Zabezpieczenie umowy najmu (cz. III) – gwarancja bankowa

Zabezpieczenie umowy najmu stanowi jeden z najistotniejszych jej elementów. Na rynku nieruchomości komercyjnych istnieje wiele możliwości zabezpieczenia roszczeń wynajmującego względem najemcy lokalu, który uchyla się od płatności (czynszu najmu, innych opłat należnych wynajmującemu) lub nienależycie wykonuje swoje zobowiązania wynikające z umowy najmu. Instytucja kaucji w umowie najmu została opisana w tym miejscu, a instytucja dobrowolnego poddania się egzekucji w tym miejscu. Dostosowanie rodzaju zabezpieczenia do danej umowy zależy przede wszystkim od wielkości najmowanej powierzchni (biurowa / handlowa / magazynowa), możliwości finansowych najemcy, okresu obowiązywania umowy najmu komercyjnego i wysokości zabezpieczenia. W sytuacji, gdy przedmiotem najmu lokalu komercyjnego jest duża powierzchnia, objęta wysokim czynszem, powszechnym zabezpieczeniem stosowanym przez wynajmującego są gwarancje bankowe, przewidziane w art. 81 ustawy Prawo bankowe. Choć nie istnieje bezwarunkowa „gwarancja zapłaty czynszu”. Zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego gwarancją bankową niesie ze sobą wiele korzyści dla wynajmującego.

Czym jest gwarancja bankowa?

Gwarancja bankowa jest zabezpieczeniem polegającym na tym, iż w sytuacji, gdy najemca lokalu komercyjnego nie dokona płatności na rzecz wynajmującego kwoty wynikającej z umowy najmu, przykładowo tytułem czynszu najmu, wówczas bank zobowiązany jest do zapłaty tej kwoty na rzecz wynajmującego. Stosunek prawny gwarancji bankowej powstaje zatem pomiędzy bankiem jako gwarantem oraz wynajmującym jako beneficjentem gwarancji. Najemca nie jest zatem stroną umowa gwarancji bankowej.

Treść gwarancji bankowej

W umowach najmu lokalu komercyjnego, aby należycie zabezpieczyć swoje ewentualne roszczenia, wynajmujący powinien przede wszystkim zwrócić uwagę na samą treść gwarancji. Przede wszystkim, gwarancja bankowa musi określać rodzaj i zakres zobowiązań najemcy, które zabezpiecza na podstawie umowy najmu. Gwarancja zostaje udzielona na wskazaną w niej kwotę pieniężną, a zatem bank nie wypłaci na rzecz wynajmującego kwoty wyższej niż wskazana w dokumencie, choćby w sytuacji, gdy zadłużenie najemcy przekracza wartość gwarancji bankowej. W sytuacji zatem, kiedy czynsz najmu wynosi przykładowo 10.000 zł miesięcznie, gwarancja została udzielona na kwotę 20.000 zł, a zadłużenie najemcy wynosi 30.000 zł (przykładowo – trzy czynsze najmu), bank zobowiązany będzie do wypłaty wynajmującemu jedynie kwoty 20.000 zł. W praktyce najmu lokalu komercyjnego, wynajmujący najczęściej oczekują, iż najemcy przedstawią gwarancję bankową, której wysokość odpowiada sumie równowartości 3 miesięcznych czynszów powiększonych o podatek VAT oraz sumie równowartości 3 miesięcznych opłat eksploatacyjnych. Oczywiście prawo nie wskazuje górnego limitu gwarancji bankowej, a w interesie wynajmującego jest, aby limit ten był jak najwyższy, tak aby wynajmujący mógł jak najpełniej zabezpieczyć swoje ewentualne roszczenia.

