Zakaz prywatyzacji lokali z pomocą publiczną i wsparcie dla akademików

Potrzeba i cel uchwalenia ustawy

Projekt ustawy (druk numer: 1319) kontynuuje działania legislacyjne zmierzające do rozwoju segmentu mieszkań czynszowych, obejmującego lokale przeznaczone dla mniej zamożnych gospodarstw domowych. Celem nowelizacji jest wzmocnienie roli samorządów w prowadzeniu lokalnej polityki mieszkaniowej oraz efektywniejsze wykorzystanie publicznych środków. Projektowane zmiany mają również zapobiec prywatyzacji lokali powstałych przy wsparciu państwa, wzmacniając społeczny charakter inwestycji.

Nowelizacja modyfikuje dwa główne programy wsparcia: program bezzwrotnych dotacji i program preferencyjnych kredytów z dopłatami do odsetek z budżetu państwa. Proponowane przepisy mają charakter interwencyjny – ich szybkie wdrożenie pozwoli zwiększyć skalę inwestycji mieszkaniowych i ustabilizować rynek.

Projekt uwzględnia także potrzeby studentów, umożliwiając uczelniom publicznym budowę, remont lub zakup akademików przy wsparciu państwa. Ma to poprawić dostępność mieszkań dla osób uczących się i wspierać rozwój lokalnych społeczności.

Zakres projektu obejmuje zmiany w kilkunastu ustawach. Proponowane zmiany mają na celu uproszczenie procedur, zwiększenie przejrzystości systemu oraz poprawę trwałości inwestycji finansowanych ze środków publicznych.

Przywrócenie społecznego charakteru budownictwa czynszowego

Najważniejszą zmianą jest wprowadzenie zakazu wyodrębniania lokali mieszkalnych na własność w przypadku inwestycji realizowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego. Zgodnie z art. 15h dodanym do ustawy z 26.10.1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1440; dalej: SpołFormMieszkU), „lokale mieszkalne wybudowane przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego nie mogą być, pod rygorem nieważności, wyodrębnione na własność”. Podobna regulacja znalazła się także w art. 7e ust. 1 ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 304; dalej: FinWspLokBezdU). W obu przypadkach naruszenie zakazu skutkuje nieważnością czynności prawnej.

Zakaz ten ma służyć przeciwdziałaniu komercjalizacji lokali wybudowanych w ramach publicznych programów mieszkaniowych, w tym w szczególności przez SIM-y, towarzystwa budownictwa społecznego oraz inne podmioty korzystające z kredytów z dopłatami. Tym samym ustawodawca wzmacnia społeczny cel budownictwa czynszowego, eliminując możliwość prywatyzacji mieszkań powstałych ze środków publicznych. Wyjątki od tego zakazu przewidziano w art. 16 projektu – dotychczasowe inwestycje, w przypadku których złożono już wnioski o finansowanie, podlegają regulacjom w dotychczasowym brzmieniu.

Rozszerzenie wsparcia na potrzeby mieszkaniowe studentów i doktorantów

Jedną z kluczowych nowości jest objęcie publicznych uczelni wyższych możliwością uzyskania wsparcia na przedsięwzięcia mieszkaniowe. Zgodnie z nowym art. 4a FinWspLokBezdU, wsparcie może być przyznane uczelni publicznej w celu:

Pomieszczenia objęte wsparciem muszą służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych studentów i doktorantów i spełniać określone wymogi techniczne (minimum 8 m² powierzchni mieszkalnej na osobę, oświetlenie naturalne i elektryczne, ogrzewanie, odpowiednie wyposażenie sanitarne i kuchenne).

Zgodnie z art. 7a FinWspLokBezdU, przyznanie lokalu uzależnione będzie od sytuacji dochodowej oraz braku tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej miejscowości. Nowe przepisy przewidują limity dochodowe uzależnione od liczby osób zamieszkujących z najemcą oraz powiązane z przeciętnym wynagrodzeniem brutto w danym województwie. Ponadto, opłaty za udostępnienie takich pomieszczeń nie mogą przekraczać ściśle określonego poziomu – 0,015% lub 0,008% wartości odtworzeniowej lokalu, z uwzględnieniem kosztów niezależnych od uczelni (art. 7c ust. 3a i 3b FinWspLokBezdU).

Przepisy dopuszczają możliwość udostępnienia pomieszczeń w celach innych niż mieszkaniowe przez maksymalnie 20% czasu w roku, pod warunkiem, iż nie będzie to działalność gospodarcza (art. 4a ust. 4 FinWspLokBezdU).

Uproszczenie procesu inwestycyjnego – dokumentacja projektowa

Nowelizacja wprowadza także nowe instrumenty organizacyjno-prawne związane z dokumentacją projektową. Zgodnie z art. 7g–7i FinWspLokBezdU, minister adekwatny do spraw mieszkalnictwa będzie mógł tworzyć i aktualizować zasób dokumentacji projektowych (w drodze zamówienia publicznego poprzedzonego konkursem), a ich zarządzanie powierzy Bankowi Gospodarstwa Krajowego.

Gminy, jednoosobowe spółki gminne i SIM-y będą mogły bezpłatnie korzystać z tej dokumentacji, wnioskując o jej udostępnienie. Korzystanie to nie będzie wymagało stosowania przepisów ustawy z 4.2.1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 24) w zakresie wynagrodzenia twórcy. Jednocześnie twórca projektu otrzyma ryczałtowe wynagrodzenie (10 zł/m² powierzchni użytkowej lokali).

Wzmocnienie pozycji gmin w Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych

Zmiany SpołFormMieszkU istotnie zwiększają wpływ gmin na działalność SIM. Nowelizacja art. 25 SpołFormMieszkU umożliwia gminie, której dotychczas uniemożliwiono wyznaczenie przedstawiciela do rady nadzorczej SIM, złożenie wniosku o zmianę umowy/statutu SIM – zmiana taka nie wymaga już uchwały zgromadzenia wspólników ani walnego zgromadzenia.

Ustawa przewiduje również, iż w przypadku SIM-ów działających na obszarze co najmniej trzech gmin, przepis ten nie ma zastosowania, jeżeli łączna liczba członków rady nadzorczej z ramienia gmin wynosi co najmniej trzy.

Dodatkowo, zgodnie z nowym art. 28 ust. 1b i 1c SpołFormMieszkU, zmiana wysokości stawki czynszu wymaga uchwały rady nadzorczej SIM, a SIM nie może zmienić czynszu w trakcie trwania procedury zmiany statutu wynikającej z wniosku gminy. Celem tych rozwiązań jest zapewnienie większej transparentności i kontroli nad polityką czynszową prowadzoną przez SIM.

Etap legislacyjny

Projekt ustawy o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw został wniesiony do Sejmu RP i oczekuje na pierwsze czytanie w komisjach. Ustawa wejdzie w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem szeregu przepisów, które zaczną obowiązywać w innych terminach:

Dodatkowo, w art. 16–22 projektu przewidziano przepisy przejściowe i dostosowujące, które mają zapewnić płynne przejście od dotychczasowego do nowego stanu prawnego, w tym możliwość stosowania dotychczasowych regulacji do określonych inwestycji oraz określenie kompetencji organów w zakresie odzyskiwania środków publicznych.