5 lat temu
Kaucja w umowie najmu stanowi jedną z najpowszechniejszych form zabezpieczenia roszczeń wynajmującego przeciwko najemcy z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań nałożonych na najemcę umową najmu. Przez kaucję należy rozumieć zdeponowanie na rachunku bankowym wynajmującego przez najemcę określonej w umowie najmu kwoty pieniężnej, odpowiadającej, na przykład, trzykrotności czynszu najmu, o w celu zabezpieczenia płatności najemcy oraz zgodnego z umową korzystania z wynajmowanego lokalu, ewentualnie przestrzegania innych postanowień umowy najmu. W przeciwieństwie do sytuacji najmu lokali mieszkalnych, Kodeks cywilny nie reguluje zasad stosowania kaucji przez strony umowy najmu oraz nie wyznacza okoliczności kiedy strony mogą posłużyć się kaucją. Zgodnie zatem z zasadą swobody umów najmu, uregulowanie tej kwestii jest w dużym stopniu zależne wyłącznie od woli stron. W profesjonalnie skonstruowanych umowach najmu komercyjnego, zabezpieczenie roszczeń wynajmującego kaucją występuje praktycznie zawsze.
Jak zatem wygląda prawidłowe zabezpieczenie umowy najmu mieszkania kaucją?
Przede wszystkim należy określić:
- wysokość kaucji,
- termin wpłaty kaucji,
- jakie dokładnie roszczenia wynajmującego wobec najemcy, które zabezpiecza kaucja,
- zobowiązanie najemcy do uzupełnienia kaucji w sytuacji, gdy wynajmujący posłuży się kaucją w trakcie trwania umowy najmu,
- termin oraz warunki zwrotu kaucji, w sytuacji, gdy wynajmujący z niej nie skorzysta na pokrycie zobowiązań najemcy,
- kwestię waloryzacji kaucji.
Umowa najmu – wysokość kaucji
Wysokość kaucji powinna być ściśle związana z możliwymi potencjalnymi zaległościami najemcy tytułem płatności czynszu (ewentualnie wraz z innymi opłatami obciążającymi najemcę, np. opłatami eksploatacyjnymi). W świetle powyższego, warto powiązać wysokość kaucji z wielokrotnością miesięcznego czynszu (ewentualnie powiększonego o opłaty eksploatacyjne w umowie najmu), przykładowo stosując postanowienie, zgodnie z którym kaucja wynosić będzie równowartość kwoty trzymiesięcznego czynszu i wspólnych opłat eksploatacyjnych wraz z podatkiem od towarów i usług. Oczywiście w interesie wynajmującego jest, aby kaucja była jak najwyższa, a w interesie najemcy, aby była jak najniższa, ponieważ najemca na czas obowiązywania najmu nie będzie mógł swobodnie dysponować kwotą, którą zdeponował na rzecz wynajmującego jako kaucją.
Termin wpłaty kaucji
Umowa najmu lokalu powinna precyzyjnie wskazywać termin, kiedy najemca powinien wpłacić kaucję na rachunek bankowy wynajmującego. W interesie wynajmującego będzie, aby kaucja znalazła się na jego rachunku bankowym jeszcze przed przekazaniem przedmiotu najmu, tak aby uniknąć sytuacji, kiedy najemca przejmie lokal na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, a wynajmujący nie będzie zabezpieczony kaucją.
Określenie roszczeń wynajmującego zabezpieczonych kaucją
W interesie wynajmującego jest, aby kaucja możliwie szeroko zabezpieczała jego interes. W umowie najmu powinno zostać zatem zapisane, iż wynajmujący może dokonywać potrąceń z kaucji w zakresie wszelkich zaległych opłat wynikających z umowy najmu lokalu (czynsz, opłaty indywidualne w umowie najmu, itd.) oraz tytułem pokrycia wszelkich wymagalnych należności powstałych wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania postanowień umowy najmu, w tym kar umownych i należnych odszkodowań. Do przykładowych okoliczności mogą należeć sytuacje: zużycia przedmiotu najmu ponad normalne używanie, kosztów przywrócenia przedmiotu najmu do stanu pierwotnego, wywiezienia rzeczy pozostawionych przez najemcę w przedmiocie najmu, odszkodowania za bezumowne korzystnie z przedmiotu najmu w sytuacji, gdy umowa najmu wygaśnie, a najemca będzie dalej zajmował lokal, itd. Kaucja w umowie najmu nie zabezpiecza zatem wyłącznie sytuacji zwłoki w płatności jakichkolwiek opłat należnych na podstawie umowy najmu, ale także inne zobowiązania najemcy. W przypadku naruszenia wyżej wskazanych zobowiązań przez najemcę – wynajmujący będzie miał prawo posłużyć się kaucją.
Zobowiązanie najemcy do uzupełnienia kaucji
W sytuacji, gdy wynajmujący dokona potrącenia swoich należności z kaucją, przykładowo w zakresie zaległego czynszu, umowa najmu powinna stanowić, iż najemca zobowiązany jest do wpłaty wynajmującemu potrąconej lub brakującej sumy, tytułem uzupełnienia kaucji do wartości pierwotnej (tj. wartości sprzed potrącenia). Umowa powinna również precyzować termin (np. 7-dniowy) na uzupełnienie kaucji przez najemcę w sytuacji, o której mowa powyżej, np. pod rygorem zapłaty kary umownej w wysokości równowartości czynszu za okres jednego miesiąca za każdy rozpoczęty miesiąc opóźnienia. Takie zabezpieczenie powinno stanowić odpowiednią sankcję oraz odpowiednio „motywować” najemcę do uzupełnienia kaucji.