Niezwykle istotne ponadto dla wynajmującego jest, aby gwarancja bankowa adekwatnie określała termin obowiązywania gwarancji, tzn. termin, do którego wynajmujący może zgłosić do banku żądanie wypłaty. Termin ten powinien być oznaczony przez wskazanie konkretnej daty, np. o ile umowa najmu została zawarta od dnia 1 stycznia 2020 r. do dnia 1 stycznia 2030 r., gwarancja bankowa powinna wygasać w dniu 1 marca 2030 r., mając na uwadze fakt,że strony rozliczą opłaty eksploatacyjne, co następuje już po terminie zakończenia stosunku najmu. Kwestia ta została szerzej opisana w tym miejscu. Żądanie zapłaty z tytułu udzielonej gwarancji bankowej powinno zatem zostać zgłoszone nie później niż w ostatnim dniu jej obowiązywania. W zależności od treści gwarancji, banki przeważnie wymagają, aby zgłoszenie nastąpiło w:

• formie pisemnej (listem poleconym, drogą kurierską lub osobiście na adres banku) wraz z potwierdzeniem banku prowadzącego rachunek wynajmującego lub notarialnym, iż podpis (podpisy) złożone pod żądaniem zapłaty należą do osób upoważnionych do reprezentacji wynajmującego,
• za pośrednictwem banku wynajmującego, w formie kluczowanego zawiadomienia przekazanego za pośrednictwem systemu SWIFT, wraz z potwierdzeniem banku, iż jest on w posiadaniu oryginału żądania zapłaty wystawionego przez wynajmującego, podpisanego przez osoby upoważnione do reprezentacji wynajmującego oraz, iż zawiadomienie przesłane przez ten bank za pośrednictwem systemu SWIFT dokładnie oddaje treść żądania wynajmującego, a oryginał żądania zapłaty wynajmującego został przesłany do banku będącego gwarantem.

Gwarancja bankowa musi również określać okoliczności, zgodnie z którymi ma nastąpić wypłata – bank wypłaci bowiem kwotę objętą gwarancją wyłącznie o ile wszystkie warunki określone w gwarancji zostaną spełnione. Okoliczności te mogą być stwierdzone dokumentami, przykładowo:

• oświadczeniem, iż najemca nie wykonał lub też nienależycie wykonał postanowienie umowy najmu lokalu komercyjnego pomimo wcześniejszego pisemnego wezwania do dokonania płatności z dodatkowym co najmniej 7 dniowym terminem płatności, skierowanego do najemcy przez wynajmującego;
• określające kwotę roszczenia wobec najemcy przysługującą wynajmującemu.

Z drugiej strony jednak, gwarancja bankowa powinna również być „płatna na pierwsze żądanie” oraz „bezwarunkowa”, co oznacza w praktyce, iż płatność z gwarancji nie jest uzależniona od złożenia przez wynajmującego jakichkolwiek dodatkowych dokumentów (np. umowy najmu, faktur) poza oświadczeniami, o których mowa powyżej oraz spełnienia dodatkowych warunków. W interesie wynajmującego jest również, aby gwarancja bankowa była nieodwołalna, tzn. obowiązywała przez cały okres umowy najmu lokalu komercyjnego, a zatem nie mogła zostać odwołana przed upływem terminu jej obowiązywania.

Gwarancja bankowa może być również odnawialna co oznacza, iż każda dokonana przez najemcę spłata sumy, która została wypłacona przez bank w ramach gwarancji powoduje odnowienie sumy gwarancyjnej o spłaconą kwotę aż do terminu wygaśnięcia gwarancji. Gwarancja bankowa może zawierać również dalsze klauzule, np. redukującą, zgodnie z którą każda zapłata należności przez najemcę zmniejsza zobowiązanie banku jako gwaranta proporcjonalnie do dokonanej spłaty lub o zapłaconą kwotę.

Istotne jest również, aby dokument gwarancji bankowej określał przyczyny, kiedy gwarancja wygasa automatycznie. Przyczyny te powinny zostać ograniczone do:

• zapłaty przez najemcę gwarantowanej kwoty w pełnej wysokości, niezależnie od tego czy dokument gwarancji zostanie zwrócony czy nie;
• sytuacji, gdy wynajmujący złoży pisemne oświadczenie, iż najemca wywiązał się ze wszelkich zobowiązań wynikających z umowy najmu i w związku z tym wynajmujący zwalnia najemcę ze zobowiązań wynikających z gwarancji;
• w przypadku zwrotu do banku oryginału gwarancji przez wynajmującego.

Banki wymagają również, aby żądanie wypłaty gwarancji bankowej było adekwatnie podpisane przez osoby uprawnione do składnia oświadczeń woli w imieniu osoby uprawnionej z gwarancji, tj. przez zarząd wynajmującego.

Kiedy bank może odmówić wypłaty kwoty należnej z gwarancji bankowej?

