11 miesięcy temu
W Polsce są 33 porty morskie, a ich granice wyznaczane są w rozporządzeniach wydawanych przez ministra adekwatnego do spraw gospodarki morskiej. Wszystkie nieruchomości położone na tych terenach mają szczególny status, przez co rozporządzanie nimi podlega pewnym ograniczeniom. Dotyczy to zarówno zbycia, zakupu, jak i – w pewnych przypadkach – najmu czy dzierżawy. Utrudnienia mogą pojawiać się również w zarządzaniu udziałami lub akcjami w spółce, która jest właścicielem lub użytkownikiem takiej nieruchomości.
Warto więc zrozumieć, z czego wynikają kwestie, które mogą powodować, iż takie działania mogą być w praktyce bardziej skomplikowane i czasochłonne. I właśnie o nich opowiadamy poniżej.
Sprzedaż nieruchomości położonej w porcie
Najbardziej typowym sposobem nabycia praw do nieruchomości jest oczywiście zakup od jej właściciela lub użytkownika wieczystego. Może się to odbyć na podstawie umowy sprzedaży prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego zawartej w formie aktu notarialnego. W przypadku działek ulokowanych w granicach portu, jeden akt notarialny jednak nie wystarczy. A to przez przewidziany w ustawie o portach i przystaniach morskich pierwokup, który występuje przy każdorazowej sprzedaży takiej nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika wieczystego.
Jak działa pierwokup?
Pierwokup polega na przysługującym określonemu podmiotowi pierwszeństwie w zakupie. W przypadku nieruchomości położonych w granicach portu morskiego prawo to wykonać może podmiot zarządzający portem. Celem zagwarantowania zarządcy możliwości skorzystania z tego prawa, sprzedający i kupujący powinni poprzedzić umowę, na podstawie której dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości (czyli umowę sprzedaży nieruchomości), zawarciem odpowiedniej umowy warunkowej.
Ma ona zobowiązać właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości do przeniesienia przysługującego mu prawa własności albo użytkowania wieczystego nieruchomości za określoną cenę, pod warunkiem, iż podmiot uprawniony nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu. Zawartą w ten sposób umowę w formie aktu notarialnego notariusz wysyła listem poleconym na adres podmiotu zarządzającego portem. Ten może następnie wykonać prawo pierwokupu – czyli kupić nieruchomość za cenę określoną w umowie warunkowej.
Gdyby w momencie sprzedaży nie było powołanego zarządcy portu, prawo pierwokupu przysługuje gminie adekwatnej ze względu na położenie nieruchomości. o ile podmiot lub gmina zarządzające portem nie zechcą skorzystać z prawa pierwokupu, wówczas może to zrobić Skarb Państwa.
NieruSprzedaż spółki posiadającej nieruchomość w granicach portu
Nabycie praw do nieruchomości położonej w porcie może też nastąpić pośrednio, czyli przez zakup akcji lub udziałów w spółkach, które są właścicielem lub użytkownikiem wieczystym takiej nieruchomości. W takim przypadku nabywca musi również liczyć się z ustawowym prawem pierwokupu.
W lutym 2023 r. ustawodawca wprowadził pierwokup nabycia akcji lub udziałów w spółce, która jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub właścicielem (użytkownikiem, dzierżawcą lub najemcą na okres dłuższy niż 10 lat) nieruchomości położonej w granicach portu o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej.
Działanie pierwokupu w przypadku wspomnianych kryteriów opisaliśmy szerzej w artykule Nowe prawo pierwokupu udziałów i akcji – zachęcamy do lektury.
Nie tylko pierwokup utrudnia zakup nieruchomości w porcie
Ograniczenia w obrocie nieruchomościami portowymi nie dotyczą tylko prawa pierwokupu występującego przy sprzedaży. Rozporządzanie prawem do tych nieruchomości może też wymagać zgody ministra adekwatnego do spraw gospodarki morskiej, udzielonej w drodze decyzji administracyjnej. Jest ona wymagana, w przypadku gdy przeniesieniu prawa własności, prawa użytkowania wieczystego albo oddaniu w użytkowanie, dzierżawę lub najem powyżej 10 lat podlegają:
- nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa,
- jednostki samorządu terytorialnego albo podmiotu zarządzającego portem, położone w granicach wszystkich portów morskich.
Warto dodać, iż minister ma dość szerokie pole do odmowy wydania takiej zgody. Może to zrobić m.in. ze względu na szeroko rozumiany „ważny interes publiczny”. W niektórych przypadkach nie musi choćby uzasadniać odmowy – może odstąpić od uzasadnienia faktycznego decyzji, o ile wymaga tego obronność, bezpieczeństwo państwa, bezpieczeństwo publiczne lub porządek publiczny.
Kiedy jeszcze potrzebna jest zgoda ministra?
Zgoda ministra adekwatnego do spraw gospodarki morskiej, udzielona w drodze decyzji administracyjnej, potrzebna jest również do uzyskania statusu podmiotu dominującego względem użytkownika wieczystego lub współużytkownika wieczystego nieruchomości położonych w granicach portu. Oznacza to, iż o ile ma się zmienić podmiot, który:
- dysponuje bezpośrednio lub pośrednio większością głosów w organach takiej spółki,
- posiada uprawnienie do powoływania większości członków jej organów,
- dysponuje bezpośrednio lub pośrednio większością głosów w spółce,
to konieczne będzie uprzednie wystąpienie o zgodę do adekwatnego ministra.
Rygor nieważności
Dokonanie czynności z pominięciem wyżej wymienionych ograniczeń skutkuje sankcją nieważności czynności prawnej. Z uwagi na to, szczególnie ważne jest by ustalić, którym z przepisów dana nieruchomość portowa podlega, a następnie dopełnić wszystkich niezbędnych formalności. Oczywiście możliwa jest kumulacja ograniczeń w rozporządzaniu w stosunku do jednej nieruchomości.
Nie można również wykluczyć sytuacji, w której zastosowanie będą miały dodatkowo inne przepisy powodujące, iż przeniesienie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego będzie jeszcze bardziej skomplikowane. Na przykład w grę wchodzić mogą pierwokupy umowne czy ustawowe umieszczone w innych ustawach, np. ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Z uwagi na to, zakup nieruchomości albo spółki warto każdorazowo poprzedzić badaniem stanu prawnego (due dilligence). W takim działaniu mogą pomóc nasi eksperci – zachęcamy do kontaktu.