Roszczenie o zwrot kaucji – przedawnienie
Umowa najmu powinna również określać w jakim terminie po tym jak stosunek najmu zostanie zakończony, kaucja powinna zostać zwrócona najemcy. Co do zasady, w przypadku, o ile najemca wywiąże się ze wszystkich zobowiązań przewidzianych umową najmu lokalu, kaucja powinna mu zostać zwrócona bezzwłocznie. Jednakże na przykład w sytuacji, gdy kaucja zabezpiecza również płatność opłat eksploatacyjnych związanych z użytkowaniem lokalu (gaz, woda, energia elektryczna, wywóz śmieci i ścieków, itd.), których rozliczenie następuje na przykład miesiąc pod terminie zakończenia stosunku najmu, wynajmujący powinien zastrzec w umowie najmu prawo do zatrzymania kaucji przez okres niezbędny do rozliczenia ww. opłat eksploatacyjnych, w sytuacji, gdyby najemca był zobowiązany do dopłaty i dopłaty odmawiał. W takim wypadku termin zwrotu kaucji powinien wynosić 60 lub choćby 90 dni od dnia wygaśnięcia stosunku najmu.
Przy okazji warto zwrócić uwagę na to, iż roszczenie najemcy o zwrot kaucji ulega przedawnieniu, a zatem w przypadku, gdy wynajmujący będzie odmawiał zwrotu kaucji najemcy, w interesie najemcy jest podjęcie jak najszybszych kroków prawnych. W zakresie umów najmu lokali komercyjnych, uznaje się, iż roszczenie o zwrot kaucji jest roszczeniem związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej, a zatem zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego – przedawnia się ono z upływem trzech lat. Termin wymagalności roszczenia przeważnie wymieniony jest w stosownym postanowieniu umowy najmu, w przypadku jednak gdy tak nie jest, zostaje ustalony w wezwaniu do zwrotu kaucji.
Jak zostało wskazane w tym artykule, na polskim rynku nieruchomości komercyjnych powszechną praktyką jest, iż w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu, dochodzi do zmiany po stronie wynajmującego z uwagi na zbycie nieruchomości. o ile umowa najmu została zabezpieczona kaucją, w tej sytuacji „nowy wynajmujący” powinien upewnić się, iż zabezpieczenie roszczeń wynajmującego w postaci kaucji (ale również innych zabezpieczeń ustanowionych przez najemcę) zostanie na niego skutecznie przeniesione. W tej sytuacji najemca będzie miał oczywiście roszczenie o zwrot kaucji do „nowego wynajmującego”, któremu została przekazana kaucja. Istnieje jednak pewne prawdopodobieństwo, iż „nowemu wynajmującemu” nie zostanie przekazana kaucja od dotychczasowego wynajmującego. Najemca będzie zatem zobowiązany ustalić, który podmiot jest zobowiązany do zwrotu kaucji oraz kiedy dokładnie przedawnia się jego roszczenie o zwrot kaucji – w praktyce przeważnie w dniu zbycia przedmiotu najmu lub po wygaśnięciu umowy najmu.
Waloryzacja kaucji
Jak zostało wskazane w tym artykule, strony mogą zastrzec w umowie, iż czynsz najmu będzie podlegał waloryzacji w oparciu o wskaźnik HICP (Harmonized Index of Consumer Prices), Wskaźnik Cen Towarów i Usług Konsumpcyjnych lub jakikolwiek inny niż pieniądz miernik wartości. Kwestia ta wydaje się niezwykle istotna obecnie, mając na uwadze wysoką stopę inflacji w Polsce. Mając na uwadze, iż kaucja powinna zabezpieczać przede wszystkim sytuację, gdy najemca przestanie regulować czynsz najmu, a strony postanowią w umowie najmu, iż czynsz będzie corocznie waloryzowany, kaucja powinna również podlegać waloryzacji. Przykładowo w umowie najmu lokalu, można zawrzeć postanowienie, zgodnie z którym kaucja będzie podwyższana w okresach rocznych, zawsze w dniu 1 stycznia w tym samym trybie, który stosuje się dla waloryzacji czynszu najmu.
Zabezpieczenie umowy najmu – kaucja
Zabezpieczenie roszczeń wynajmującego przeciwko najemcy z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań nałożonych na najemcę umową najmu lokalu, kaucja jest jedną z najbardziej efektywnych form zabezpieczenia umowy najmu. Z uwagi jednak na fakt, iż skuteczne zabezpieczenie wynajmującego kaucją jest jednak złożone, w każdej umowie najmu komercyjnego, strony powinny uregulować kwestie, które zostały wskazane w niniejszym artykule.
Potrzebujesz pomocy z kaucją?
Jeżeli wynajmujący nie zwrócił Ci kaucji lub o ile jesteś najemcą i nie masz pewności jak skorzystać z kaucji wpłaconej przez najemcę, zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią. Przeanalizujemy Twój problem i przedstawimy najlepsze rozwiązanie.