Należy jednak mieć na uwadze, iż w praktyce może zaistnieć wiele sytuacji, kiedy bank odmówi wypłaty kwoty należnej z gwarancji bankowej z uwagi na błędy po stronie wynajmującego, dlatego każdy dokument gwarancji oraz każdorazowe posłużenie się gwarancją powinno zostać skonsultowane z prawnikiem. Do przykładowych sytuacji, kiedy bank odmówi wypłaty mogą należeć okoliczności, gdy:

• gwarancja nie obejmuje swoją treścią roszczenia wynajmującego,
• gwarancja jest nieważna (została wystawiona niezgodnie z ustawą Prawo bankowe, została podpisana przez osobę (osoby) niemającą umocowania do jej wystawienia),
• wynajmujący zgłosił roszczenie po upływie terminu obowiązywania gwarancji,
• roszczenie zostało zgłoszone w odmiennej formie niż wskazana w treści gwarancji (np. mailowo a nie w formie pisemnej),
• roszczenie zostało zgłoszone przed zaistnieniem okoliczności uprawniających do jego zgłoszenia (np. wymogiem jest, aby wezwać najemcę do zapłaty przed posłużeniem się gwarancją),
• roszczenie nie zostało podpisane przez osoby upoważnione do reprezentowania wynajmującego (np. zostało podpisane przez jednego członka zarządu, podczas gdy w spółce obowiązuje dwuosobowa reprezentacja),
• roszczenie zostało wysłane na zły adres (np. adres oddziału a nie adres siedziby banku),
• nie zostały dołączone wymagane dokumenty,
• treść gwarancji odnosi się do innej umowy niż umowa, na podstawie której żądana jest zapłata.

Gwarancja bankowa jako zabezpieczenie umowy najmu

Bez wątpienia najważniejszą zaletą gwarancji bankowej dla wynajmującego jest to, iż gwarancja jest zobowiązaniem abstrakcyjnym, co oznacza, iż jest ona niezależna od umowy najmu lokalu komercyjnego zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą, a zatem przyczyna zobowiązania banku będącego gwarantem nie musi być wyrażona. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów mającą moc zasady prawnej z dnia 16 kwietnia 1993 r. (sygn. akt. III CZP 16/93), bank udzielający gwarancji bankowej opatrzonej klauzulami „nieodwołalnie” „bezwarunkowo” oraz „na pierwsze żądanie” nie może skutecznie powołać się – w celu wyłączenia lub ograniczenia przyjętego na siebie obowiązku zapłaty – na zarzuty wynikające ze stosunku podstawowego, w związku z którym gwarancja bankowa została wystawiona. Odpowiedzialność banku powstaje zatem z chwilą powiadomienia go o niewykonaniu zapłaty przez najemcę. Powyższe zostało również potwierdzone w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 1995 r., sygn. akt III CZP 166/94, w której Sąd orzekł, iż nie będzie odstępować od zasady prawnej zawartej w cytowanym powyżej wyroku z dnia 16 kwietnia 1993 r.

Kolejną zaletą dla wynajmującego związaną z abstrakcyjnością gwarancji bankowej jest zabezpieczenie sytuacji, kiedy w toku najmu okazałoby się, iż ogłoszona została upadłość najemcy. Upadłość najemcy nie będzie bowiem miała znaczenia odnośnie do zobowiązania banku do wypłaty.

Dla najemcy natomiast, z uwagi na to, że gwarancja bankowa co do zasady zostaje udzielona przez bank, podmiotom, których kondycja finansowa jest stabilna, posłużenie się gwarancją uwiarygadnia najemcę przed wynajmującym, co może mieć znaczenie w negocjowaniu pozostałych warunków najmu czy innych zabezpieczeń umowy najmu lokalu komercyjnego. Ponadto posłużenie się gwarancją bankową pozwala na uniknięcie konieczność bezpośredniego angażowania znacznych środków finansowych najemcy – w przeciwieństwie do posłużenia się kaucją, gdy najemca jest zobowiązany do zdeponowania/zamrożenia znacznej ilości gotówki.

Potrzebujesz pomocy?

Jeżeli jesteś wynajmującym i chciałbyś skorzystać z zabezpieczenia w postaci gwarancji bankowej, skontaktuj się z nami. Ocenimy dokument i podpowiemy jakie kroki należy podjąć, abyś mógł skutecznie posłużyć się gwarancją bankową.