WZ w pułapce czasu – odwołania, terminy i milionowe transakcje. Inwestorze, uważaj!

Jeszcze nigdy urzędy gminne nie przeżywały takiego oblężenia jak dziś. Inwestorzy, deweloperzy, ale i zwykli właściciele działek, którzy marzą o budowie domu, szturmują referaty urbanistyczne z wnioskami o wydanie warunków zabudowy. Powód jest oczywisty – od stycznia 2026 roku decyzje WZ będą ważne tylko przez pięć lat, a do końca 2025 roku można jeszcze uzyskać bezterminowe. To wywołało prawdziwe „wariactwo” w urzędach: kolejki, stosy dokumentów, a choćby sytuacje, gdy wnioski wpływają w kilkudziesięciu egzemplarzach jednego dnia. Atmosfera nerwowa, bo każdy wie, iż kto dziś zdobędzie WZ, ten zabezpieczy sobie przyszłość inwestycji na lata, niezależnie od zmian planistycznych.

Tu pojawia się jednak pytanie: co, jeżeli decyzja nie zostanie wydana na czas? Bo przecież postępowanie nie zawsze kończy się szybko. Wójt, burmistrz czy prezydent miasta mają teoretycznie miesiąc albo dwa na wydanie decyzji (art. 35 KPA), ale w praktyce sprawy o warunki zabudowy przeciągają się znacznie dłużej, szczególnie gdy konieczne są uzgodnienia z innymi organami albo gdy w międzyczasie ruszają prace nad planem miejscowym. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pozwala zawiesić postępowanie choćby na 18 miesięcy od dnia złożenia wniosku (art. 62 u.p.z.p.). jeżeli w tym czasie rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do planu, organ musi wznowić sprawę i decyzję wydać. Ale jeżeli do końca 2025 roku gmina sprawy nie zakończy, a inwestor nie zdąży wywalczyć ostatecznej decyzji, szansa na bezterminowe WZ przepada.

Wtedy pozostaje już tylko droga odwoławcza – i tu pojawia się największe ryzyko. Każda strona postępowania (a więc nie tylko inwestor, ale też sąsiedzi działek, na które oddziałuje planowana inwestycja – art. 28 KPA) może wnieść odwołanie. Wystarczy, iż ktoś zakwestionuje warunki, by sprawa trafiła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Termin na złożenie odwołania to 14 dni (art. 129 KPA), a samo wniesienie odwołania automatycznie wstrzymuje wykonanie decyzji (art. 130 KPA), chyba iż organ nada jej rygor natychmiastowej wykonalności (art. 108 KPA). SKO powinno rozpoznać sprawę w miesiąc, ale w praktyce postępowania realizowane są dłużej. Dalej droga wiedzie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i Naczelnego Sądu Administracyjnego – czyli kolejne miesiące, a choćby lata.

Do tej pory zdarzało się, iż batalia o jedną decyzję o warunkach zabudowy trwała ponad 13 lat. Jednak od 2026 roku taka sytuacja będzie praktycznie niemożliwa, bo WZ będą decyzjami terminowymi. jeżeli ich ważność to pięć lat, a procedury odwoławcze potrafią zająć kilka albo kilkanaście lat, to tak naprawdę może dojść do paraliżu wydawania WZ – każda decyzja uwikłana w spór może wygasnąć, zanim zdąży się uprawomocnić.

Wyobraźmy sobie prosty przykład: w 2026 roku inwestor uzyskuje decyzję o WZ istotną 5 lat. Sąsiad odwołuje się do SKO, później sprawa trafia do WSA, a następnie do NSA. Łącznie procedury realizowane są 6–7 lat. choćby jeżeli inwestor ostatecznie wygra, to decyzja w międzyczasie straci ważność z mocy prawa – pięcioletni termin upłynął, a decyzja nie była ostateczna. I koło się zamyka: WZ istnieje tylko na papierze, a inwestor zostaje bez żadnych realnych uprawnień. Jak bronić się przed takim scenariuszem, jak zabezpieczać projekty przed wygaśnięciami decyzji i jakie są alternatywne ścieżki planistyczne – tego właśnie uczymy na Akademii Dewelopera 5.0.

W praktyce oznacza to, iż każdy odwoławczy krok zmniejsza szanse na skuteczne uzyskanie WZ po 1 stycznia 2026 roku. Tym bardziej iż możliwość wydawania decyzji zostanie ograniczona tylko do obszarów uzupełnienia zabudowy wyznaczonych w planie ogólnym. To właśnie w tych strefach przez cały czas będzie można wnioskować o warunki zabudowy, ale już z pięcioletnim terminem ważności. Poza obszarami uzupełniającymi droga do inwestycji będzie wiodła wyłącznie przez miejscowy plan zagospodarowania. Warto też pamiętać, iż w wielu przypadkach znacznie łatwiejszym i pewniejszym rozwiązaniem okaże się wystąpienie o Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) – nowe narzędzie planistyczne, które pozwala precyzyjnie i trwale zabezpieczyć warunki realizacji przedsięwzięcia.

Nie można też zapominać o tym, iż decyzja o WZ ma pewną niezwykłą cechę – można ją przenieść na innego inwestora (art. 63 u.p.z.p.). Oznacza to, iż nie tylko zabezpiecza własne plany budowlane, ale staje się swoistym towarem na rynku nieruchomości. Już dziś mówi się o transakcjach, w których pojedyncze decyzje są sprzedawane razem z działkami, a ich wartość potrafi podbić cenę nieruchomości o setki tysięcy. I naprawdę nikt się nie zdziwi, jeżeli w niedalekiej przyszłości usłyszymy o decyzjach o warunkach zabudowy, które zmieniają właścicieli za… miliony złotych.

Akademia Dewelopera 5.0 – zapraszamy!

Tematy procedur, planów ogólnych, bezpiecznego inwestowania, formalnoprawnych rozwiązań, zwiększania wartości projektów, poruszania się w świecie dewelopera oraz budowania sprzedaży uczymy w praktyce na Akademii Dewelopera 5.0. Rekrutacja ruszyła 9 września.

Podczas siedmiu zjazdów, każdy trwający 2–3 dni (łącznie 200 godzin konkretów), 20 prelegentów – prawnicy, urbaniści, architekci, analitycy, negocjatorzy, marketingowcy, specjaliści od AI, finansistów, a co najważniejsze praktycy rynku – będzie dzielić się wiedzą i doświadczeniem. To miejsce, gdzie można zdobyć nie tylko teorię, ale też sprawdzone narzędzia do skutecznego działania na rynku nieruchomości.

Partner Zostań Deweloperem