Zasiedzenie udziału w prawie własności nieruchomości

Zasiedzenie udziału w nieruchomości

Niekiedy zdarza się, iż posiadanie samoistne nieruchomości, a więc posiadanie „jak właściciel” wykonuje kilka osób. Z upływem zakreślonego w ustawie czasu, osoby te nabywają nieruchomość przez zasiedzenie w odpowiednich częściach ułamkowych. Poza tym praktyka zna przypadki, w których przedmiotem posiadania samoistnego są rzeczy będące przedmiotem współwłasności. W takich sytuacjach również może dojść do nabycia udziału przez zasiedzenie. Dotyczy to współwłaściciela, który przejął w posiadanie samoistne udział innego współwłaściciela. Ponadto dotyczy to również osoby trzeciej, która niebędąc właścicielem przejęła posiadanie części ułamkowej nieruchomości.

Zmiana zakresu posiadania

Najczęściej z zagadnieniem zasiedzenia udziału ułamkowej cześci nieruchomości można spotkać się wówczas, gdy jeden ze spadkobierców faktycznie nie zamieszkuje na nieruchomości stanowiącej przedmiot dziedziczenia. Zdarzają się również sytuacje, w których były małżonek bezpowrotnie opuszcza wspólną nieruchomość, nie podejmując działań w kierunku podziału majątku wspólnego. Rodzi się wówczas pytanie, czy w takich sytuacjach ma miejsce zmiana zakresu posiadania prowadząca z czasem do zasiedzenia udziału?

Wiele zależy od okoliczności konkretnego przypadku. Każdorazowo jednak jako punkt wyjścia, należy mieć na względzie treść art. 206 zd. 1 k.c. Zgodnie z tym przepisem każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej. Posiadanie nieruchomości objętej współwłasnością jest więc niczym innym jak czynnością zwykłego zarządu. Taka zaś czynność z natury rzeczy pozbawiona jest umiejętności przekształcenia stosunków własnościowych miedzy współwłaścicielami.

Przyjmuje się zatem, iż aby doszło do zasiedzenia udziału musi dojść do wyraźnego zamanifestowania woli władania całą rzeczą lub pozostałym fragmentem w sposób widoczny dla współwłaścicieli i dla otoczenia.

Przykłady zmiany zakresu posiadania

W orzecznictwie Sądu Najwyższego pokreśla się jednak, iż takim aktem manifestacji nie jest samo w sobie samodzielne wykonywanie uprawnień właścicielskich. Na dodatek w tej kwestii nie wystarcza ponoszenie ciężarów. Za taką manifestacją mogą natomiast przemawiać znaczne remonty lub zmiany w przedmiocie współwłasności. Poza tym za takimi zmianami mogą przemawiać nieformalne darowizny czy zniesienia wspówłasności, a także samodzielne wydzierżawianie nieruchomości przez okres co najmniej 30 lat.

Obowiązek wykazania aktu manifestacji i posiadania samoistnego

Nabycie przez zasiedzenie udziału innego współwłaściciela wymaga wykazania, iż w konkretnym przypadku doszło do rozszerzenia zakresu posiadania ponad uprawnienie z art. 206 k.c. Poza tym Sąd Najwyższy wyklucza w tego typu sprawach domniemanie samoistności posiadania.

Powyższe wymagania są nierzadko niewykonalne, zwłaszcza gdy współwłaściciele są nieobecni lub gdy kontakt z nimi jest ograniczony. Pozostaje to w sprzeczności z instytucją zasiedzenia. Dlatego też te dwa w/w surowe stanowiska Sądu Najwyższego spotykają się z krytyką doktryny.

Stanowisko doktryny

Wedle tej krytyki wnioskowanie o posiadaniu samoistnym jest dopuszczalne, gdy wspówłaściciel nie dzieli przychodów z nieruchomości z pozostałymi współwłaścicielami. Nadto na takie wnioskowanie pozwala sytuacja, w której współwłaściciel nie wzywa innych do partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości. Poza tym o posiadaniu samoistnym udziału w kształcie odpowiadającym treści własności można mówić wówczas gdy współwłaściciel mniejszościowy ignoruje wolę pozostałych. Lekceważenie woli większości może mieć miejsce już choćby na poziomie samodzielnego podejmowania czynności zwykłego zarządu. Nie ma jednak bardziej wyrazistego zamanifestowania woli władania jak właściciel, gdy współwłaściciel mniejszościowy samodzielne podejmuje czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Uwagi końcowe

Jak pokazują wyżej przedstawione sytuacje, w praktyce nie jest definitywnie rozstrzygnięta kwestia warunków zasiedzenia udziału w nieruchomości. Wydaje się przy tym, iż stanowisko prezentowane przez Sąd Najwyższy na tle manifestacji woli władania jak właściciel, stanowi nadmierną ingerencję władzy sądowniczej w sferę władzy ustawodawczej. Pozostaje w opozycji do funkcji zasiedzenia. Wypacza możliwość zasiedzenia udziału w tych wszystkich sytuacjach, w których akt manifestacji władania właścicielskiego jest niemożliwy do spełnienia, albowiem pozostali współwłaściciele nie są znani. W takich jednak wypadkach warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika. Odpowiednia argumentacja może bowiem okazać się kluczem do sukcesu.

Tekst: Szymon Janiga

Obraz: Józef Chełmoński, Orka, 1896 r.