najemca będzie przedmiotem uchwały o rozwiązaniu najemcy z zachowaniem wypłacalności,
• najemca przestanie wykonywać swoje zobowiązania w rozumieniu ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze.

Istnieje również drugi pogląd, zgodnie z którym do umowy najmu można wprowadzić postanowienie, zgodnie z którym umowa najmu zawarta na czas oznaczony może zostać wypowiedziana „z ważnych przyczyn” – tj. bez enumeratywnego ich wyliczania. Taką interpretację przyjął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21.11.2006 r., sygn. akt III CZP 92/06, OSNC 2007, Nr 7–8, poz. 102, w której stwierdził, iż „postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy „z ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c”. Argumentem za powyższym podejściem jest to, iż w przypadku wątpliwości interpretacyjnych czy faktycznie zaszły „ważne przyczyny”, powinno zostać to rozstrzygnięte przez sąd a nie przez strony.

W opinii Capital Legal jednak, dla bezpieczeństwa obu stron umowy, możliwe przyczyny wypowiedzenia powinny zostać w umowie wskazane enumeratywnie i możliwie precyzyjnie, a zatem zastosowanie drugiego poglądu wydaje się błędne z punktu widzenia bezpieczeństwa obrotu prawnego. Rekomendujemy również wystrzeganie się zwrotów nieokreślonych takich jak „poważne naruszenia”, „istotne zaniechania”, „znaczne zagrożenie dla przedmiotu najmu”, „szczególnie uciążliwe”. Oczywistym jest bowiem, iż w danym stanie faktycznym najemca i wynajmujący będą interpretować powyższe stwierdzenia w różny sposób, co może doprowadzić do sporu w zakresie tego czy przyczyny wypowiedzenia umowy najmu (już) zaistniały czy (jeszcze) nie.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego – w jaki sposób to zrobić, w sytuacji, gdy umowa najmu przewiduje możliwość jej wypowiedzenia i zaktualizuje się przesłanka wypowiedzenia?

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego powinno przyjąć pisemną formę jednostronnego oświadczenia woli. W Kodeksie Cywilnym nie została określona konkretna forma oświadczenia, natomiast w praktyce przyjmuje się, iż najbezpieczniejszą formą, jaką powinno przybrać wypowiedzenie umowy najmu lokalu usługowego, będzie forma pisemna. Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu należy wysłać pocztą z potwierdzeniem nadania oraz potwierdzeniem odbioru.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego na czas oznaczony

Jak zostało wskazane w niniejszym artykule, rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego w pewnych okolicznościach jest możliwe. Strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony mogą ją wypowiedzieć w wypadkach określonych w umowie. Z punktu widzenia obu stron niezwykle istotne jest zatem, aby jeszcze na etapie negocjowania umowy najmu komercyjnego, okoliczności te zostały precyzyjnie wskazane w umowie. Wyłącznie bowiem wówczas możliwe będzie wypowiedzenie umowy najmu lokalu handlowego zawartej na czas oznaczony.

Potrzebujesz pomocy w sprawach związanych z umowami najmu?

Jako kancelaria specjalizująca się w prawie nieruchomości, jesteśmy do Twojej dyspozycji. o ile masz problem z umową najmu zawartą na czas określony i nie wiesz czy możesz ją wypowiedzieć, napisz do nas.